2022年房企融资盘点：腰斩与翘尾-- 迪族网

2022年房企融资盘点：腰斩与翘尾

来源：中指研究院　2023-04-17 08:28:03

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【资料图】

2022年房地产行业融资与销售周期一同进入下行阶段，全年非银融资规模腰斩，海外债、信托融资严重受阻，降幅均超八成。随着四季度政策端持续发力，多个融资渠道得到修复及开放，年末出现翘尾迹象，2023年行业融资压力有望得以缓解。2023年一季度迎来偿债高峰，出险房企到期债务占四成，债券展期压力较大。

01 融资政策：政策持续放松，多措并举释放资金

2022的融资政策以阶段性放松为主，从走向来看，大致可分为三个阶段：上半年以鼓励收并购类融资为主，三季度则重点发力项目保交付资金支持；在对项目融资支持的基础上，四季度政策逐步转向房企，通过打通各类融资渠道，释放融资资金规模。

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（1）上半年收并购融资为主

2022年以来，并购债、并购贷款持续获得政策支持。市场方面对此做出了一定的积极响应，不过具体落地效果一般，并未出现大规模的收并购交易。

（2）三季度纾困基金入场

在7.28中央政治局会议上，首次提出“保交楼、稳民生”，强调“稳定房地产市场”。随后多地政府牵头，联动地方AMC、地方国企等多种形式的国有资本成立纾困基金，通过项目收并购等方式对问题楼盘进行解困。8月，央行通过政策性银行启动2000亿专项借款支持住宅项目建设交付。

（3）四季度多项房企融资政策放开

四季度以来，多部门频繁释放房地产行业融资利好政策，从信贷、债券、股权等方面为行业融资提供全力支持。12月中央经济工作会议为行业融资定调：满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。这既是对2022年资金释放的肯定，也是2023年供给端对房企和项目资金支持的鼓励。

表：2022年房地产行业主要融资政策汇总

数据来源：中指研究院综合整理

02 融资规模：同比下降超五成，年末出现小幅上升

2022年1-12月，房地产行业共实现非银类融资8457.4亿元，同比下降50.7%。其中信用债融资4654.6亿元，海外债发行仅176.1亿元，信托融资972.1亿元，ABS融资2654.6亿元。各渠道同比均出现下降，其中海外债、信托降幅超八成，信用债成为融资主力。

2020-2022年房地产行业非银融资结构

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

从单月情况来看，3月为年度融资高峰，超过千亿。下半年融资情况不及上半年，主要为上半年多家房企连续出现违约事件后，项目停工一度成为焦点问题，造成市场信心快速消退。8月、11月均有融资利好政策释放，且快速落地，因此随后出现了融资小幅回升。特别是12月，多维度的支持政策为行业融资打下了发展基调，年末融资翘尾有望得以延续。

2022年1-12月融资额及增速

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

03 融资结构：民企发债年末回暖，商业地产ABS快速上升

信用债：融资规模小幅下降，民企增信债券发行上升

2022年1-12月，房地产行业信用债发行规模为4654.6亿元，同比下降15.5%，是降幅最少的融资渠道；占总融资规模的55.0%，较上年上升了22.9个百分点；平均发行期限为3.4年，其中3年以上的发行额占比为50.5%，与上年基本持平。从单月来看，有5个月同比出现正增长，相对保持了较强的融资能力。从发行主体来看，央国企成为绝对发行主力，发行额占比达82.4%，较2021年上升8.7个百分点；而民企的发行占比下降9.4个百分点。

2022年1-12月信用债发行额及同比增速

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

从月度变化来看，地方国企发行年末大幅下滑，民企年底翘尾突出。10月财政部印发通知严控地方举债储备土地，随后地方国企信用债发行规模大减，11、12月平均发行额65.9亿元，仅为前10个月发行均值的33.8%。民企发行在9月、12月出现两个小高峰，均为监管出台政策鼓励民企增信发债时段，特别是12月，发债规模达到96.3亿元，占全年民企发行量的35.5%，发行主体也从头部优质民企扩展到中小型民企。当前发债融资政策宽松，增信担保工具也扩展到“央地合作”模式，更多地方性民企有望加入信用债发行行列中来，小高峰将延续到2023年。

海外债：发行规模锐减，交换要约成为主流

2022年1-12月，海外债发行规模仅为176.1亿人民币，同比大幅下降93.4%；占总融资规模的2.1%，较上年下降了13.6个百分点；平均发行期限2.8年，其中发行期在3年以上的占比17.9%，而上年为50.2%，融资期限同比大幅缩短。从单月来看，自8月起行业无新发债券。

