深圳网红盘海德园第三次“日光”:平均约2分钟卖1套千万豪宅,一日收金30亿

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海德园不负众望地“日光”了。

这是一个位于新兴豪宅片区福田安托山、每套房子售价都在八位数的楼盘,三次开盘三次售罄,曾经吸引一位缴纳了477个月社保/个税的“社保巨子”参与打新。


(相关资料图)

这也是一个“绯闻”最多的楼盘,年初至今多次传出入市的消息。据时代周报记者统计,今年3月以来,项目开发商深圳市新润园房地产开发有限公司11次发布声明,称项目不存在“内部认购”和“提前选房”的情况。

时过境迁,“社保巨子”“万人打新”都已经成为过去式,“日光盘”屈指可数,开盘去化1成、2成、3成才是常态。

因此,海德园此次开盘,被很多从业者寄予厚望,视为提振深圳楼市信心的关键一战。

6月12日,海德园正式开盘,经历9小时的漫长选房,237套房源最终售罄,平均每两分钟就售出一套千万豪宅,第三次达成“日光”成就。选房结束后,显示房源售罄的海德园大红色选房系统页面,被从业者广泛转发,以示庆贺。

不过,多名业内人士认为,海德园的售罄只是个案,象征意义大于实际意义,绝大多数楼盘仍未摆脱去化僵局。

根据深圳中原研究中心统计数据,截至今年5月底,深圳新建商品住宅存量约402.5万平方米。在没有新增供应的前提下,这些存货要卖13.72个月才能消化完毕。

售罄但热度降低

海德园此次入市,承载了许多期待。

今年以来,深圳房地产市场整体表现平淡。深圳中原研究中心统计数据显示,5月深圳新建商品房网签3389套,环比下降18.6%,其中新建商品住宅网签2787套,环比下降20.5%。

在售新盘普遍打折促销,过去交易活跃的区域也放低身段以价换量——福田一个单价超过10万元/平方米的新盘给到购房者88折优惠。

市场低迷,曾经两次开盘两次“日光”的海德园因而被视为检验深圳楼市成色的试金石。

6月1日,海德园最后一批房源获批入市,备案均价约12.6万元/平方米,总货值约30.77亿元。1

该项目推出237套住宅,单套建筑面积约86-161平方米,起步总价约1049万元,最高总价超过2000万元。假如按照最低首付比例3成计算,海德园总价最低的房源月供约3.6万元,月流水高达7.2万元。

海德园于6月3日启动认筹。在3天的登记期内,该项目吸引大批购房者认筹,由于可售房源与登记人数之比超过1:3,最终触发积分制,成为今年深圳首个以积分高低决定能否入围的楼盘。

根据开发商披露数据,海德园的入围最低积分为52.5分,最终入围并完成意向保证金冻结的购房者总数为664批,中签率约35.69%。

海德园的意向保证金为200万元,冻资总额13.28亿元。这是近期入市的豪宅盘中,冻资金额最高的楼盘。

可供对比的是,在今年5月入市的3个单价超过10万元/平方米的楼盘中,蛇口的四海臻邸和福田的湾尚骏玺家园要求冻资100万元,福田另一新盘新天石厦铭苑仅要求冻资10万元。

6月12日9时,海德园正式开始选房,每批购房者选房时长60秒。据时代周报记者了解,总价在1700万元以上的大户型率先售罄。截至开盘当天18时许,海德园全部房源售罄,平均每两分钟就售出一套千万豪宅。

海德园如市场预期实现“日光”,但热度已悄然降低。

从积分来看,海德园三次开盘的最低入围积分分别是62.2分、53.5分、52.5分,入围门槛逐次下降。从选房结果来看,海德园这次开盘耗时9小时,选至566号宣告售罄,弃选率58%;而上一次开盘用时6小时售罄,弃选率约32%。

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价格倒挂

海德园多次热销,除了地段核心、学区优质等因素加持,更与价格倒挂强相关。

海德园位于福田区安托山片区。该片区配套较为齐全,毗邻2、7号线安托山站、安托山自然艺术公园、香蜜公园等市政配套,且位于福田区红岭实验小学、深圳高级中学(集团)南校区的学区范围内,深圳高级中学为深圳四大顶级名校之一。

更为重要的原因是,由于限价政策的存在,海德园与周边二手房存在一定的价格倒挂空间。

一名熟悉安托山片区的经纪人告诉时代周报记者,与海德园仅隔一条路的次新盘万科·瑧山府参考价约13.1万元/平方米,最新挂牌价在20万元/平方米上下,“今年4月下旬成交了一套约240平方米4房,总价4688万元,单价19.53万元/平方米,还是低楼层的。”此外,安托山片区楼龄近10年的锦庐花园,二手房挂牌价也超过15万元/平方米。

保守估计,未来售价如按15万元/平方米计算,海德园此次销售的最小户型约86平方米,价差约206万元,最大户型约161平方米,价差约386万元。

“价格倒挂和学区都是确定的,这两个因素支撑下来,海德园在很多人眼里还是挺有价值的。”美联物业全国研究中心总监何倩茹向时代周报记者表示。

何倩茹同时认为,海德园的热销只是个案,不能代表真实的市场。

据深圳中原研究中心统计,今年5月,深圳新建商品房网签3389套,环比下降18.6%,其中新建商品住宅网签2787套,环比下降20.5%。“受制于需求端依然相对低迷,全月入市项目开盘去化率整体依然较低。”

据时代周报记者了解,深圳有项目推售房源套数是认筹人数的10倍,甚至有项目推出首付0.9成的擦边操作。

截至5月底,深圳新建商品住宅存量为402.5万平方米,连续两个月突破400万平方米。按照过去一年平均成交量计算,深圳存量新建商品住宅去化时间约为13.72个月。

何倩茹说:“这几年深圳购房者也学会了不急。”

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