郑州二环外取消限购，去化周期达20个月，专家：高库存压力下提振作用有限

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4月3日，市场消息称郑州市二环外取消限购。随后，《华夏时报》记者从郑州市房管局确认了该消息真实性。目前二环内依然限购，但却有销售对记者表示，“不必介意二环内限购，实际操作中，只要有钱全市能买，想买几套买几套。”

当地两位销售均提到，其实二环内楼盘寥寥。有销售称，“全市楼盘300多个，二环内10个不到。”专家对记者分析，二环外取消限购实际意义不大，二环外现有大量商品房，正让购房者望而却步，该操作核心意义是释放信号、提振市场信心。

(资料图片)

中指院数据显示，短期库存来看，截至2月末，郑州可售面积仍处高位，出清周期超20个月。

值得提到的是，当地多位销售介绍，异地客户即便在其他地区有一套房的房贷，来郑州市买房，依然可被算作首套房。

有钱就能随便买吗？

4月3日，郑州市房产销售林可（化名）对记者表示，当日郑州市房管局已下发通知至各开发商，郑州市二环外取消限购。此后，《华夏时报》记者咨询郑州市房管局，对方工作人员证实该消息为真。

目前，郑州市二环外取消限购的消息已经公开。但当地销售却对记者斩钉截铁承诺，不必在意“二环内限购”的约束，在实际市场交易中，只要有钱，全市范围内都可以买，想买几套买几套，而且这种“自由”近两年一直存在。

4月5日，广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《华夏时报》记者采访时表示，“销售所说的全市能购房，可能为真。如果当前郑州市官方宣布全面取消限购，可能存在顾虑。但市场交易中，销售可能已经在实际操作。”

某知名品牌开发商在郑州市的销售陈帅（化名）如此形容郑州市的限购政策，“我们现在都不限购了，二环内也可以随便买。”但陈帅也承认，“如果你咨询房管局，你不可能得到肯定的答复。”

陈帅对记者强调，“原来是本科学历、郑州市一年社保、郑州市户口，满足其中之一就能买房，但现在都不需要了！我爸今年58岁，户口在周口市，照样在郑州买房。”

值得提到的是，当地数位销售都对记者提到同一件事：就算购房者在其他城市有一套房的房贷，在郑州买房时，依然可以被算作是“第一套房”。

假设仅有本科学历，没有郑州市户口和一年的社保与个税，这种情况能在郑州市二环内买房吗？近日，郑州市房管局工作人员对《华夏时报》记者提供了一条建议，去咨询负责青年人才购房的部门，看能否“走青年人才买房”。

同日，郑州市房管局相关部门工作人员告诉记者，走青年人才购房（工作人员称之为“学历购房”），要符合以下四个条件：本科学历、在郑州市工作的在职证明、与用人单位签署的劳务合同（一年以上）、用人单位营业执照。

严格限购已时过境迁

2016年10月，郑州市开始实行行政手段的房地产调控，开启相对严格的限购、限贷、限价、限售等政策。彼时，限购政策的主要内容是：郑州市户籍家庭两套以上限购、非郑州市户籍家庭有24个月的社保或纳税可购首套、单身人士限购一套等。

刚启动限购时，郑州市的执行很严格。2016年年底，郑州市人民政府官网曾发文《全市开查限购令执行情况》，对许多细节提出要求。

上述限购政策大概调控了三年多，但随着市场环境的变化，金融政策、供求关系、城镇化进程、疫情等却对市场发展产生了重大影响。2019年8月开始，房地产市场呈下行态势，市场稳定发展受到影响。

大概是在2020年9月时，官方释放显著信号，郑州市严格的限购措施开始松动。当时，郑州市房管局曾发文提到，“所实施的限购限售措施在有效遏制房价过快增长、恢复市场平稳的同时，也抑制了部分新市民的住房刚性需求，限制了部分本市居民的改善性住房需求。”

随之，郑州市房管局明确提出，“要努力优化调控措施，满足住房需求。”鉴于此，郑州市开始“减少不必要证明”，要求非郑州市户籍家庭购房可“不提供社保或个税记录”，用个人承诺代替，备案部门进行抽查。

2021年，郑州市房地产市场处于严重低迷状态。郑州市人民政府官网信息提到，房地产投资同比下降9%，新开工面积同比下降3.67%，新建商品房销售面积同比下降31.4%，二手房交易面积同比下降1.7%。

2022年，郑州市出台《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，总共实施了19条措施，市场内称之为“郑19条”。不光“郑19条”，郑州市还先后出台了至少十多条配套政策措施。其中，包括加强保障性租赁住房、大棚户区改造、青年人才首次购房补贴等多个方面。

2023年开年，郑州市房地产市场即刻传出好消息：首套房利率降至3.8%！当时，郑州市的销售激动地对记者表示，“这是历史最低利率，抓紧上车！”

要提到的是，郑州市的确是全国保交楼攻坚战的重要责任区，但同时，郑州市一直在奋力持续地从多维度输出政策，竭力刺激房地产市场的活力，希望推动市场健康发展。

市场期待复苏

今年3月20日，郑州市房管局公布数据显示，今年2月，郑州全市商品房销售17690套，环比1月销售8210套，上涨115.46%。看起来，这是一个令人喜悦的信息。近日，多位当地销售对记者表示，市场正在复苏！

数据显示，2023年3月，郑州新建商品房成交14137套，较上月减少3553套，环比下降20.1%，但同比上涨46%。从近12个月成交走势来看，月均成交套数为8996套，3月成交近14137套，高于近12个月平均成交量57.1%。

存量房方面，今年3月份郑州市二手房成交8407套，较上月增加1286套，环比上涨18.1%！从近12个月成交走势来看，月均成交套数为5623套，3月成交8407套，高于近12个月平均成交量49.5%。

虽然3月成交明显提升，但库存仍处于高位。中指院数据显示，短期库存来看，截至2月末，郑州可售面积仍处高位，出清周期超20个月。

从调价房源来看，2023年3月，郑州市涨价房源为11726套，较上月下降13.4%。郑州市近两个月涨价房源量在11726套以上波动。专家指出，“本月涨价房源占比小幅回落，业主信心尚待恢复，意向购房者可抓住时机入市。”

那么，郑州市此次取消二环外限购的操作，在市场水面上能激起多大浪花？李宇嘉认为，这个动作很难凑效。他表示，“郑州市二环外的商品房供应量极大，很多购房人都被吓退了。所以，郑州市二环外放开限购的实际作用并不大，只是给市场提振信心。”

今年以来，放开限购的声音一直在市场回响。今年年初，有知名经济学家公开表示，“限购政策已经没有必要”。在记者过往的采访过程中，也有知名学者提出，房地产市场过度冷却，当前应当取消限购。

但要注意的是，也有经济学家此前对《华夏时报》记者表示，单纯取消限购并不能解决根本问题，居民有钱却不买房，核心是因为缺乏“安全感”。

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