中信证券:预计2023年房地产销售前低后高 有望重回正增长:全球焦点

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我们认为,政策的目标是保交楼、保信用、保投资,但不包括保行业竞争格局不变。2022年行业竞争格局变化很大。我们预计,这种变化在2023年还可能程度加深。2022年的变化主要是不同房企销售速度分化引起的(一次分化),2023年的市场分化,则可能是不同房企可销售货值的分化所带来的(二次分化)。2024年之后,市场还将见证,不同房企盈利能力明显不同(因为拿地时间点不同)带来利润分化(三次分化)。


(资料图)

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▍12月样本房企销售额同比下降12.6%,房地产市场仍在黎明之前。

根据第三方机构,12月房企销售并未出现明显改善,样本房企销售额同比下降12.6%,依然保持较低增长,我们跟踪的42个样本城市销售套数同比下降35.9%,重点城市去化率依然保持在历史低位,二手房市场也在低位运行。我们认为,鼓励自住和改善需求的政策未见成效,原因主要是各地疫情的影响。我们预计,2023年春节假期之后,市场将逐步进入复苏的通道。我们相信,需求侧政策也有望继续发力,从而对销售产生积极影响。

▍2022年行业格局变化不小,但二次分化依然可期。

头部高信用企业成为行业洗牌的受益者,保利发展排名从2018-2020年的行业第五,提升至2022年的行业第二。建发股份、滨江集团、越秀地产、华发股份首次进入行业前二十。随着2022年新增土地储备逐渐入市,我们预计2021年下半年以来拿地比较积极,拿地销售比较高的公司市场占有率将进一步提升,盈利能力将进一步展示优势,行业的二次分化可期。

▍2023房地产销售前低后高,有望重回正增长。

2022年的疫情及管控措施不仅影响到企业正常销售、也影响到居民购房预期。行业分化明显,一二线城市的市场销售复苏可能更快。总体而言,我们预计2023年商品房销售额将同比略有增长,市场呈现前低后高的格局,房价也将逐渐走稳。

▍市场需要重新认识房地产公司业绩变化,告别线性外推。

我们认为,尽管市场对于房地产公司2022年业绩增速放缓有认知,行业盈利预测一致预期在下降,但由于线性外推的原因,目前仍然可能高估了重点公司2022年的盈利预测。但与此同时,部分蓝筹企业在2022年积极拿地,大量土地储备位于一线城市,这些储备大概率在2024年之后进入结算,市场又可能低估了部分企业2024年之后的业绩表现。我们预计,未来3个月是重要的业绩预期重构期,能在2023年之后业绩有明显上升的公司可能获得更高的市场估值。2022年的业绩已经是反映过去,预计对板块影响只是一次性的。

▍风险提示:

部分高价地进入结算周期,房地产企业短期报表盈利能力较差的风险。房地产项目的销售去化风险。

▍投资策略:

我们认为,政策的目标是保交楼、保信用、保投资,但不包括保行业竞争格局不变。2022年行业竞争格局变化很大。我们预计,这种变化在2023年还可能程度加深。2022年的变化主要是不同房企销售速度分化引起的,2023年的市场分化,则可能是不同房企可销售货值的分化所带来的。2024年之后,市场还将见证,不同房企盈利能力明显不同(因为拿地时间点不同)带来利润分化。我们看好2021年下半年以来积极拿地的房企,看好具备庞大待盘活存量资产的房企。

关键词: 盈利能力 同比下降 土地储备

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