2023年百城居民置业意愿调查：哪些城市率先回暖？-- 迪族网

2023年百城居民置业意愿调查：哪些城市率先回暖？

来源：中指研究院　2023-01-09 09:43:32

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为持续反映中国居民置业心态，中指调查每月底持续开展对全国城市居民的置业意愿调查，并基于调查数据形成分析报告，以动态了解最新形势下，居民置业信心、置业计划、政策及价格预期等。

本次调查依托CREIS中指·云调研平台形成问卷。通过房天下网站平台、房天下经纪云、中指调查公众号以及中指研究院各分院等渠道进行问卷收集。本次共计收集问卷近9000份。现将问卷填答情况进行系统汇总，供行业和社会各界参考。

(资料图)

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✎ 划重点：

① 购房需求先降后微升：2022年前三季度购房需求逐步下滑至55%，四季度购房需求出现底部回升至63%。

② 2022年近四成置业：2022年约39%受访者购房，改善购房需求占比提升至38%，三居80-120平产品受到青睐。

③ 后疫情预期中性乐观：45%占比人群持观望态度，会结合病毒变异情况动态调整对未来看法，有31%居民态度相对乐观，认为致病性逐步减弱，未来对身体的伤害会减弱，对工作和生活影响会下滑。

④ 2023年收入预期改善：收入增加预期提升，占比约为41%，环比提升11个百分点，收入下降预期减弱，占比约为9%，环比下降9个百分点。

⑤楼市存在复苏机会：2023年政策将会发力，改善交付风险、刺激需求释放、提振市场信心，促进市场企稳复苏，受访者预期下半年或将逐步企稳复苏。

⑥高能级城市购房需求增加：一线及关中、长三角、中原、长江中游2023年购房需求占比超五成，三四线及珠三角、成渝、京津冀受楼市持续调整、房价下跌等因素影响，购房需求相对较小。

01 受访者画像

与往期调查基本一致，此次参与调查的受访者仍主要以二线为主，三四线其次，一线和县城的受访者相对较少。看城市能级和年龄，受访者中，绝大部分是在二线和三四线城市工作的青年，主要集中于85后~95后，是目前购房、置换需求的主力军；看区域分布，受访者多在经济活力较大的国家级城市群工作和居住，因为这些地区房地产市场相对更有活力。

图：2022年12月受访者年龄和城市能级占比

图：2022年12月受访者城市分布图

02 2022年居民购房置业回顾

2.1 2022年购房需求：购房需求呈现先降后升，但目前购房需求仍处于相对低位水平

购房需求出现底部回升迹象。据调查显示，2022年前三季度受访者购房需求呈现逐步下滑趋势，2022年第三季度购房需求降至谷底，占比约为55%，较二季度下降9个百分点，较一季度下降27个百分点；而四季度购房需求呈现底部回升，占比约为63%，环比提升8个百分点，主要是受疫情放松、中央及地方重磅救市政策提振带动，但与历史数据相比，整体购房需求仍处于相对低位水平。

图：2022年受访者购房需求占比变化

一线购房需求较高，二线明显改善，三四线快降缓升。一线购房需求相对较高，全年购房需求均超70%，位居各线首位，其中四季度购房需求约为78%，环比上升5个百分点；二线城市购房需求呈现明显改善，四季度购房需求约为68%，环比增加11个百分点，改善幅度位居各线首位，主要是受二线城市大力放松楼市调控带动；而三四线及县城购房需求相对较弱，全年购房需求呈现快降缓升趋势，2022年三季度购房需求较年初分别下降33%、32%，四季度购房需求虽有增加，但年末购房需求占比下降仍超两成。

