房企苦日子还没到头：业绩跳水，资产减值，债务逼压，连收问询函-- 迪族网

房企苦日子还没到头：业绩跳水，资产减值，债务逼压，连收问询函

来源：中国房地产报　2023-05-25 09:28:41

尽管年报披露季已进入尾声，但对上市房企的考验仍在继续。

5月21日，*ST泛海收深交所年报问询函，被要求详细说明审计报告中保留事项的形成过程及原因。

【资料图】

据中国房地产报记者不完全统计，这是4月21日以来，第11家收到年报问询函的上市房企。

此前，ST世茂、华侨城A、金科股份、ST阳光城、*ST新联、ST数源等10家与房地产相关的上市企业已相继收到证券监管部门的年报问询函。其中，5月18日1天内，便有ST深天、ST新城和泰达股份3家房地产企业收到了深交所发布的年报问询函。

对此，IPG中国区首席经济学家柏文喜告诉记者，证券监管部门对上市公司发布问询函并不罕见，尤其在每年的年报季常有一波高峰。通常情况下，年报中存在相关财务指标与行业、与往年相比出现较大偏离度，以及不符合通常的逻辑认知和出现不同于过往年度的大额计提等的问题都会导致被问询。

Co-Found智库秘书长张新原也向记者表示，会计披露或处理不当、财务或交易数据出现异常、重大资产重组或并购、业绩持续下滑等情况，都可能引起交易市场的关注和疑虑，需要公司进行公开解释答复说明。

张新原称，公司收到问询函后，可能会对公司股票产生一定的影响。特别是当问询函涉及公司重大变化事项或财务数据存在重大问题时，可能会引起投资者的担忧，进而导致公司股票价格波动变化。

业绩大幅下滑，面临连续亏损

记者查阅上述房企收到的年报问询函发现，这些房企都遭遇了业绩的大幅下滑。

其中，金科股份、华侨城A、ST数源和ST世茂是近年来首次亏损。

根据年报，2022年华侨城A实现营业收入767.67亿元，同比下降25.17%；实现归属母公司股东净利润-109.05亿元，较2021年盈利约38亿元同比大幅下降387.05%；归属上市公司股东的扣非净利润-116.44亿元，同比下滑606.94%。

4月22日，深交所向华侨城A下发年报问询函，要求其说明房地产业务毛利率小幅增长但净利润大额亏损的主要原因及合理性。

金科股份在2022年实现营业收入548.62亿元，同比下降51.15%，归属母公司净利润为-213.92亿元，同比下降694.13%。房地产销售及运营、生活服务业务毛利率分别为5.61%、20.07%，同比分别下降11.08个百分点、13.12个百分点。

5月10日，深交所下发年报问询函，要求金科股份说明报告期主营业务所处行业环境、经营状况，以及相较2021年的变化情况，并结合收入确认、成本结转、期间费用等情况，说明报告期收入大幅下降、业绩大额亏损的主要原因及合理性，是否与同行业可比公司及行业平均水平存在较大差异。

ST数源2022年实现营业收入9.4亿元，同比下降47.14%，实现归属上市公司股东的净利润及归属上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润分别为-3.86亿元、-4.12亿元，同比分别大幅下降740.65%、1630.79%，经营活动产生的现金流量净额为-1.46亿元，同比下降163.07%。

5月19日，深交所下发年报问询函，要求其说明报告期大额亏损的原因、净利润下降幅度远超收入的原因及合理性，经营活动产生的现金流量净额为负且大幅下降的原因及合理性。

记者根据年报数据梳理，发现11家收到年报问询函的房企中，有6家存在着连续亏损情况。

其中，ST新城归属母公司净利润已连续亏损4年。从2019年至2022年，其归属母公司净利润分别为-8521万元、-6022万元、-1.416亿元和-3612万元。

*ST泛海从2020年至2022年，归属母公司净利润已连续亏损3年，分别为-46.22亿元、-112.5亿元和-115.4亿元。

今年也是*ST新联归属母公司净利润亏损的第3年，2020年至2022年，其归属母公司净利润分别为-12.86亿元、-38.93亿元和-34.16亿元。

ST深天从2020年到2022年的归属母公司净利润亏损同样呈现持续扩大的趋势，分别为-795.4万元、-5303万元和-2.707亿元。

ST阳光城在2021年的归属母公司净利润为-69.52亿元，2022年其亏损幅度扩大为-125.5亿元。

资产减值受重点关注

资产减值，也是这个年报季的高频词。

5月21日，*ST泛海收到的深交所年报问询函显示，公司2022年归属上市公司股东的净资产为-54.62亿元。永拓会计师事务所（特殊普通合伙）对公司2022年度财务报告出具了保留意见的审计报告，形成保留意见的基础包括与持续经营相关的重大不确定性，以及无法获取充分、适当的审计证据，以验证中国民生信托有限公司预计负债计提金额的准确性，未判决诉讼案件和潜在诉讼事项可能导致的损失金额。

