中指分享会丨房地产政策底已现，市场能否迎来拐点

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今日（8月1日）下午，中指研究院市场形势及企业研究成果分享会如期举行，此次分享会以“房地产政策底已现，市场能否迎来拐点”为主题，会上来自中指研究院的专家们对1-7月房地产市场形势、房企业绩表现、土地市场情况做出总结并分享观点。(往期分享会回顾请见文末)

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中指研究院指数事业部总经理曹晶晶：政治局会议后，房地产政策及市场趋势展望

一、近期政策变化：2023年上半年市场先升后降，7月政治局会议后迎来政策底

1.政治局会议定调：房地产仍是防风险首要任务；未提“房住不炒”；首提房地产市场供求新形势；强调适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。

2.新共识形成：供求关系已发生重大变化。央行2023年上半年金融统计数据新闻发布会中提到，考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间。

3.住建部-三项具体措施：7月27日，住建部座谈会上提到，降低购买首套住房首付比例和贷款利率；改善性住房换购税费减免；个人住房贷款“认房不用认贷”。

4.发改委：发布促消费20条，稳定住房消费是稳定大宗消费的重要一环。

5.金融16条政策期限延长：支持房企存量融资展期，政策延续时间换空间思路。

二、近期市场变化：7月市场活跃度进一步回落

1.房价：7月百城房价继续下跌，二手房价格环比下跌城市增至96个。

2.销售：低基数下，重点100城1-7月销售面积同比增幅收窄至5%，7月市场活跃度进一步回落。据初步统计，2023年7月，重点100城新建商品住宅成交面积环比下降22%，同比下降约27%，处在2016年以来同期最低水平。

3.供应：1-7月供给端表现弱于需求端，7月房企推盘力度再度下降，供应量仍处在同期低位；短期库存小幅下降，三四线城市库存去化压力大。

三、政策及市场展望

1.政策展望：中央及主管部门定调后，预计地方因城施策将加快落地

1）近期中央及地方对房地产市场密集表态和发声，标志着政策底已经到来；

2）地方因城施策将加快落地，政策将围绕降门槛、降成本展开，过去市场过热阶段出台的政策均有改善预期；

3）预计二线城市此轮政策优化力度较大，一线中广州、深圳受市场下行压力，政策空间或大于北京、上海；

4）北京是政策及市场风向标，关注一线城市政策落地时间及政策力度。

2.市场展望：政策传导到销售见效需时间；政策落地-预期改善-销售企稳-投资恢复

1）随着中央及主管部门发声为市场定调，预计短期市场预期将得到一定改善；

2）若较大力度的支持政策能够尽快落地，核心一二线城市市场有望逐步企稳：其中二线核心城市的市场回暖持续性有待观察；若一线城市政策由较大力度政策出台，市场需求将得到明显改善，并对其他城市预期形成带动；

3）销售企稳将带动核心城市投资开工好转，但需一定时间，且城市分化趋势将延续。

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中指研究院研究主管陶淑茹：2023年1-7月房企销售额同比下降4.6%，增幅相比上月下降4.7个百分点

1. 房企销售情况

业绩表现：TOP100房企1-7月销售总额同比下降4.6%。2023年1-7月，TOP100房企销售总额为39944.0亿元，同比下降4.6%，增幅相比上月下降4.7个百分点。其中TOP100房企7月单月销售额同比下降34.1%，环比下降33.8%。其中，TOP10房企销售额均值为1725.5亿元，较上年增长0.5%；TOP11-30房企销售额均值为544.7亿元，较上年下降4.2%；TOP31-50房企销售均值为271.2亿元，较上年下降9.7%；TOP51-100房企销售额均值为127.4亿元，同比下降13.3%。

竞争格局：百亿以上阵营企业数量减少。销售额超千亿房企10家，与去年同期持平，百亿房企85家，较去年同期减少6家。2023年1-7月，百亿以上阵营企业数量减少。具体来看，千亿以上阵营10家，与去年同期持平，销售额均值1725.5亿元。第二阵营（500-1000亿）企业7家，较去年同期减少4家，销售额均值785.8亿元。第三阵营（300-500亿）企业20家，较去年同期增加1家，销售额均值383.5亿元。第四阵营（100-300亿）企业为48家，较去年同期减少3家，销售额均值171.0亿元。

2. 房企拿地情况

拿地规模：2023年1-7月，TOP100企业拿地总额6946亿元，拿地规模同比下降13.4%，降幅较上月扩大3.2个百分点。TOP100门槛值为20亿元，较上年同期下降4亿元。50家代表企业7月拿地总额同比降低32.9%，受销售增速下滑影响，企业拿地继续下降。

拿地区域及城市：二线城市拿地占比超六成，长三角热度持续。二线城市房企拿地占比最高，城市群中长三角居首位。从布局城市等级来看，50家代表房企2023年1-7月在二线城市的投资面积占比最高，为61.4%，一、二线城市占比合计近九成。从布局区域来看，企业热衷于在长三角拿地，占比达到40.7%。

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中指研究院土地市场分析师周巍：7月土地市场延续降温态势

一、300城1-7月涉宅用地市场情况

推出规划建面同比降31%，成交规划建面同比降33%，推出楼面均价同比涨7%，成交楼面均价同比涨10%，土地出让金同比降27%。各地政府供应质优量减。

总体来看，尽管部分核心城市土拍市场热度较高，但受弱能级城市拖累，全国土拍市场总体热度仍低迷。

二、分区域涉宅用地市场情况

分城市群来看，各城市群成交楼面均价均同比增长、推出规划建面同比降低。仅京津冀成交规划建面、土地出让金累计同比正增长。

分城市能级来看，房企投资继续向核心城市聚集。各线城市均择优推地，成交楼面均价同比均上涨。一线城市土地出让金收入降幅最低，为-22%，但相较于1-6月的累计降幅，仍然扩大了6个百分点。受成交规划建面降幅拖累，三四线城市土地出让金收入降幅达30%。

三、重点22城土拍情况

7月22城供应总量100宗，相较于6月152宗的高点有所回落，热度方面与6月基本持平。城市之间市场分化加剧，沈阳、济南、长春、无锡、郑州等城市以底价成交为主，而部分高能级城市触顶率较高。但同时，北京、上海等核心城市7月土拍相较于上半年，热度也有所下降。

从拿地企业结构来看，1-7月央国企拿地金额仍占主导地位，拿地金额占比超50%，同时受长三角地区民企表现活跃的影响，民企拿地金额占比提升至27%。地方国资拿地金额占比降至9%。

四、下半年土地市场展望

小阳春结束后，3-7月新房成交规模环比持续回落，直接影响房企拿地信心，土拍热度连月下降。1-7月除个别核心城市外，土拍总体热度仍低迷，300城土地出让金收入同比继续下降27%。

当前弱能级的城市、板块土地出让难度较大，企业拍地意愿不足，需通过提供基建项目配合卖地。但同时弱能级城市地方化债压力大，基建投资乏力。北京、上海受到房地产市场降温以及地块优质程度下降等影响，7月的土拍相较于第一批次地块有所回落。

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