图：2022年受访者购房需求变化（不同能级）

长三角、长江中游、关中、山东半岛需求相对较高，珠三角、京津冀、成渝、海峡西岸需求明显下降，中原需求相对较弱。从购房需求来看，长三角、长江中游、关中、山东半岛区域购房需求相对较高，年均需求占比均超七成，其中长三角四季度需求占比回升至74%，领先于其他区域水平；珠三角、京津冀、成渝、海峡西岸2022年需求出现明显下降，四季度需求占比较一季度跌幅均超20%，其中海峡西岸需求下降27%，京津冀需求下降25%；中原城市群需求相对较弱，2022年平均需求约为69%，四季度需求占比仅为64%，整体需求占比仍处于相对低位水平。

图：2022年受访者购房需求变化（不同区域）

2.2 置业到访情况：全年到访水平出现下滑，四季度受疫情影响置业到访率仍较低

2022年置业到访先降后稳，到访率仍偏低。2022年前三季度购房者置业到访率呈现波动下滑趋势，三季度降至48%，较一季度下降19个百分点，四季度呈现企稳态势，到访率出现小幅回升，环比增加2个百分点至50%，但受疫情管控、疫情感染影响，到访率仍处于相对低位水平。

图：2022年受访者到访购房场所趋势变化

老带新、渠道营销持续发力，自然来访、网络营销效果先降后升。据调查统计，渠道、老带新等高佣金点位营销力度呈现逐步增加态势，尤其是2022年下半年占比分别提升至56%、60%，较上半年分别提升13、18个百分点；自然来访、网络营销效果先降后升，其中三季度降幅较为明显，分别下降5、7个百分点，随后伴随政策环境改善，购房者信心缓慢修复，带动购房自主性提升，四季度占比逐步恢复至上半年水平；而电话推荐、户外广告的营销方式效果相对较弱，占比持续低于20%。

图：2022年各类房源渠道变化情况

2.3 2022年购房情况：近4成居民购房，多为改善需求，三居80-120平产品受青睐

购房人群占比约为39%，改善需求出现增加。2022年楼市呈现持续低迷运营，导致购房需求释放速度相对缓慢，成交置业处于低位，据调查显示，2022年度约39%人群进行置业，购房人群多为刚需+改善，其中改善置业占比约为38%，较2021年增加5个百分点，首套刚需购房占比达到23%，同比下降3个百分点；未进行购房人群占比达到61%，尤其是下半年楼市二次降温、疫情出现长时间反弹，导致需求释放缓慢，还贷压力大、就业与收入不确定成为阻碍购房的主要因素，占比分别达到50%、44%，预期未来房价下跌也明显减弱购房意愿，占比约为33%，另外一部分未购房者主要是受首付资金不足影响，被迫购房计划延后。

图：2022年购房置业情况调查

图：2022年购房需求变化情况调查

一线及山东半岛、长江中游、长三角区域购房占比较高。从各线城市来看，一线置业需求较为旺盛，购房人群占比最高，达到51%，三四线市场需求释放较弱，多数城市房价持续下跌。从各区域来看，山东半岛、长江中游、长三角区域购房占比较高，2022年置业人群占比均超40%，珠三角、中原、京津冀、海峡西岸、成渝、关中介于30%-40%之间。

图：2022年购房置业情况调查（不同能级与不同区域）

三居室依然占据市场主导地位。三居室依然是市场主要的购房需求，据调查显示，2022年购房人群中约41%占比购买三居户型，二居室市场需求位居其次，有33%置业者选择二居户型，整体占比较去年提升5个百分点；疫情对收入影响、楼市持续低迷，导致再次改善置换需求出现下滑，2022年四居购房占比约为13%，同比下降3个百分点；一居室、五居室市场需求占比相对较小，分别占市场份额5%、7%左右。

