全国不动产统一登记，是给收税铺路？

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4月25日下午，新华社发了一个简短的消息：自然资源部部长宣布，我国全面实现不动产统一登记。

(资料图片)

这意味着什么？

报道里用一句话做了总结：经过十年努力，从分散到统一，从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，覆盖所有国土空间，涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立。还有，累计颁发不动产权证书7.9亿多本，不动产登记信息高达15亿多条。

大部分观点，都把“统一登记”解读成“房产税要来了、反腐利器、打压房价”。

这似乎证明了一种心理：大家太期待有一个脚踏七色祥云的盖世英雄从天而降，一股脑把问题全都解决。

事实上，不动产统一登记，是一项极其严肃的，保障基本物权的，堪称经济社会发展基石的制度。

如果说对高房价，炒房投机能产生抑制，那也只是买一送一的附加作用。十年磨一剑，这件事比我们想象的要复杂的多。

不动产，不是单单指房产。大家可以看看《不动产登记暂行条例》的规定，土地、海域以及房屋、林木等定着物，都算。

如果只是为了实现收税目的，那早就实做到了。2018年6月16日，自然资源部宣布，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已经实现全国联网。但是，宅基地使用权呢？森林所有权呢？海域使用权呢？耕地林地草地的经营权呢？不动产的交易权、抵押权呢？要把960万平方公里所有不动产的权利登记在册，宣告于世，这并不容易。

原来的不动产登记存在不少问题。比如，各自为政，权责不分。原来你买了房子，在房产部门办理《房屋所有权证》，还得到国土部门办《国有土地使用证》，实际上就有了两本证书，纯属多此一举。农村居民住房要到国土部门办《集体土地使用证》，承包山林树木、鱼塘、滩涂的，又得到林业部门、渔业部门办产权证。这个时候就出问题了。有的部门是垂直管理，有的部门是地方管理，推诿扯皮很常见。不同的登记机关既是权利的登记者，又是权利内容的审核者，既当裁判员又当运动员，部门多，寻租就多。还有，一片地里，既有林地和耕地，又有养殖水域和村落，登记的任务又重又繁琐，很多都是抽调的非专业人员，部门之间测量标准都不一样，很容易出现误差。登记有误差，不专业，就会有纠纷。

我看过一个例子，湖北一个村，90年代初的时候，林业站跟村里签了征用5500亩山地的合同办林场，约定造林之后返还1100亩的林地。可后来林业站放了鸽子，既不返还林地，又不给现金补偿，反而抢先把林地所有权登记到自己名下。转到名下还不够，又把林地转包给一家林业公司经营，村里当然不乐意了，中间不知道找林业站了多少次。这一拖，就是32年，直到今年才解决。

我们现在回过头来看时间线，就知道要做成这件事的难度系数，要比房产统一登记大的多。

第一个时间点是2007年，《物权法》就提出了不动产统一登记制度。但是，因为牵连太广，工作量巨大，整整8年时间，进展都非常缓慢。直到2013年，明确提出房屋、林地、草原、海域、土地登记都由一个部门负责。

具体怎么搞呢？

原来的国土资源部挂牌成立不动产登记局，当时的地籍管理司司长叫王广华，是首任的不动产登记局局长。对，就是4月25号宣布我国全面实现不动产统一登记的，现任的自然资源部部长。

第三个关键的时间点，是2014年11月，《不动产登记暂行条例》颁布。为啥到2023年才宣布完成统一登记？范围之广，全国的县区乡镇。涉及部门之多，前所未有，房管，民政，财政，税务，工商，统计都要打通。所以，把不动产统一登记仅仅只局限于收房产税这一块，格局还是太小。

有个专家叫郧文聚，专门说过这个话题：不动产统一登记是中国历史上的老大难问题，只有明朝的鱼鳞册搞得比较成功。

房价、反腐和征税，都没说到点子上。最关键的一条，是权利链条能够连起来。权利链条不清楚、权利边界不清楚、权利内涵不清楚，想让不动产流动起来实现资源的有效配置，几乎是不可能的。

记在薄上的叫籍，籍反映的是权。市场化的基础是什么？就四个字：产权明晰。普天之下，江河湖泊，草木大地，都是资源，都是不动产，有恒产者才有恒心。你在市场交易的东西是不是你的，谁来保证？买卖双方交易，你怎么知道这财产是别人的？

房地产的抵押，土地承包，房屋买卖，做贷款，资产证券化。集体土地入市，小产权房，征地拆迁怎么搞？每个地区的住房数量和质量差异，空置多少，装电梯的多少，老房子有多少，保障房该怎么建？更进一步，转移支付往哪些地区倾斜，社保体系应该给哪些人群保障，人口政策，货币政策，财政政策的方向在哪。把所有不动产登记在册，是一切一切的前提。

如果说这件事能顺带着推进房产税乃至遗产税一大步，那也只能说：是水到渠成，而不是有意为之。所以，保护不动产权利人的合法财产权，这是一个更适合法律区UP聊的法理问题。降房价、反腐，收税，这是统一登记之后可能会带来的影响，财经UP信马由缰的解读，大家看看也就图个乐。

当然，房屋统一登记，一定是对收税有利的。过度依赖旧模式，是房地产税迟迟难以面世的原因。土地卖不出去，是新税源补充土地财政缺口的理由。央媒不止一次的提到过，倒逼地方土地财政转型，这是“发展方式之争”。

不管早来晚来，房地产税一定会来。这并不是重点。真正让人细思极恐的是，借由不动产统一登记的全民热搜，我们可以窥见：大家似乎都不在意征税面积怎么算，税率多少，试点城市有几个。大家在意的，是自上而下的风向，是国家意志的推演，是山雨欲来的渴盼。这真能称得上“众望所归”了。

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