全球观焦点:首笔“以房抵债”落地 雅生活收了雅居乐406项物业

上半年的最后一天,雅生活智慧城市服务股份有限公司(以下简称“雅生活”,03319.HK)终于落实了对母公司应收款的第一个处理方案。


(资料图片)

6月30日,雅生活宣布,茂名雅居乐、宁乡雅居乐旅游、武汉长凯及云浮雅兴计划将各自的部分物业转让给公司,作为持续关联交易应付款项的替代付款。

这笔交易涉及406项物业,其中347项为住宅物业,59项为商业物业,位于茂名、云浮、长沙及武汉,总建筑面积约为4.25万平方米。

公告显示,2021年,雅生活向雅居乐提供了拎包入住、广告及公关、交房前检验、物业前期介入等服务,总额约2.82亿元。上述406项物业便是用来抵偿这笔应收款。

“以房抵债”的偿付方式是两家公司在4个月前便约定好的。1

过去几年,雅生活与雅居乐之间发生了不少关联交易。2021年至2022年10月末,雅生活为雅居乐提供的相关服务总费用为9.27亿元。受地产行业下行及房企流动性紧张影响,2022年,雅生活的应收账款规模积累较快,贸易应收款总额约69亿元,同比增加约30亿元,其他应收款39亿元,同比增加25亿元。2022年,该公司计提了4.7亿元的应收账款减值损失,同比增长191%。

为了解决对母公司的应收账款问题,今年2月份,雅生活与雅居乐签订了持续关联交易补充协议,约定若雅居乐未能支付应付款项,雅生活可从其未售物业中选定同等价值的资产抵债。

这次交易,雅生活并没有披露406项物业的具体情况,如住宅的具体楼层、朝向,商业物业的用途、位置等。从公告可看出,这些物业大多位于三四线城市,只有43项物业是在武汉。至于定价,雅生活表示是由独立合资格估值师采用市场法评估。

武汉长凯拿出的是武汉雅居乐花园的3项住宅物业及40项商业物业,总建筑面积约5704平方米,估值约8950万元,折合1.57万元/平方米。武汉雅居乐花园的毛坯洋房、精装复式的均价约1.1万元/平方米,联排、双拼别墅的毛坯销售均价约2.9万元/平方米至3.8万元/平方米。

宁乡雅居乐旅游提供的是文旅大盘——雅居乐依云小镇的214项住宅物业,总建筑面积约1.76万平方米,估值约8320万元,折合约4727元/平方米。雅居乐依云小镇没有最新的销售价格可查询,其2022年的洋房毛坯均价约5000元/平方米,带装修均价6000元/平方米至6500元/平方米。

茂名雅居乐将转让茂名雅居乐乐活新城的107项住宅物业和19项商业物业,总建筑面积约1.38万平方米,估值8040万元,折合约5835元/平方米。根据公开信息,今年1月份,雅居乐乐活新城的销售均价约4600元/平方米。

云浮雅兴将转让的资产是云浮碧桂园雅居乐大名府的23项住宅物业,总建筑面积约5401平方米,估值2920万元,折合约5406元/平方米。该项目6月份的销售均价约6800元/平方米。

仅凭以上信息,很难评估雅生活做这笔交易是亏了还是赚了。一位投资者表示,就目前的市况而言,三四线城市的住宅及商业物业,去化颇为困难,抵偿应收款的物业,按市场评估价结算,估计要打个7折至8折才能现金套现。也有投资者认为,这本是一笔预期无法回收的债权,如今有实物可抵债,减少应收款规模,也算是一种利好。

雅生活也表示,拟进行的物业转让使公司能够向雅居乐收回到期应付的应收款项,公司可以将这些物业质押给第三方供应商以结清对供应商的应付款,或者出售、出租给第三方以换取现金。

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