图：2022年购房户型占比（全国）

二线、三四线及山东半岛、海峡西岸、中原、关中等区域三居室占比较为突出。从各线城市调查数据来看，二线、三四线城市三居占比超40%，而县城户型进一步提升，四居户型占比达到20%，三居户型约为35%，主要是由于三四线城市房价相对较低，购房压力相对较小。从不同区域来看，山东半岛、海峡西岸、中原、关中城市群三居户型占比相对较高，占比均超40%；长三角房价相对较高，户型向中小户型倾斜，小户型面积占比有所增加；珠三角、京津冀、成渝、长江中游等城市群以二居、三居户型为主，占比均处于30%-40%之间。

图：2022年购房户型占比调查（不同能级与不同区域）

市场仍以80-120平刚需、刚改产品为主。据调查显示，2022年购房人群中约72%占比购买80-120平产品，成为目前市场主要产品结构，其中80-100平、100-120平产品占比分别为38%、34%。

图：2022年购房面积段占比（全国）

长江中游、山东半岛、中原、关中100-120平产品占比较高，二线、三四线及成渝、海峡西岸区域80-100、100-120平产品占比相对均衡，一线、长三角、珠三角中小户型占比较高，一居、二居户型占比较为突出。从各线成交结构来看，一线城市80-100平产品占比最高，100-120平产品位居其次，80平以下产品占比相对较高；二线、三四线城市80-100平、100-120平产品占比相对均衡；县城以80-100平面积段产品为主，100-120平产品为辅。从各个区域成交结构来看，长三角、珠三角中小面积段产品占比较高，以80-100平产品为主，80平以下产品为辅，京津冀以80-100平产品为主，长江中游、山东半岛、中原、关中100-120平产品占比均超40%，成渝、海峡西岸区域80-100、100-120平产品占比相对均衡，刚改需求较为活跃。

图：2022年购房面积段占比调查（不同能级与不同区域）

03 2023年居民购房预期展望

3.1 疫情管控放松：居民对后疫情时期呈中性偏乐观态度，但短期较难恢复至疫情前水平

居民对疫情演变持观望态度。2022年底国家卫健委陆续发布防疫管控优化“二十条”、防疫管控优化“新十条”，随后12月全国各地陆续进行全面放松，社会迎来感染高峰，80%左右比例人群感染过新冠病毒，整体受访者对未来疫情演变发展预期呈现中性偏乐观态度，据调查显示，45%占比人群持观望态度，会结合毒株变异情况动态调整对未来看法，有31%居民态度相对乐观，认为致病性逐步减弱，未来对身体的伤害会减弱，对工作和生活影响会下滑，也有21%占比人群对后疫情发展较为悲观，认为未来会经历几波感染高峰。

图：受访者对未来疫情演变看法

居民对未来生活预期变化不大，喜忧参半。据调查显示，41%的受访者表示疫情管控放松对生活影响相对较小，未来生活质量、生活预期基本没有太大变化；有25%的居民较为悲观，疫情管控放松将导致感染风险提升，出行将更加谨慎，多选择居家办公、生活；认为生活更加自由、风险可控占比约为26%，未来工作、出差、旅游等活动将逐步增加，仅有7%的占比表示未来生活将逐步恢复到疫情前的水平。

图：疫情放松后受访者对未来生活预期

3.2 收入预期：2023年收入预期出现改善，收入增加预期提升、下降预期减弱

收入预期出现止跌回升。据调查显示，受访者对2023年收入预期出现明显改善，其中未来收入增加占比约为41%，较11月份提升11个百分点，未来收入下降占比约为9%，较11月份下降9个百分点，主要还是受疫情管控放松、未来经济逐步复苏等因素带动；而部分人群仍然面临失业问题，据统计2023年预期失业占比约为12%，较11月增加3个百分点，四季度以来呈现持续提升态势。从不同城市来看，多数城市预期2023年收入会有提升，其中成都、桂林、莆田、福州、贵阳等城市预期收入提升占比较高，北京、上海、广州、厦门、武汉、重庆、郑州、济南、长沙等城市预期明年收入稳中有增，而兰州、天津、青岛、蚌埠、安庆预期相对较弱，收入下降预期明显，佛山、惠州、泉州、酒泉等城市分歧较为明显，收入增加占比较高，但收入下降、失业风险也较为突出。

