“免费赠房”背后的青岛楼市:二手房挂牌量攀升成交难

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近期,一则“青岛业主免费送房”的消息在网上流传,引发较大关注。

据了解,这套“免费赠送”的房源位于城阳区天泰城奥园组团。该业主于2019年购置了一套总价140万元的二手房,如今房子市值仅有89万多元,而业主还欠90多万元银行贷款。

8月25日,经实地探访发现,天泰城由青岛本土房企天泰集团开发,分七个区,房源超过4000套,户型从50~200平方米不等。其中,奥园是天泰城最早的组团,由于奥园交付时带精装修和自供暖,当时受到了很多在青投资的韩国客商的追捧,是青岛最早的韩国客商集中居住区。

目前,天泰城也是城阳区二手房交易最活跃的区域之一,市场低迷期二手房月成交量依然可以保持30~40套,周边二手房门店超过20家。贝壳平台显示,截至8月25日,天泰城奥园二手房挂牌量为116套,而整个天泰城二手房挂牌量为684套。

天泰城周边二手房门店。白珍亮/摄

“天泰奥园二手房价格出现下挫,除了跟楼市大行情有关外,跟小区本身的一些特质也密不可分,比如建成年代久远、自供暖难以满足当下市场需求。”一位目前在天泰城经营一家品牌二手房中介门店且有着近20年经验的地产从业者刘杰说,不仅是天泰城,实际上在胶州、即墨等区域,不少2018年~2019年入手的二手房都出现了“跌掉首付”甚至资不抵债的情况,这是共性。

那么,“免费赠送”是否意味着青岛会出现大面积弃房断供现象?对此,刘杰认为,“免费送房”事件本身是一个案,并不代表市场上的房产都处于无流动性或无人问津的境况,有些性价比高的房源成交依然很快。房子低于市场价出售,跟业主的负债情况和房屋出售急迫程度有关,“免费送房”的业主可能急于解决债务问题,甚至有“赌气”的成分,同样是资产贬值,其他人可能选择“转售为租”。

实际上,这几年,准备出售房子的青岛房东们,正在被迫进入一种竞相降价的“比赛”中。

李沧区万年泉路的一家二手房门店负责人李先生说,青岛大部分区域的二手房售价都降了,区别也只是在于降了多少,“品质好的小区降得不多,品质差的、一般的小区降得都比较多。”

李先生表示,自己前段时间刚经手成交的一套位于李沧东部的万科如园房源,当初业主花180多万元购买后又进行了精装修改造,如今,还了几年房贷后却发现难以脱手。最终,该套房源在挂牌价上多次降价后以175万元成交,低于业主当初的购房价。

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不仅是万科如园,周边新城香溢紫郡、卓越皇后道项目近期二手房价格都出现了松动,新城新城香溢紫郡有套二房源报价只有18000元/平方米,而去年同期该小区二手房成交价超22000元/平方米。

房价大幅下跌的现象,在西海岸、胶州、蓝谷等地更甚。近期,西海岸维多利亚湾的一套二居室成交价5800元/平方米,颇受外界关注。据了解,维多利亚湾首期开盘价在6000元/平方米左右,2018年高峰期达到了12000元/平方米,相比巅峰期直接打了“五折”。

“相对于一些一不小心就‘烂尾’的新房,买卖更市场化的二手房交易,更能真实反馈出购房者与售房者的真实意愿。”刘杰认为,目前来看,购房者的观望情绪很浓,二手房竞争激烈,生意难做。

一份来青岛贝壳研究院的数据显示,2023年7月,青岛全市二手房共成交5108套,而四个月前,青岛全市二手房成交量为8744套。从国家统计局公布的数据看,青岛二手房成交价已经连续4个月下跌。

截至8月28日,在贝壳平台挂牌的二手房数量为104540套,不过这一数据并非近期冲高:从去年11月份开始,该平台青岛二手房挂牌量首次突破10万套大关后,一直维持在10万套的高位。

一边是不断下跌的成交量价,一边是保持高位挂牌总量,青岛的二手房正在经历“冰火两重天”。

其实,今年春节过后,青岛的二手房市场也有过短暂的回暖。李先生说,当时,其所在的房产中介门店仅2月份1个月就卖出了十几套房子。但时间才过去短短几个月,二手房市场已经悄然发生变化。

“从长远看,青岛楼市包括二手房市场将以‘平稳’为主,出现大起大落的可能性不大。”刘杰认为,当下影响青岛楼市的根本问题还是预期不足,青岛楼市政策相对保守,极少出台引领性的政策,即使近期再出台新政,对市场的拉动依然需要观察。

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