前7月份商品房销售量价齐跌央行降息能否刺激买房客入市？-- 迪族网

前7月份商品房销售量价齐跌央行降息能否刺激买房客入市？

来源：华夏时报　2023-08-15 15:46:41

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(资料图片仅供参考)

8月15日，国家统计局发布了2023年前7月份房地产开发投资数据。数据显示，2023年前7月份，全国房地产开发投资为67717亿元，同比下降8.5%，跌幅有所扩大。此外，连续4个月增速保持正值的商品房销售额同比也出现下降，跌幅为1.5%，商品房销售出现量价齐跌的状态。

业内专家向《华夏时报》记者表示，进入到8月份，房产市场低迷态势并未改变，年内房地产开发投资难以扭转下跌的趋势。不过，同日，央行展开逆回购操作和中期借贷便利（MLF），后者利率较上期大幅下降15个基点达到2.5%，其或将带动5年期以上LPR下行，进一步拉低房贷利率，对商品房销售有利好效应。

开发投资持续下探

进入到三季度后，房地产市场的主要数据指标依然没有明显好转。国家统计局发布的数据显示，2023年前7月份，全国房地产开发投资为67717亿元，同比下降8.5%，这一指标的增速持续处于下跌状态。对比来看，前7月份房地产开发投资水平已经跌至与2022年前9月份相差无几。

具体到开竣工方面，国家统计发布的数据显示，2023年前7月份，房地产开发企业房屋施工面积为799682万平米，同比下降6.8%。其中，住宅施工面积为563026万平米，下降7.1%。

此外，由于房企普遍投资意愿不强，房屋新开工面积跌幅较大。数据显示，2023年前7月份，房屋新开工面积为56969万平米，下降24.5%。其中，住宅新开工面积为41546万平米，下降25.0%。

不过，在“保交楼”的持续发力下，房屋竣工面积仍处于同比增长的状态。数据显示，2023年前7月份，房屋竣工面积为38405万平米，增长20.5%。其中，住宅竣工面积为27954万平米，增长20.8%。

此前，住建部方面表示，自“保交楼”工作开展以来，各地加快项目建设交付，维护购房人合法权益，多措并举，加快项目复工和建设交付。目前，保交楼专项借款项目总体复工率接近100%，累计已完成住房交付超过165万套，首批专项借款项目住房交付率超过60%。

商品房销售额同比转负

对于房地产市场而言，其当前面临的问题之一便是“消费不足”，这一点在数据上得到了明确体现。国家统计局发布的数据显示，2023年前7月份，商品房销售面积为66563万平米，同比下降6.5%，其中住宅销售面积下降4.3%。

而商品房销售额为70450亿元，下降1.5%，其中住宅销售额增长0.7%。值得关注的是，这是自2023年2月份以来，商品房销售额增速同比首次转负。复盘来看，商品房销售面积这一数值在进入2023年以来持续为负，除了前4月份有了明显的回升之外，自5月份以来便持续下跌，且跌幅有扩大的态势。

至于商品房销售额，2023年前3月份，商品房销售额同比增速回正，并在前4月份增速扩大在8.8%。随后，这一数值也随着商品房销售面积的缩减而增速下跌，并在前7月份转为负值。

这在一定程度上表明，7月份房地产的销售数据不乐观。诸葛数据研究中心监测到的数据显示，2023年7月份重点监测的30城新房销售面积为943.36万平米，环比下降27.59%，同比下降28.25%，楼市继续下探。而受到销售走弱的影响，截至7月末，商品房待售面积为64564万平米，同比增长17.9%。其中，住宅待售面积增长19.5%。

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资金压力大

随着碧桂园官宣延期支付两笔美元债的票息，房企的资金压力再度被摆在桌面之上。国家统计局发布的数据显示，2023年前7月份，房地产开发企业到位资金为78217亿元，同比下降11.2%。其中，各项到位资金均处于下跌状态。

具体来看，国内贷款为9732亿元，下降11.5%；利用外资为30亿元，下降43.0%；自筹资金为23916亿元，下降23.0%；定金及预收款为27377亿元，下降3.8%；个人按揭贷款为13950亿元，下降1.0%。

尽管国家统计局连续多个统计期未发布土地销售数据，但从市场端来看，由于“囊中羞涩”，近六成的百强房企在前7月份都没有选择补仓。数据显示，2023年前7月份，TOP100房企的土地新增货值、总价和建面百强的总额分别为116655亿元、8270亿元和7278万平米，拿地金额百强房企的投资力度同比下降20%，投资力度的收缩幅度较6月份更加严重。

目前行业信心处在低位，尽管自2023年以来有一定的修复预期，但在供需两端的制约之下，楼市复苏动能趋缓，企业去化压力仍然较大。如此背景之下，后续的政策显得尤为重要。

8月15日，中国人民银行开展2040亿元公开市场逆回购操作和4010亿元中期借贷便利（MLF）。值得关注的是，此次逆回购操作利率为1.8%，较前值下降10个基点，MLF操作利率则为2.5%，较前值下降15个基点。

一般而言，LPR与MLF的操作利率呈联动状态。因此，业内普遍认为，5年期以上的LPR有望下调，并进一步引导房贷利率下行。

针对后续房地产的走势，中指研究院市场研究总监陈文静对《华夏时报》记者说：“8月份以来，房地产市场低迷态势并未改变。不过，在中央及主管部门发声之后，多个城市对楼市政策进行了优化，预计后续将有更多的城市加入到政策优化的队伍中来，但政策释放效应需要一定时间，短期内房地产调整态势或延续。”

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