2022年1-12月海外债发行额及同比增速

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

今年到期的债券以展期为主，全年通过交换要约重新上市的海外债余额为967.4亿元，占全年到期余额的25.8%。年内多家房企主动取消海外评级，虽然降低了触发交叉违约的概率，但也截断了海外融资渠道。在年末银企信贷战略合作中，多家银行提及向房企在境外融资、内保外贷等方面提供综合授信支持，不过这一方式以信贷融资为主，且主要面向头部优质房企。但这一举措释放了房企可重启境外融资的积极信号，从信心和实操层面均给予了实质性支持，海外融资有望从贷款、美元债多层面逐步修复。

信托：同比下降80%，下半年投资意愿很低

2022年1-12月，信托融资规模为972.1亿元，同比大幅下降80.3%；占总融资规模的11.5%，较上年同期下降了17.2个百分点；平均发行期限为1.96年。

2022年1-12月信托发行额及同比增速

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

随着行业周期下行，房企信托违约的新闻时有发生，机构投资更为审慎，导致整体投资规模大减，特别是下半年以来，单月融资未能突破百亿，均值仅为55.3亿元，是上半年月均值的50.5%，势头不佳。“金融16条”中提到鼓励存量信托贷款展期，同时保持信托等资管产品融资稳定。展期缓解了债务人偿债压力，但债权人在存量资金尚未收回的情况下，继续新增投资的意愿较低。

ABS：融资规模占比上升，盘活自持物业成为主流

2022年1-12月，ABS融资规模为2654.6亿元，同比下降34.1%；占总融资规模31.4%，较上年同期上升7.9个百分点，平均期限为7.0年，是上年年限均值的2倍。

2022年1-12月ABS发行额及同比增速

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

ABS的发行结构发生了明显变化，上下游相关的供应链、购房尾款类ABS均出现大幅下降，降幅分别为53.6%、85.3%；而商业地产抵押证券比例快速提升，发行规模同比上升14.2%，占比提升近20个百分点至46.6%，取代供应链ABS成为最主要的发行种类。持有型物业在行业下行阶段，成为房企盘活存量资产、补充资金的重要手段，发行规模显著上升。

2021-2022年ABS发行结构

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

04 融资利率：平均成本下降，信托成本上升

2022年1-12月行业平均融资利率为3.94%，同比下降1.55个百分点。受年内多次降息、信贷环境相对宽松、高成本的海外债、信托融资规模下降等多重因素影响，行业平均融资成本明显下降。

其中信用债平均利率为3.43%，同比下降0.87个百分点；海外债平均利率为5.11%，同比下降1.72个百分点；信托平均利率为7.61%，同比上升0.29个百分点；ABS平均利率为3.40%，同比下降0.55个百分点。11月开始信托融资成本有上升趋势，利率超过8%的信托数量明显提升。说明信托投资人虽然在政策鼓励下有意重归房地产行业领域，但同时也提高了利率对冲风险。

表：各渠道平均融资利率

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

05 到期债务：一季度即为偿债高峰，海外债面临二次展期

截至2022年12月31日，2023年债券余额为9579.6亿元，其中信用债占比65.9%，海外债占比34.1%，境内债务偿债压力较大。

一季度为偿债高峰，四成为出险房企债务。2023年一季度即为首个偿债高峰；其中信用债中有近400亿元、海外债中有近700亿元为出险企业的到期债务，占一季度到期债务的四成。根据“金融16条”的指导原则，信用债可通过协商做出合理展期，境内债偿债压力有望暂缓。从2022年情况来看，到期海外债以展期为主，但一季度到期的部分债券已经历一次展期，当前面临二次展期风险，有较高的偿还压力。

表：债券到期余额*统计

*按债券回售日计算

**按2022年12月31日汇率换算为人民币

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

06 未来展望：持续推进融资支持，多渠道补充流动性

政策持续推进，融资力度不减。1月4日的央行工作会议中将房地产纳入了“加大金融对国内需求和供给体系的支持力度”这一工作内容中，提出要“落实金融16条措施，支持房地产市场平稳健康发展”。因此年末推出的各项政策将会持续快速推进，主要融资渠道继续维持开放状态。

抓住窗口期，改善流动性。在行业供给端利好尽出的背景下，房企筹资端流动性紧张问题将得以明显改善。企业要抓住当前融资窗口期，根据自身情况积极对接资金供给方，既要优化债务规模和结构，也要及时补充流动性，更要借助融资力量拉动销售端，推动经营端流动性回暖，从根本上解决流动性问题。

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