图：受访者对2023年收入预期

表：不能能级城市受访者对2023年收入预期

3.3 楼市预期：2023年房价下跌预期强烈，政策将会重磅发力，刺激需求释放、改善交付风险，提振市场信心，促进市场企稳复苏

2023年政策放松预期仍较大。据调查显示，2022年政策放松预期呈现持续上升趋势，9月份以来持续位居高位水平，其中四季度政策放松预期约为46%，环比提升2个百分点，四季度政策收紧预期约为11%，环比下降2个百分点，主要是由于四季度中央开始重磅放松楼市调控，提升购房者未来政策放松预期，2023年政策放松预期约为46%，政策收紧预期仅为9%，明年整体政策放松预期仍处于相对高位。

图：受访者对2023年政策预期

2023年房价下跌预期仍较强烈。据调查显示，购房者预期2023年房价下跌占比约为35%，较2022年提升17个百分点，预期房价上涨占比仅为12%，同比减少16个百分点；整体来看，2023年房价下跌预期仍较强烈，主要是经济环境持续低迷、收入受到明显影响，导致置业意愿、购房能力出现下滑，短期房价信心仍相对较弱，修复仍需时间。从不同能级城市来看，北京、上海房价预期相对较好，稳中有涨占比较高，兰州、福州预期房价基本保持稳定，其他城市预期相对较弱，广州、成都、厦门、天津、贵阳、济南、青岛、重庆、武汉、郑州、惠州、泉州等城市预期房价稳中有降，佛山、安庆、蚌埠预计较差，下跌占比较高。

图：受访者对2023年房价预期

表：不同能级城市受访者对2023年房价预期

2023年交付风险逐步改善。据调查显示，市场交付风险呈现持续下滑趋势，烂尾项目较多占比逐步改善，降至31%，烂尾项目明显减少占比持续提升，达到47%；2023年交付风险呈现持续改善，烂尾项目减少占比再创新高，但仍有一定的交付压力，烂尾项目较多占比约为33%，烂尾项目较少、基本没有烂尾项目的占比仍处于相对低位水平。

图：受访者对2023年交付风险预期

图：受访者对2023年楼市复苏时间预期

受访者预期明年下半年市场将逐步企稳。据调查显示，约76%占比的受访者表示自己所在城市将于2023年下半年市场才能逐步企稳修复，其中三季度占比约为41%、四季度占比约为35%。从各线城市来看，一线市场企稳时间相对较早，二季度复苏占比约为20%，三季度占比达到49%；二线城市或将于三、四季度企稳复苏，强二线城市或在三季度开始复苏，弱二线或要到四季度；三四线及县城复苏节奏相对较晚，或将于四季度出现企稳，2024年回暖占比也相对较高。从不同能级城市来看，上海、北京、成都楼市企稳预期较早，将于二、三季度出现复苏，长沙、济南、佛山、蚌埠等城市受访者预期三季度或出现改善，广州、天津、武汉、厦门、重庆等城市下半年出现回暖概率较大，而福州、泉州、莆田、桂林等城市将与2023年底企稳，郑州、青岛、贵阳、泉州、惠州市场预期分歧较大，楼市或将于2023年下半年-2024年出现回暖。

图：受访者对未来楼市复苏时间预期

3.4 2023年购房：仅四成受访者有购房需求，改善购房需求占据主导地位

购房需求仍相对较弱。2022年楼市运行持续低迷，房价呈现波动下跌，导致购房信心持续较弱，据调查显示，计划于2023年进行购房的占比仅占40%，其中购房意愿较2022年更强占比达到50%，他们认为2023年市场或将逐步恢复，短期低迷行情将逐步减弱，或将成为短期置业最佳时期。

