打响“认房不认贷”第一枪后郑州楼市怎样了?销售:我不能忽悠客户

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8月3日,郑州市成为首个出台政策落实“认房不认贷”的城市。新政出台后,郑州市场激起了多大涟漪?有中介人士向记者表示,有反应,但反应不大。目前,离郑州市新政过去已有半个多月。8月18日是郑州市当周单日涨价房源数量最高的一日,涨价房源数量151套,但同日,降价房源数量却高达3068套。

安居客显示,郑州市目前在售楼盘408个,有销售人士对记者表示,其中20多个值得购买,不少楼盘涉及保交楼压力和较大降价风险。

部分郑州居民、销售及专家均对本报记者表示,郑州市的保交楼问题让购房者信心严重受挫。中国房地产数据研究院执行院长陈晟对本报记者表示,建议由开发商出资,让保险公司介入,不能保交付就对购房者理赔,以此缓解交付疑虑。

有销售人士表示,目前的政策刺激力度难以调动市场情绪,郑州市不仅要解决保交楼问题,还要切实降低存量房贷款利率,如此居民的购房心情才能有所缓和。

408个楼盘,值得购买的只有20多个?

2023年7月27日,自住建部部长倪虹在企业座谈会表示要进一步落实好个人住房贷款“认房不认贷”后,多个城市纷纷表态将积极推进,但却是河南省郑州市打响第一枪,在一周后即出台新政。

业内人士分析,郑州市保交楼的压力比其他城市更大,目前刺激购房、激活市场的欲望比其他城市更为迫切。8月3日,郑州市出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,共发布15条楼市调控新政。

当地资深销售人士对本报记者表示,15条政策中多数条款本已在执行,此次再提及并不新奇,唯有“认房不认贷”、暂停执行限售政策更引人关注。

自郑州市出台新政至今已过去半个多月,新政在郑州市场上是否引发波澜,又在多大程度上刺激了购房欲望?市场情况的冷暖,处于市场一线的销售人士感受会更为真切。

安居客显示,郑州市目前在售楼盘有408个。张科(化名)做房产销售工作已有五六年,他说,目前郑州市在售楼盘三四百个,但真正值得购买的只有20多个。因为有些楼盘存在保交付的风险,有些楼盘购买以后存在较大的降价风险。

张科说,虽然他也希望客户能够成交,但不能忽悠客户,那样后期也会遭到投诉。因此,他的原则是,把郑州市场的实际情况告诉客户,让客户自己来选择和把握。

张科建议记者在选择楼盘时要谨慎,他说,部分楼盘销售难度大的开发商目前的做法就是:“忽悠一个是一个,割一个韭菜是一个”。

如果不着急入住,现在出手是不是合适?张科认为,购房者可以每个月通过贝壳买房指数观察当月“带看量”,若“带看量”开始增加,说明市场热度有所好转。

郑州市于8月3日提出“认房不认贷”和“暂停执行限售政策”。记者注意到,目前贝壳买房指数尚未显示8月上旬的“带看量”。张科说,数据有一定的滞后性,9月初这一数据才能出炉。

但目前可以看到郑州市各区域每周的销售情况。8月13日至8月19日,这是郑州市新政实施后的第二周,郑州市各区域的销售情况差异很大。这也印证了张科的话,他说:“目前郑州房产市场就是两极分化。”

从郑州市最繁华的金水区来看,数据显示:金水区新房成交42套,环比上涨50%,二手房成交139套,环比上涨6.92%。

但同样的时间段,管城回族区的销售们则比较惆怅,该区当周新房成交16套,环比下降20%,二手房成交65套,环比下降16.67%。中原区和管城回族区的处境类似。

郑州市的居民陈帅(化名)对本报记者表示,因为郑州市的保交楼任务重,居民情绪受到严重干扰,不少人产生恐惧心理。在预期不足够稳定的背景下,多数人觉得买房子不如留着现金靠谱。他说,“新政虽然暂停限售,但对刚需人群影响不大,新房没火,二手房挂牌出售的很多。”

从目前的数据来看,郑州市的降价房源的确占多数。8月13日至8月19日期间,7天之内,涨价房源数量相比降价房源数量,显得非常渺小。多数时候,单日涨价房源数量不超过50套。

以8月18日这一天为例,当日涨价房源数量为151套,该数据是当周涨价数量最高的一日。但同日,降价房源数量则高达3068套。涨价房源数量不到降价房源数量的5%。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对本报记者提到,郑州市先前房价的深度回调,已经让居民形成房价下跌的预期。因此,市场挂牌量增加,多数人着急出售。

郑州市新政出台,能在多大程度上刺激购房?张科在一线销售的体会是,有些反应,但基本没有大的波澜。他说,现在出手购房的人群主要有两类:要么是着急结婚不买房不行,要么孩子等着上学不买房不行。

房天下显示,截至2023年8月21日,郑州市8月份的新房参考均价11616元/平米,环比上月上涨0.03%,二手房成交价11978元/平米,环比上月下降1.11%。

如果购房者不着急入住的情况下,何时入手更为合适?张科说,不必着急,可以先通过贝壳找房指数观察每个月的“带看量”。他建议记者可以再等一等,或许10月份价格还会有所下降。

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郑州市场如何才能修复信心?

房企当然是最希望市场尽快火起来的阵营之一。郑州市实施新政以后,当地销售人士李全(化名)在为记者介绍楼盘时提到:有的项目送花园、送地下室、送车位;有的项目首付1万元,其余全部贷款;有的项目赠送面积22平米;有的项目属于工抵房,直降2000元/平米等。

但张科觉得,目前并不是单单出台政策和实施优惠就能刺激郑州楼市的。作为一名资深一线销售,他和郑州市居民陈帅的看法有一点是相同的。他认为,目前郑州市要先把保交楼的问题解决了,只有这样,购房者才会逐步恢复信心。

合硕机构首席分析师郭毅在接受本报记者采访时表示,郑州市的保交楼问题让购房者具有疑虑,同时也存在市场供大于求、库存量过大的问题。郭毅认为,郑州市的市场冷淡,核心问题并非购房者支付能力不足,而是对市场信心的缺失,对未来涨势判断过弱。

郭毅说,郑州市的问题是全国多个二线城市问题的折射,目前二线城市的楼市提振不单单是政策放松问题。核心问题是:二线城市看一线城市,倘若一线城市的调控政策没有松动,二线城市的信心就难以调动。

陈晟也认为,只有一线城市政策的松动,才能调动二线城市乃至三线城市的购房信心。值得注意的是,陈晟为全国保交楼问题提供了一条建议,他认为,房地产销售项目可以让保险公司介入,由开发商出资,如果不能保交付就对购房者进行理赔,以此为购房者减少保交付顾虑。

张科认为,郑州市要激活市场、恢复信心,除了要解决保交楼难题,也要切实降低存量房贷款利率。因为从前的购房者,他们站在贷款利率的高岗上,心中有不平衡、不公平的感受。如果能将存量房贷款利率降低,大家从心态上会有所缓和,也就会乐意考虑改善住房的问题。

记者注意到,此次郑州市新政也提到了鼓励银行降低存量房贷款利率,但张科认为,要注意使用的措辞是“鼓励”,单单是“鼓励”,这还是不够的。

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