房地产回暖与救市同时存在_当前速读

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开年以来整个房地产市场都表现出不错状态，市场成交量节节高攀，根据中指研究院发布，2023年2月份数据16个城市成交量环比上涨31.9%，一线城市环比上涨5%，二线城市环比上涨43.9%，三线城市环比上涨63.8%，换句话来说，二线城市和三线城市真的挺猛的。

同比数据，2023年2月份16个主要城市成交量同比减少7.6%，其中一线城市同比减少26%二线城市同比减少23%，三线城市同比增加42.9%，除了三四线城市，在今年1月份前列政策刺激之下，出现了销量上涨一二线城市表现不如去年。

(资料图)

2022年2月份是春节，表现出来的数据并不是特别的“理想”，2023年2月份的数据居然还比不过2022年的2月份。

为什么大家都觉得2023年开年的房地产市场表现是挺不错的，主要是2022年下半年房地产市场真的是直接进入到“腊月寒冬”，成交量持续的低迷，即便有强烈政策的刺激之下，并没有太大的起色，所以在2022年开年市场的表现挺活跃，与去年有着鲜明的对比，主要是去年下半年市场真的“冷”。

对国家、银行、开发商、业主来说，市场回暖确实是好事情。

国家，房地产占相关地方综合收入50%以上，如果房地产市场回暖，土地相对应就好卖了，相关房地产税收也起来后，财政收入有了后，很多事情就可以迎刃而解。

银行，房地产贷款占银行信贷比重40%，房地产市场不景气，贷款买房的人就会越少，更关键的是越来越多人提前还款了，银行的钱不仅没有减少，反而还在增多。

开发商，两年库存都把开发商压到喘不过气来了，不少房地产企业都撑不过“寒冬”倒下了，撑过来的企业，赶紧把房子卖掉回笼资金。

业主，市场回暖了，房子相对也比较好卖了。

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购房者说，反正房地产暖起来了，我就不开心了。

站在购房者的角度去看，房价越低越好，今天打9折、明天打8折、后天就打7折，好不容易回落了那么一点，市场回暖意味着价格就有可能向上攀。

市场也是有给到购房者一定安慰

比如降低利率，2023年开年全国多座城市，首套房利率跌破了4%；

开年以来多座城市解除限购、限售等政策，首套房首付仅需要两成；

开发商给到购房者的优惠也是实实在在的，赠送精装修、赠送停车位、赠送家私电器、赠送物业管理费。

从开年以来的市场来看，确实是感受到了回暖的气息，但是这种回暖的信息是真的回暖还是表面性的回暖？

二手房的参考意义是很大的：

根据相关的数据显示，截止到2月底，上海二手房挂牌量83,297套处于近几年来的新高；广州二手房挂牌量突破13万套；南京二手房挂牌量环比增长10%；杭州二手房挂牌22.49万套仅2月份就增加了1.7万套；重庆中心城区二手房挂牌量20万套；佛山二手房挂牌量11万套，全国有超过15座重点城市二手房挂牌量突破10万套。

专家预测，房价大涨的时代过去了，许多房子陆陆续续也到了，限售期未来会有越来越多的房子，挂盘销售当前楼市的成交量挂盘量环比都出现了增长，但是成交率明显没有跟上挂盘率，未来市面上二手房挂牌量将会逐步增多，当然楼市会出现“假性回暖”这种现象，对于购房者来说也不必担心未来房价会出现大涨，只要市场供应量持续攀升，价格就没有大涨的可能，甚至有部分城市还出现持续性的下跌。

从多方面数据分析市场，就奠定了这样的走势：

1、市场活力

过去房地产能够快速发展，是离不开城镇化率的飙升，1998年城镇化率为33.8%，2022年城镇化率已经突破65%，折算下来，每年超过2,000万人进到城市里面生活，这么多人进到城市里面生活，首先就要解决吃和住的。

如今城镇化进程非常缓慢，根据推算未来10年城镇化进展应该就在8%左右，从农村进到城市生活的人越来越少了，也反映出住房的需求正在减少。

2016年中国房地产市场迎来普涨，原本很多在考虑要不要买房的人群都迅速的下手买房了，这一波包含了很多刚性购房者。

经过几年时间的抢购，很多刚性购房者已经入手买房了。

2、婴儿潮已经消失

1949年以来，我国经历了三波婴儿潮，1950~1957、1962~1973、1981~1990 Logo总和生育率（妇女生育婴儿数量）达到了5.81%，远高于人口迭代更新的2.1水平，1992年起，我国人口总和生育率就开始下降至2.1，前两波婴儿潮释放了巨大购房刚需，第3波婴儿潮，如今的人口都已经超过了30岁，基本上都已经过了购房的高峰期。

2016年放开二胎生育政策后，人口达到了近些年来的高峰，后面人口出生率，持续性的下降，2020年总和人口生育率低于1.5，2022年全面进入到人口负增长时代，根据人口学家预测这种情况，在短时间内并不会结束，而且还会有很长的下行周期。

住建局公布了一组数据，显示全国6亿动城乡建设数据及80多万处市政设施数据包含了全国100%的成交，100%的社区，农村反面大管理技术，城乡建设总量90%以上，城镇房则为4700多万栋，对于三四十层的高楼大厦来说，那就是天文数字了。

3、提前还款的人越来越多了

房贷是老百姓这一辈子接触到金额最大，时间最长利率最低的一笔贷款，但对于绝大部分的普通老百姓来说这笔钱虽然大，虽然利息低，但是不会利用钱，产生不了太大的价值，存在的意义就不大了。

提前还款房贷的人越来越多，各大银行的线上还款APP已经关闭，各大银行也出现了排队还款，提前一个月两个月，三个月夸张一点的，甚至还出现了4个月。

从各类信息中都可以看出问题，如今房子不好卖，国家就会出台政策去推动房地产，前面也提到了出台的政策各种各样，最关键的是大规模的放水去鼓舞房地产。

虽然2023年的房地产市场是火爆了那么一点，但是整个市场却“凉”了。

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