国家金融与发展实验室季报：房企违约风险依然严峻

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8月16日，国家金融与发展实验室发布2023年二季度报告指出，2023年下半年，大部分房企的债务压力依然较大，且融资恢复和销售复苏均不及预期，房企违约风险依然严峻，后续可能仍有房企出现债务违约。

随着新增个人住房贷款利率的下降、首付比例的下调、存量个人住房贷款利率的调整等住房需求端政策的落地，住房销售市场将缓慢筑底，但受房企违约风险尚未出清影响，年度住房销售面积可能不及10亿平方米。

从需求端看，年轻的刚需群体因就业、收入预期较弱，购房意愿较低。2023年6月，16～24岁年轻人城镇调查失业率高达21.3%，25～35岁私营单位就业人群则普遍存在35岁失业焦虑。在房价上涨预期出现扭转后，这些刚需人群即使能够获得“六个钱包”的支持也不愿主动买房。对于改善性需求人群来说，虽然购房意愿较高，但在“卖一买一”过程中面临二套房首付比例和贷款利率较高问题。总体来看，刚需群体的购房需求，难以仅通过房地产政策的调整来释放，更多地要依靠宏观经济形势的好转，以及就业、收入预期的改善；改善群体的购房需求则可以依靠二套房“认房又认贷”政策的调整、交易成本的下降等优化措施来释放。

从供给端看，房企主要融资渠道的恢复不及预期，对于大部分民营房企来说借新还旧和债务展期依然较为困难，新增融资受限。另外，因住房市场的复苏为非均衡的点状复苏，一线、热点二线城市核心区域的住房交易明显回暖，一线、二线城市的郊区及三四线城市的复苏远则不及预期。这对于房地产项目重点布局在三四线城市的房企来说，会导致其销售回款规模的下降，经营性现金流减少。融资受限叠加经营性现金流的下降，可能会导致房企因现金难以覆盖债务偿还所需而出现债务违约。

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