打响“认房不认贷”第一枪后郑州楼市怎样了？销售：我不能忽悠客户

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8月3日，郑州市成为首个出台政策落实“认房不认贷”的城市。新政出台后，郑州市场激起了多大涟漪？有中介人士向记者表示，有反应，但反应不大。目前，离郑州市新政过去已有半个多月。8月18日是郑州市当周单日涨价房源数量最高的一日，涨价房源数量151套，但同日，降价房源数量却高达3068套。

安居客显示，郑州市目前在售楼盘408个，有销售人士对记者表示，其中20多个值得购买，不少楼盘涉及保交楼压力和较大降价风险。

部分郑州居民、销售及专家均对本报记者表示，郑州市的保交楼问题让购房者信心严重受挫。中国房地产数据研究院执行院长陈晟对本报记者表示，建议由开发商出资，让保险公司介入，不能保交付就对购房者理赔，以此缓解交付疑虑。

有销售人士表示，目前的政策刺激力度难以调动市场情绪，郑州市不仅要解决保交楼问题，还要切实降低存量房贷款利率，如此居民的购房心情才能有所缓和。

408个楼盘，值得购买的只有20多个？

2023年7月27日，自住建部部长倪虹在企业座谈会表示要进一步落实好个人住房贷款“认房不认贷”后，多个城市纷纷表态将积极推进，但却是河南省郑州市打响第一枪，在一周后即出台新政。

业内人士分析，郑州市保交楼的压力比其他城市更大，目前刺激购房、激活市场的欲望比其他城市更为迫切。8月3日，郑州市出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，共发布15条楼市调控新政。

当地资深销售人士对本报记者表示，15条政策中多数条款本已在执行，此次再提及并不新奇，唯有“认房不认贷”、暂停执行限售政策更引人关注。

自郑州市出台新政至今已过去半个多月，新政在郑州市场上是否引发波澜，又在多大程度上刺激了购房欲望？市场情况的冷暖，处于市场一线的销售人士感受会更为真切。

安居客显示，郑州市目前在售楼盘有408个。张科（化名）做房产销售工作已有五六年，他说，目前郑州市在售楼盘三四百个，但真正值得购买的只有20多个。因为有些楼盘存在保交付的风险，有些楼盘购买以后存在较大的降价风险。

张科说，虽然他也希望客户能够成交，但不能忽悠客户，那样后期也会遭到投诉。因此，他的原则是，把郑州市场的实际情况告诉客户，让客户自己来选择和把握。

张科建议记者在选择楼盘时要谨慎，他说，部分楼盘销售难度大的开发商目前的做法就是：“忽悠一个是一个，割一个韭菜是一个”。

如果不着急入住，现在出手是不是合适？张科认为，购房者可以每个月通过贝壳买房指数观察当月“带看量”，若“带看量”开始增加，说明市场热度有所好转。

郑州市于8月3日提出“认房不认贷”和“暂停执行限售政策”。记者注意到，目前贝壳买房指数尚未显示8月上旬的“带看量”。张科说，数据有一定的滞后性，9月初这一数据才能出炉。

但目前可以看到郑州市各区域每周的销售情况。8月13日至8月19日，这是郑州市新政实施后的第二周，郑州市各区域的销售情况差异很大。这也印证了张科的话，他说：“目前郑州房产市场就是两极分化。”

从郑州市最繁华的金水区来看，数据显示：金水区新房成交42套，环比上涨50%，二手房成交139套，环比上涨6.92%。

但同样的时间段，管城回族区的销售们则比较惆怅，该区当周新房成交16套，环比下降20%，二手房成交65套，环比下降16.67%。中原区和管城回族区的处境类似。

郑州市的居民陈帅（化名）对本报记者表示，因为郑州市的保交楼任务重，居民情绪受到严重干扰，不少人产生恐惧心理。在预期不足够稳定的背景下，多数人觉得买房子不如留着现金靠谱。他说，“新政虽然暂停限售，但对刚需人群影响不大，新房没火，二手房挂牌出售的很多。”

从目前的数据来看，郑州市的降价房源的确占多数。8月13日至8月19日期间，7天之内，涨价房源数量相比降价房源数量，显得非常渺小。多数时候，单日涨价房源数量不超过50套。

以8月18日这一天为例，当日涨价房源数量为151套，该数据是当周涨价数量最高的一日。但同日，降价房源数量则高达3068套。涨价房源数量不到降价房源数量的5%。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对本报记者提到，郑州市先前房价的深度回调，已经让居民形成房价下跌的预期。因此，市场挂牌量增加，多数人着急出售。

郑州市新政出台，能在多大程度上刺激购房？张科在一线销售的体会是，有些反应，但基本没有大的波澜。他说，现在出手购房的人群主要有两类：要么是着急结婚不买房不行，要么孩子等着上学不买房不行。

房天下显示，截至2023年8月21日，郑州市8月份的新房参考均价11616元/平米，环比上月上涨0.03%，二手房成交价11978元/平米，环比上月下降1.11%。

如果购房者不着急入住的情况下，何时入手更为合适？张科说，不必着急，可以先通过贝壳找房指数观察每个月的“带看量”。他建议记者可以再等一等，或许10月份价格还会有所下降。

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郑州市场如何才能修复信心？

房企当然是最希望市场尽快火起来的阵营之一。郑州市实施新政以后，当地销售人士李全（化名）在为记者介绍楼盘时提到：有的项目送花园、送地下室、送车位；有的项目首付1万元，其余全部贷款；有的项目赠送面积22平米；有的项目属于工抵房，直降2000元/平米等。

但张科觉得，目前并不是单单出台政策和实施优惠就能刺激郑州楼市的。作为一名资深一线销售，他和郑州市居民陈帅的看法有一点是相同的。他认为，目前郑州市要先把保交楼的问题解决了，只有这样，购房者才会逐步恢复信心。

合硕机构首席分析师郭毅在接受本报记者采访时表示，郑州市的保交楼问题让购房者具有疑虑，同时也存在市场供大于求、库存量过大的问题。郭毅认为，郑州市的市场冷淡，核心问题并非购房者支付能力不足，而是对市场信心的缺失，对未来涨势判断过弱。

郭毅说，郑州市的问题是全国多个二线城市问题的折射，目前二线城市的楼市提振不单单是政策放松问题。核心问题是：二线城市看一线城市，倘若一线城市的调控政策没有松动，二线城市的信心就难以调动。

陈晟也认为，只有一线城市政策的松动，才能调动二线城市乃至三线城市的购房信心。值得注意的是，陈晟为全国保交楼问题提供了一条建议，他认为，房地产销售项目可以让保险公司介入，由开发商出资，如果不能保交付就对购房者进行理赔，以此为购房者减少保交付顾虑。

张科认为，郑州市要激活市场、恢复信心，除了要解决保交楼难题，也要切实降低存量房贷款利率。因为从前的购房者，他们站在贷款利率的高岗上，心中有不平衡、不公平的感受。如果能将存量房贷款利率降低，大家从心态上会有所缓和，也就会乐意考虑改善住房的问题。

记者注意到，此次郑州市新政也提到了鼓励银行降低存量房贷款利率，但张科认为，要注意使用的措辞是“鼓励”，单单是“鼓励”，这还是不够的。

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