上述问询函提及，2022年年报显示，*ST泛海境外主要资产中，美国房地产开发项目规模约17.15亿美元；而根据其2021年年报，公司美国房地产开发项目规模约21.12亿美元。

对此，深交所请*ST泛海详细说明资产减值准备计提是否充分合理，是否存在以前年度应计提未计提的情况。

在金科股份收到的年报问询函中也提到，2022年金科股份计提资产减值损失150.74亿元，并就部分可抵扣亏损、资产减值准备等可抵扣暂时性差异确认对应递延所得税资产，部分未确认递延所得税资产。其被要求说明递延所得税期末余额增加的主要原因，递延所得税资产与资产减值准备、可抵扣亏损之间的勾稽关系是否一致，并结合公司持续经营能力及持续盈利能力、存在大额可抵扣亏损和资产减值准备等情况，说明公司未来是否能获得足够的用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额，并进一步说明相关递延所得税资产确认是否符合企业会计准则的相关规定。

*ST新联所收到的年报问询函内容则显示，因对2022年末长期股权投资计提资产减值损失8.8亿元，导致报告期末净资产为负。公司股票已于2023年5月5日被实施退市风险警示。

问询函还提及，*ST新联报告期境外资产占比较高，其中新华联锦绣山庄开发株式会社相关项目处于持有待售阶段，存在重大减值风险，新华联国际置地（马来西亚）有限公司、新丝路文旅有限公司为暂亏状态，澳大利亚新华联置地有限公司为盈利状态。请说明相关境外资产的主营业务、经营情况、财务状况，是否为公司重要子公司，并说明报告期是否对相关亏损资产或存在重大减值风险资产计提减值损失，如是，进一步说明减值测试过程及减值金额，如否，说明原因。

ST数源与年报同日披露的《关于计提资产减值准备的公告》也受到关注。报告期计提减值对象主要为联营企业舟山宸都置业有限公司（以下简称“舟山宸都”），计提原因为舟山宸都大额应收款回款存在不确定性。

对此，深交所要求其说明对舟山宸都计提大额资产减值的原因及合理性，减值迹象出现的最早时点、以前年度未计提减值的原因，是否存在报告期集中计提大额减值的情形。

债务问题再遭拷问

*ST泛海、金科股份、ST阳光城等4家出险房企的债务问题，再度被问询。

金科股份收到的问询函披露，截至2023年4月末，金科股份已到期未支付的债务本金合计金额239.16亿元。报告期公司经营活动产生的现金流量净额为52.47亿元，同比下降63.06%。

对此，深交所要求金科股份列示截至目前有息负债的债务类型、具体金额、到期日、偿付安排，并结合有息负债未来一年内到期金额及逾期情况、可自由支配的货币资金、现金流及重要收支安排、公司融资渠道及融资能力等，说明是否具备足够债务偿付能力，是否存在流动性风险，相关债务违约处置进展及面临的困难。

ST阳光城收到的年报问询函显示，截至2022年12月31日，ST阳光城已到期未支付的债务本金626.32亿元。由于毛利率下降、存货跌价、利息费用化等因素影响，2022年度ST阳光城归属母公司股东净亏损125.53亿元。深交所要求ST阳光城结合公司经营状况、流动性风险、大额债务逾期、未决诉讼等情况，说明公司按持续经营假设编制财务报告的依据及合理性。

而*ST泛海5月21日收到的年报问询函，用词则更为严厉。

4月8日，*ST泛海披露《关于收到行政监管措施决定书的公告》称，因未及时披露相关债务逾期情况、受让子公司股份信息披露不准确，*ST泛海被北京证监局采取出具警示函的行政监管措施；2月28日，*ST泛海披露《关于收到<银行间债券市场自律处分决定书>的公告》称，因未及时披露未能清偿到期债务、未及时披露股权质押、未及时披露资产被冻结事项，*ST泛海被中国银行间市场交易商协会出具了《银行间债券市场自律处分决定书》。

深交所要求其详细列示上述债务逾期未及时披露、受让子公司股份信息披露不准确、股权质押及资产被冻结未及时披露的具体事项，包括但不限于涉及的债务/股权/资产的具体情况、对应的金额、债务到期时间、占最近一期经审计的净资产/总资产/净利润等的比重、是否达到深交所《股票上市规则》中规定应当及时履行信息披露义务的情形、已履行的信息披露情况及披露时间、未及时披露或披露不准确的原因及合理性。

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