中指分享会丨楼市信心回归!“小阳春”能否如期而至?

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今日(3月1日)下午,中指研究院市场形势及企业研究成果分享会如期举行,此次分享会以“楼市信心正在回归,‘小阳春’会如期而至吗?”为主题,会上来自中指研究院的专家们对2023年1-2月房地产市场形势与趋势、房企业绩表现、土地市场情况做出总结并分享观点。(往期分享会回顾请见文末)


(资料图)

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中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进:最新房地产市场形势分析与趋势展望

一、最新房地产市场形势分析

1.房价:出现积极信号。2023年2月百城新房价格环比持平,结束“7连跌”,二手房价格环比跌幅明显收窄。新房和二手房价格环比下跌城市数量分别减少至45个和68个。核心一二线城市房价表现稳健,三四线城市房价延续跌势。

2.租赁:进入传统旺季。2月50城住宅平均租金环比止跌转涨。

3.销售:核心城市市场活跃度提升,整体市场仍待恢复。北京、杭州、成都等城市市场活跃度提升,带动重点城市周度成交规模逐步回升,重点10城二手住宅周度成交规模已达近年来高位水平。2023年2月,重点100城新建商品住宅成交面积环比、同比增长均接近50%,主要受春节造成的低基数影响。1-2月重点100城新建商品住宅月均销售面积同比基本持平,绝对规模仍处2016年来低位水平,整体市场成交表现仍相对平淡。

4.供应:恢复速度相对较慢。2023年2月房企推盘积极性仍较弱,1-2月重点50城供应规模同比下降12.5%。

二、近期政策分析及市场展望

1.政策分析:中央政策持续支持,防风险仍是今年行业主题;不动产私募投资基金试点工作启动,房企再获融资新渠道;“金融支持租赁市场17条”征求意见稿公布,相关信贷政策既支持了租赁住房的投资,也有利于当前房地产市场库存的去化。

2.政策趋势:全国“两会”后供需两端政策支持力度有望加大,核心一二线城市可能通过“因区施策”的方式优化调控。

3.市场展望:随着供需两端政策协同发力,叠加宏观经济修复预期增强,楼市信心有可能会进一步回归,热点城市的回暖趋势可能会进一步延续,3月份有望出现“小阳春”行情。房地产市场整体的恢复有赖于宏观经济的修复,有赖于居民就业和收入预期的改善,市场整体恢复仍需时间。

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中指研究院企业事业部研究主管王琳:1-2月房企经营业绩解读

2023年1-2月,TOP100房企销总额为9841.1亿元,同比下降4.8%,较去年同期降幅大幅收窄29.2个百分点。其中TOP100房企2月单月销售额环比上升35.1%,同比上升28.5%,实现双增长。1月以来,政策保持较大宽松力度,部分二线城市利好政策继续较大释放,同时,刚需及改善产品入市发力,加之人们购房预期有一定上升,综合致销售额较大提升。TOP100房企权益销售额为7021.8亿元,权益销售面积为4387.0万平方米,同比分别下降9.5% %和22.1%,降幅持续收窄。预计3月销售额同比将会持续正增长。

一、 竞争格局:各阵营房企销售额增速均继续下滑,但下滑幅度均有大幅减小

2023年1-2月,TOP10房企销售额均值为405.5亿元,较上年下降0.2%;TOP11-30房企销售额均值为141.4亿元,较上年下降1.6%;TOP31-50房企及TOP51-100房企销售额均值分别为65.4亿元和33.0亿元,同比分别下降18.5%和6.0%。综合来看,TOP10房企仍以央国企及部分优秀民营企业为主,具有较强韧性,销售端回升最快,同比几乎回正;TOP11-30企业紧抓政策端利好和购房预期上升,加速推盘销售,销售额亦有明显提升。

二、数量:企业数量变动较小

2023年1-2月,百亿以上阵营26家,较去年同期减少4家,为四个阵营中数量减少最多阵营,销售额均值251.2亿元。第二阵营(50-100亿)企业26家,较去年同期持平,销售额均值67.6亿元。第三阵营(30-50亿)企业22家,较去年同期减少2家,销售额均值41.0亿元。第四阵营(30亿以下)企业为26家,较去年同期增加6家,销售额均值24.8亿元。

三、私募基金:不动产私募投资基金试点扩大到商业不动产领域,促房地产市场盘活存量。

2月20日,中国证券投资基金业协会发布了《不动产私募投资基金试点备案指引(试行)》,对不动产私募投资基金投资范围、管理人要求、适格投资者、防范风险等做出了详细规定。从投资机构角度来看,不动产私募投资基金试点正式扩大到商业不动产领域,在投资对象、投资结构等方面丰富了私募基金的运作范围。从房企角度来看,私募基金入场将有助于房企盘活存量资产,增加融资渠道,支持房地产市场纾困。房企有大量商业地产存量,引进私募基金,将有助于这些资产盘活,加快回款,增强现金流能力,支持房地产市场纾困。从社会效益来看,不动产私募投资基金可以为社会投资机构及居民增加新的投资渠道,也为推动行业新发展模式贡献力量。

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中指研究院土地市场研究负责人张凯:2023年2月土地市场总结与近期市场变化解析

一、2023年土地财政压力加剧

今年是土地出让金缴清周期最长为一年:2021年下半年土拍开始遇冷,为鼓励参拍,各地土地出让金缴清周期延至2022年,因此2022年土地出让金收入压力不大。2022年土拍热度进一步下滑,各地土地出让金缴清周期延至2023年

二、重点城市供地发生变化

1、北京转为“多频少量”常态化供地

2月17日,北京市规划和自然资源委员会在网站发布了“2023年第一轮拟供应商品住宅用地清单”,共涉及23宗地,拟出让时间段为2月16日至5月16日。

2、南京供地质优量减

南京公布第一轮土拍宅地清单,所有地块3月17日集中出让,供地明显缩量:2022年一批次供应19宗,规划建面91.25万㎡,2023年一批次供应11宗,规划建面145.23万㎡。

3、广州供地集中核心区

广州公布第一轮土拍宅地清单,供地明显缩量:2022年一批次供应18宗,规划建面276.45万㎡,2023年一批次供应8宗,规划建面164.99万㎡。供地聚焦核心区,推出楼面均价上升3000元/㎡。

三、土地市场四大变化

2023前两月土拍市场整体热度保持高位,体现出四大变化:一是民企表现积极,杭州一批次民企拿地金额占比上升,达40%;二是商品宅地供应“双轨制”,核心区降容提质,郊区降价同时降低刚需门槛;三是城投市场化,城投债压力叠加财政部126号文,城投拿地行为市场化,向高能级城市聚焦;四是“城投+代建”模式,在宁波、天津、无锡等城市土拍中均有所体现,溢价能力是该模式的核心

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往期分享会回顾(点击时间跳转)

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2022年4月丨 2022年5月丨 2022年6月

2022年7月丨 2022年8月丨 2022年9月

2022年10月丨 2022年11月2022年12月

2023年1月

关键词: 房地产市场 私募基金 土地出让金

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