1200个项目烂尾,越南房地产一夜崩盘的残酷真相

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就在这个月,彭博社放出重磅消息:越南超1200个房地产项目烂尾,近4成开发商濒临破产,约10万中介人员失业,更重要的是房价暴跌37%,销量下滑75%。

昔日摸着中国过河的越南,终究是把自己摸进了马里亚纳海沟。越南房地产到底发生了什么?为啥会在一夜间崩盘?


【资料图】

2021年,越南出了一条世界新闻。

在胡志明市,拍出了全球最贵“地王”。每平米单价24.6亿越南盾,折合人民币67.9万;而总交易额更是高达37万亿越南盾,也就是102亿人民币。

这是个什么概念呢?当时在胡志明买1平米的土地,可以在上海买5平米,北京买6平米,连香港都能买2平米。

所有人都说越南人疯了,唯独越南人毫不在意,拍着胸脯表示:我们有钱。

这话不假。因为相近的体制,越南对中国的经济发展政策基本是全盘照抄,而为了弥补体量小的劣势,有时抄得更激进,比如房地产。

根据2020年新修订的《越南投资法》,越南房企可以自由发放债券,其中着重鼓励外资的进入。

那么2020年又是个啥光景?疫情在全球扩散,美国早早躺平,特朗普和拜登为挽救经济开启核动力印钞机,天文数字的美元如潮水般涌向世界各个角落。

所以越南这边刚放开房地产的外资限制,国际炒家那边就大举进军东南亚楼市。

据越通社报道,2022年外资对越南房地产的投资高达35亿,相比去年同期足足翻了一倍,是全越南第二大吸引外资的经济部门,“地王”在这个时候诞生也就显得不足为奇。

但是,天底下并没有白吃的午餐,借美元一时爽,到了还美元时,越南又该如何应对?

2022年3月,美国核动力印钞机已经开了一年多时间。

好处是经济崩溃被遏制了,坏处是美国人快要被自己印的钞淹死了——高达8%的通货膨胀率让美元购买力一路狂跌,于是美联储下定决心:加息!

加息的目的是为了回流美元,把市面上多余的钱收回央行,但是因为美元是世界货币,所以美联储的一举一动都影响着世界各国,越南也不例外。

而此时的越南经济正一路高歌,8%的GDP增长率创下1997年以来新高,恰是需要美元投资的关键时刻。所以当美国人宣布加息时,越南人觉得天塌了——经济被釜底抽薪。

老实说,面对强势的美元回流也不是没有解决办法:和美国一起加息,用更高的银行利率对冲风险,避免外资集体跑路。

可是,提高本国银行利率也是把双刃剑。虽然整体经济能保住,可具有极强金融属性的房地产却危险了:人们一看往银行存钱比炒房还挣钱,从楼市撤资就是必然。

所以去年,越南人面临一个两难的选择:加息,保实业,毁房地产;不加息,保房地产,毁实业。

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那么越南是怎么选的呢?

答案是我全都要。

2022年9月,在美联储第三次宣布加息后,越南紧急跟进,上来就是加100个基点,11月又加息100个基点。

成效怎么样?实业方面,效果不是一般的好。整个2022年四季度,越南累计出口895亿美元,而全年累计出口3718亿美元,同比增长10.6%。

相对应地,房地产方面就显得不太乐观。越通社4月份曾报道,自2022年下半年起越南楼市持续横盘,流动性连续数月触底,种种现象表明,越南楼市已经陷入阴跌状态。

按理说,此时就应该在加息的路上再踩一脚油门,把房地产行业的钱全部逼到实业部门,用有限的资金让实业继续高歌猛进。

可越南人并不这么认为,他们希望“再拉房地产一把”。

从3月起,越南宣布降息100个基点,到今年6月,越南央行已经连续降息4次,累计250个基点。

那么越南人把房地产拉起来了吗?恰恰相反,不仅房地产没起来,实业还崩了。一季度越南出口同比萎缩11个百分点,进口萎缩17个百分点,GDP增速更是只有3.3%,不及2022年。

然而,国内外无数的例子已经证明,实业才是房地产的基础。当出口减少,当外资跑路,当一切实体经济不再发展甚至倒退,任凭你再用任何手段刺激楼市,最后都逃不过泡沫破裂的结局。

消息显示,今年一季度越南房地产领域新成立企业940家,同比减少63%,停业1800家,同比增长60%,注销企业340家,同比增长30%。

说白了,你既要有要的结局,就是啥都得不到。

事实上,越南房地产崩盘的根本原因,还是在国家经济布局上。

长期无限制地利用外资固然可以帮助越南快速发展,但却也将国家未来的经济主导权拱手让出。因为你融入的越多,就越容易被老牌资本主义国家操控。

如果从一开始,越南不蹚房地产金融这趟浑水;如果越南在开放房地产的同时,严格控制外资使用方式;

如果在房地产和实业二选一的关键时刻,没选择既要还要;或许越南的发展步伐没今天这么快,但一定走的更踏实更稳健。

回望过去三十年,越南一直在抄中国作业,只可惜,很多时候都是只抄一半,画虎不成反类犬,贻笑大方而已。

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