从“竞高标”到“定高标”,北京土拍政策的变化趋势你看到了吗?

2022年2月16日，北京即将打响虎年全国两集中供地的第一枪，本次北京在土拍政策上又进行了进一步的优化和调整，不仅如预期的增加了进行“竞现房销售”的地块宗数，更出台了一项新的土拍新政——“摇号+定高标”。

从去年（2021年）的二三批次的土拍政策来看，“定最低品质”已在北京的集中供地中常态化。

北京最低建设标准

而本次北京在“定品质”的基础上，新增加了“摇号+定高标”的竞价规则。所谓“摇号+定高标”，即是指——当土地竞价达到合理地价上限时，若进入现场摇号环节，参与摇号的企业须同时提交《高标准住宅建设承诺书》。也就是说当房企以摇号形式竞得该地块后，房企当以《高标准住宅建设承诺书》中所规定的标准为最低标准进行项目的建设。

《高标准住宅建设承诺书》

此举的用意不言而喻，主要是期望在抑制地价方面产生效果。虽然仅仅在地价触顶后才会启用更高标准的建设要求，但实际上，在到达触顶价前，整个竞价过程都会被这条规则所影响。房企无疑会在竞价时表现得更加谨慎，对于出价时机、点位的把控也将更加精准。同时，该项政策也对住宅建设的品质，提出了更高、更有效的要求。

从竞价规则的变化趋势上看，去年的第二批次时，北京共推出涉宅用地17宗，其中采用“竞报高标准商品住宅建设方案”（后文简称“竞高标”）的地块宗数为14宗，占比高达82.3%。第三批次推出的12宗涉宅用地中，有9宗采用了“竞高标”的竞价规则，占比略降至75%。而今年的第一批次共推出了18宗涉宅用地，仅6宗采用了“竞高标”的竞价规则，占比骤降至33.3%。

再看今年新采用“摇号+定高标”的地块，在本次土拍中多达11宗，占比61%。从去年的第二批次到今年的第一批次，作为北京土拍一大特色政策的 “竞报高标准商品住宅建设方案”逐渐“失宠”，“摇号+定高标”的竞价规则大有“取而代之”之意。那么，“竞高标”和“定高标”的区别仅仅体现在一字之差上吗？

“竞高标”的评分规则分为“建筑品质（总分100分）”和“规划建筑设计（总分100分）”两部分。第一部分：“建筑品质（总分100分）”分别从“绿色建筑”、“装配式建筑”、“超低能耗建筑”、“健康建筑”、“宜居技术应用”和“管理模式”等六个小项进行打分。第二部分：“规划建筑设计”则分别从“城市设计及总图规划”、“建筑单位”、“交通流线设计”和“景观与公共环境设计”等四个小项进行打分。两部分各取50%权重得到最终成绩。

“竞高标”第二部分评审内容

而“定高标”的内容，从上述《高标准住宅建设承诺书》中可以看到，只针对 “竞高标”中的第一部分的六项内容进行硬性要求。那么二者间的差别就显而易见了，我们可以看到，“竞高标”的第二部分内容的打分逻辑，存在一定的主观性，“定高标”就是在强化更具有可比性的“硬指标”，同时也可以看出，本次的北京土拍更加注重住宅的“建筑品质”。

成熟稳定的政策从来都不是一蹴而就的，往往要通过多次大量的试点、修改、再试点、再微调的程序逐渐形成，北京现已成熟的“竞现房销售”政策就是经过多轮的尝试、修改、再尝试的程序逐步成型的，而本次北京大范围试点的“摇号+定品质”的政策，也将会是北京土拍政策调整的下一个趋势，而透过政策看本质，北京实际上是在对未来住宅项目的建筑品质提出更高的要求。

关键词： 变化趋势

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