图：2023年计划购房占比

一线及关中、中原、山东半岛、长三角、长江中游购房需求占比超五成。从不同能级城市来看，一线购房需求较为强烈，2023年购房需求占比达到56%，而二线、三四线购房需求随着能级逐步下滑，购房需求分别为44%、39%。从不同区域来看，关中区域购房需求占比最高达到75%，中原、山东半岛、长江中游、长三角购房需求也超50%，而珠三角、成渝、京津冀受楼市持续调整影响，购房需求相对较小。

图：不同能级/不同区域购房者2023年计划购房占比

2023年改善购房占比超四成。伴随城镇化增速下滑、人口流动节奏放缓、居住需求逐步满足，居民住房需求逐步开始向改善方向发展，据调查显示，2023年改善购房需求占比达到40%，位居各类需求首位，而刚需需求占比仅占24%，呈现下滑趋势，投资购房、学区购房较2022年均呈现一定程度下滑，养老、度假购房需求较弱。

图：2023年购房者置业主要目的

3.5 购房时间：购房者多集中于2023年二、三季度进行购房，重磅政策能提升入市节奏

2023年购房需求多集中于二、三季度释放。调查显示，40%购房者将于2023年二季度进行购房，24%的占比将于三季度进行购房，而一季度、四季度需求释放先对较少，占比分别为18%、11%。

图：2023年计划购房时间分布

限贷放松、下调房贷利率、提升普宅标准等政策能够加快需求入市。据调查显示，45%的受访者表示希望限贷政策进行放松，尤其是首套首付比例、二套首付比例下降、贷款额度提升，能够明显提升购房能力、降低购房门槛；37%占比希望进一步下调房贷利率，减轻未来还贷压力，尤其是存量高房贷利率，释放社会购买力，31%的人群表示可以适度提升普宅认定标准，能够综合降低税费、首付比例，吸引刺激需求快速释放。而降低交易税费、放宽落户、货币化安置等预期占比相对较低。

图：2023年能加快购房入市的主要因素（多选）

图：限购更期待的放松措施（多选）

图：限贷更期待的放松措施（多选）

3.6 购房产品：购房者倾向全国型房企开发的现房项目，三居80-120平产品需求较多

购房者青睐新房现房，多选择全国型房企。据调查显示，2022年交付风险发酵后，新房现房受到购房者青睐，倾向占比达到43%，期房占比下降至24%；从房企属性来看，购房者选择项目时，更加倾向于全国型房企开发的项目，其中全国型央企、全国型民企倾向占比分别为34%、31%，地方国企占比约为23%，地方性民企青睐度较低。

图：2023年购房者对房企、住宅类型需求偏好

三居室需求占比近五成：三居室持续为市场主要的购房需求，据调查显示，2023年的购房需求中有49%将进行购买三居室，较2022年已购房占比提升8个百分点，约33%的购房者倾向两居室，一居、四居室、五居室需求仍相对较弱，占比均在10%以下，其中四居室以上产品占比出现不同程度下滑。

图：2023年购房者对户型需求占比（全国）

一线、长三角购房向中小户型倾斜，二线、三四线及京津冀、中原、长江中游、关中、山东半岛、成渝、海峡西岸等区域三居室需求占据主导地位。从各线城市来看，一线购房需求中小户型倾斜，二居室占据主导，占比约为43%，三居室占比33%，一居室占比达到18%；二线、三四线城市三居室占据主导地位，占比分别为46%、59%。从各个区域来看，长三角户型相对较为分散，三居占主导地位约40%，二居占比35%，一居占比约14%；珠三角两居占比相对较高，达到46%，三居室需求约40%；京津冀、中原、长江中游、关中、山东半岛、成渝、海峡西岸等城市群三居占据主导地位，需求占比均超50%。

