存量房贷利率下调势在必行,专家建议:可阶段性普降20个基点

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7月中旬以来,监管层数次就存量房贷利率调整作出指示,多个城市相继跟进释放积极信号。近日,招商银行、农业银行、建设银行、平安银行、华夏银行、中信银行等多家银行就存量房贷利率调整一事作出回应。据了解,目前,监管部门具体的指导方案还未出台,多数银行表态正在研究,准备预案,并积极与监管沟通。

业内人士分析指出,存量房贷利率的调整不会出现“一刀切”的情况,大概率会根据城市级别不同、房贷金额等因素进行“一城一策”。

例如,中信银行副行长谢志斌表示,从客户角度看,各银行按照相当的标准执行,更有利于提高公平性,也有利于降低客户舆情。但是从区域情况看,历史上房地产政策是“因城施策”的,各地区房贷利率差异较大,存量房贷利率调整确实比较难实行“一刀切”的管理政策。

多家银行表态

8月29日,一张《关于召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会议的通知》的截图在网上传播,图中显示交通银行拟于8月30日召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会议。有媒体报道称,该截图信息为真。

事实上,在近期举办的中期业绩报告会上,多家商业银行管理层已就存量房贷调整事宜进行表态,意指存量房贷利率调整箭在弦上。

例如,8月29日,在农业银行中期业绩发布会上,该行副行长林立透露,近期央行明确指导商业银行有序调整存量个人住房贷款利率:“在有关政策方案明确之后,我们将抓紧制定具体的操作细则,尽快完成合同文本的准备,加紧系统改造调整等方面的工作,积极做好组织实施。”

此前一日,招商银行召开2023年中期业绩交流会,针对息差收窄、存款房贷利率调整、零售业务发力点等热点话题作出回应。会上,招商银行行长助理彭家文表示,“我认为接下来净息差管控压力还是很大”。其指出,LPR贷款利率下调的空间还是存在的,存量房贷利率的调整大概率要实施,这些因素可能都会对净息差带来比较大的压力。

彭家文介绍说,目前招商银行已经制定了相应的预案,但还没有最终的方案。从内部测算的结果来看,存量房贷利率下调总体可控,后续招商银行会做好资产负债配置和结构安排,平衡好风险和量的增长关系。

8月28日,华夏银行行长关文杰在中期业绩发布会上指出,存量房贷利率调整确实会对各家银行产生一定的影响,该行也将在监管部门的指导下,密切关注市场动向,有序推进后续相关工作的开展,履行好社会责任。

在8月25日举行的2023年半年度业绩发布会上,中信银行副行长谢志斌表示,该行密切关注监管导向和市场的动向,对行内业务情况进行及时梳理和分析,对可能发生的业务调整,已做好了预案。后续该行将结合同业执行尺度以及市场变化情况,积极落实监管要求。

此外,建行首席财务官生柳荣在该行中期业绩发布会上表示,存量房贷利率下调确实将对银行后续的净息差水平产生一定影响。由于监管部门具体的指导方案还没有出台,各家银行还在保持积极沟通,现在测算有一定难度,但总体上会对银行的净息差带来一定下行压力。

存量房贷利率调整难“一刀切”

业内普遍认为,调整存量房贷利率利好颇多。例如,林立认为,存量房贷利率调整有利于减轻部分存量贷款客户的财务负担,也有利于商业银行平滑提前还贷压力,有利于平稳经营。

降低存量房贷利率短期内对银行有损失,但中长期看增加了信贷的稳定性。类似政策下,提前还房贷的操作减少了,也客观上对各个购房者的月供产生了减负的压力。所以从这个角度看,其也是有助于防范化解金融风险问题的。各地要积极落实相关政策,尽早出台,减少购房者或月供家庭的焦虑和负担。

《华夏时报》记者注意到,早在今年7月14日,中国人民银行货币政策司司长邹澜就在发布会上表示:“按照市场化、法治化原则,我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定,或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”而自监管层释放存量房贷利率调整的信号以来,一个半月内,包括郑州、江苏、嘉兴等地积极响应,并提出相关建议。为何时至今日,降低个人存量住房贷款利率为何迟迟未能进入实操状态?

对此,北京金诉律师事务所主任王玉臣律师向《华夏时报》记者分析说,任何一个政策的实施都不是独立的,需要充分考虑该政策实施后可能会引起一系列的连锁反应,因此,在正式实施某项政策之前,需要充分考量整体情况。申万宏源亦在研报中表示,居民存量房贷利率下调将开始启动,而考虑银行和居民之间的博弈,调整的时间会拉长,而非“一蹴而就”。

业内认为,存量房贷利率的调整不会出现“一刀切”的情况,大概率会根据城市级别不同、房贷金额等因素进行“一城一策”。

例如,中信银行副行长谢志斌表示,从客户角度看,各银行按照相当的标准执行,更有利于提高公平性,也有利于降低客户舆情。但是从区域情况看,历史上房地产政策是“因城施策”的,各地区房贷利率差异较大,存量房贷利率调整确实比较难实行“一刀切”的管理政策。

中泰证券在研报中指出,复盘2008—2009年的存量利率调整情况发现,国内个人住房贷款余额由2008年末的3万亿元上涨至2023年3月末的38.9万亿元,存量规模是当年的13倍。“预计存量房贷利率下调比例不会很大。鉴于目前的按揭贷款体量和规则与2008年有较大差异,预计针对不同地区、不同信用主体的政策也将不同,相较当年要更加复杂和个性化。”中泰证券认为。

专家建议,在今年和明年各个银行可以针对存量房贷利率客户进行普遍下调20个基点。这样做的好处是,很多地方增量房贷利率都下调了至少20个基点,所以存量房贷跟着这个节奏,本身也有一定的合理性。同时也不会对银行的利差等产生过大的影响。且可以规定此类政策是阶段性的,主要在2024年12月份前有效。

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