世界热讯:贝壳“优鲜卖”：探索并打通居民“卖旧换新”新模式

8月初，青岛市民蒋先生准备卖掉旧房子，置换一套新房。以往这种置换交易，业主通常需要完成老房出售，才有资金购买新房，如果老房卖不掉，就不敢轻易下定心仪的房源。

【资料图】

9月初，蒋先生就率先下定了心仪的新房，虽然旧房还未售出，但蒋先生并不担心置换风险，这背后是贝壳推出的新模式——“优鲜卖”在为置换型购房人兜底。

“优鲜卖”是贝壳近期推出的房产交易新模式，通过“优鲜卖”，购房者与开发企业、贝壳签订三方协议， 通过三方协议，如若旧房成功售出，购房者可以办理接下来的新房购买流程；如果旧房未按照计划如期售出，开发商将退还定金，购房者无需承担违约风险。

得益于打通二手房和新房的卖旧换新问题，9月26日，青岛市房地产业协会发出《关于推广行业“好经验 好做法”案例的通知》，向全市开发企业、经纪公司推广一项打通二手房售卖、新房认购流程的优鲜卖新模式。

重新连接消费者和开发企业

很多居民换房置业都需要“卖旧换新”。

贝壳研究院调研数据显示，在所有客户购房需求中，改善性需求占比约为54%，其中改善换新房的需求占比超过30%；但8月重点50城二手房业主平均卖房周期为65天，较去年同期延长3天。

动辄数月的卖房周期让“换房改善”一事充满了不确定性，无论消费者还是开发企业，都希望有一套新的体系来助力二手房置换新房交易市场。

“优鲜卖”这一创新模式，正试图打破房子“不卖不敢买”的困境。

一方面，“ 优鲜卖”能够帮助消费者解决二手房交易中的“连环单”难题。

所谓连环单，是同一时间内，同一家庭既要出售名下住房，又要购买新住房，就会出现“一卖一买”的情况。通常，连环单家庭一般要在卖出名下住房并办理转移登记后，才能腾出资格购买下一处住房，交易周期较长。

除了周期较长，在卖掉二手房、购买新房的整个过程中，时间节点也很难准确把控，各环节衔接是否顺畅，如何保障资金安全、交付安全，往往也是置业者的痛点所在。经常出现终于等到旧房成交了，心仪的房源也没了，而贸然定新房，又有可能带来违约的风险。

对于着急买卖房子的消费者来说，如何加速房源成交、并尽量减小风险，无疑是他们最为关心的。

“优鲜卖”正是为解决这些问题而生。以蒋先生为例，他解释道：“一直想换房，有看好的房子但是自己的房子还没卖不敢出手，优鲜卖让我走出了购买到心仪房子的第一步。通过优鲜卖可以提前锁定自己心仪的房子，即便将来自己房子未出售掉也不会产生违约和个人的经济损失，很安心。”

消费者通过线上VR看房选择心仪二手房

另一方面，“ 优鲜卖”的推行也刚好契合了开发企业期待激活市场活力的诉求。

对于开发企业而言，快速销售楼盘、快速回笼资金是核心目标。现在很多新房买家都是置换型购房人，在市场下行期，购房人为了尽量减少不确定性，更倾向于卖出后再买新，这大大拉长了购买周期和不确定性。

青岛国泰华府项目营销负责人马存浩认为，市场下行期，“优鲜卖”拉通了开发商、经纪公司和购房人，为卖旧买新创造了快速通道，让更多改善群体能放心购房。

“这个模式对我们项目能带来直接拉动。我们也愿意为此提供便利，一旦购房人二手房出售不畅，可以退还新房认购定金。” 马存浩表示。

探索地产新模式

连接购房者和开发企业，打通增量及存量交易，“优鲜卖“其实是一场地产新模式的探索。

这种 创新的根本逻辑，是从市民实际的居住改善需求出发。 为了保障二手房置换新房、改善居住的品质，开发商、贝壳平台、房产经纪公司三方合力打通二手房出售、新房购买的时间间隔期，并通过旧房未售出、新房定金退还等保底方式保障居民认购风险。

具体来看，通过“优鲜卖”，购房者与开发企业、贝壳签订三方协议，与开发企业签订新房认购协议，并与贝壳平台合作经纪公司签署房源加速售卖协议。

根据协议约定旧房售卖时间周期，在此期间，开发企业帮助购房者锁定意向房源，贝壳平台合作经纪公司帮客户通过线上流量倾斜、经纪人端线上线下聚焦推广加速旧房销售。

若旧房售出，客户可以办理新房购买流程；若旧房未售出，开发商退还定金，客户无需承担违约风险。最终，通过三方合力，共同帮助客户成功置换，为购房者提升换房效率。

亿欧了解到，目前“优鲜卖”现在已经在青岛市十几家楼盘落地，不断有用户选择该服务，挂牌售卖二手房的同时就认购心仪的新房。

在青岛一售楼处，消费者询问优鲜购换置方式

可以看出，这一创新模式之所以能迅速落地并见效，离不开多方市场主体的共同推动。

青岛市德佑经纪人张颖表示，“优鲜卖”对经纪人作业的专业度也将有更高的要求，经纪人需要尽快帮房源匹配到合适的客户，才能倒逼经纪人不断提升服务效率和质量，满足客户及市场新的需求。

结尾

当前，中国房地产市场正处于筑底修复期。

据统计，今年全国已有超25个省份调控楼市超过700次。三季度以来，全国121省市累计出台148次放松政策，主要涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、放松公积金贷款、税费减免、购房补贴、调降土拍门槛等内容。

业内人士分析， 未来一段时间振兴房地产的着力点会落在二手房市场上，只有存量房市场流通顺畅，才会有更多的人选择用二手房去置换新房，新房市场才能打开。二者并不是替代关系，而是协同关系。

青岛市房地产业协会支持、贝壳和开发企业携手推进的“优鲜卖”，能够有效推动卖旧换新，有望助力激活地产市场。在社会通力合作是地产新模式的试验田。

房产交易是一项复杂且金额庞大的资产交易，通过这样的通力合作，才能连接多方市场主体推动服务落地，创造出更多类似“优鲜卖”的地产新模式。

关键词： 开发企业 不确定性 三方协议

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