图：2023年购房者对户型需求偏好

刚改产品占据主流，100-120平产品需求最多，80-100平需求位居其次。据调查显示，2023年购房人群中约41%占比购买100-120平产品，成为目前市场主要面积段产品，80-100平是目前刚需购房更加青睐的面积段，占比达到31%，位居其次；再次是120-140平产品，占比约为17%，80平以下、140平以上产品需求相对较弱，占比不超10%。

图：2023年购房者对面积段需求占比（全国）

一线、珠三角以80-100平产品需求为主，三四线、京津冀、成渝、海峡西岸等区域以100-120平产品需求为主。据调查显示，从各线城市来看，随着城市能级下降，产品面积段呈现逐步上升的趋势，其中一线以80-100平面积段产品需求为主，100-120平面积段需求为辅，80平以下产品需求占比也较高；二线80-100平、100-120平产品需求相对均衡，需求占比均在三成；三四线及县城以100-120平改善型产品为主，需求占比均达到五成左右。从各区域表现来看，珠三角以80-100平面积段产品需求为主，100-120平面积段需求为辅，京津冀、成渝、海峡西岸、长江中游、山东半岛以100-120平改善型产品为主，需求占比均在四成以上，中原、关中80-100平、100-120平产品需求相对均衡，长三角需求相对分散，100-120平产品蹴球占主导地位约34%，80-100平占比29%，80平以下产品需求也较多。

图：2023年购房者对面阶段需求偏好

3.7 2023年楼市关键词：重磅救市或将提振购房信心，带动市场成交量价出现改善

四季度中央政策出现明显转向，开始大力支持房地产市场稳定发展，受访者认为2023年政府仍会进行重磅救市，促进楼市修复，提振购房信心，进而带动市场成交逐步企稳，需求或将快速释放；而部分购房者受2022年房价持续大幅下跌影响，对2023年楼市运行较为悲观，短期房企仍会持续降价促销，政策重点在于稳定楼市运行，而非刺激发展，未来市场将出现明显分化态势，购房者多进行持币观望。

图：受访者对2023年楼市关键词（多选）

04 总结和企业策略建议

总结

总体来看，2022年购房需求呈现先降后微升趋势，置业到访率逐步减弱，置业意愿处于相对低位水平，近四成购房者进行购房；伴随疫情防控明显放松、中央从供需两端支持房地产发展，楼市运行环境出现明显转向；展望2023年，收入预期出现明显改善，政策将会重磅发力，改善交付风险、刺激需求释放、提振市场信心，促进市场企稳复苏，但房价仍存在调整压力，下跌预期仍较为强烈，购房者观望情绪仍较浓。

企业策略建议：关注政策、热度变化，灵活调整推盘及营销策略，谨慎投资、聚焦深耕核心城市

12月楼市运行环境再迎重磅利好，疫情管控明显放松，全国基本进入完全放开，同时中财办时隔多年再次重申房地产是经济支柱性行业，中央经济工作会议从交付风险、房企风险、刺激购房需求定调未来发力方向，高能级城市开始进行限购松绑，带动需求呈现快速释放，成交迎来小幅翘尾行情；2023年楼市或将逐步进入到底部企稳复苏阶段，但城市间市场运行分化或将加剧，北京、上海、杭州、成都等核心一二线城市市场或将进行低位修复，可根据政策窗口期、市场热度灵活调整推盘节奏，贵阳、南宁、昆明、宁夏等弱二线城市2023年仍存在调整压力，株洲、岳阳、烟台、唐山、保定等三四线城市市场支撑度仍较弱，楼市表现或仍较低迷，建议以去库存为主，随行就市、加大降价促销力度。从投资端来看，融资环境出现明显放松，但中小房企受益仍相对有限，叠加行业持续进行缩表、超前拿地风险增加，房企投资仍需保持相对理性谨慎态度，持续进行聚焦深耕投资，资金较为充裕的房企可适度提升拿地力度，重点关注长三角、粤港澳、京津冀、长江中游、成渝等5大城市群的核心城市。

关键词：个百分点长江中游山东半岛

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