京津冀:需求支撑偏弱,整体恢复动力不足,市场分化加剧

2021年下半年,全国房地产市场迅速降温后政策环境逐渐改善,特别是企业端、居民端合理的资金需求正在得到满足,购房者置业情绪略有好转。近两个月,货币政策继续发力,全面降准、降息稳定市场预期,短期市场仍有降准降息预期,资金端的改善对楼市的平稳运行将起到积极作用。从市场恢复角度看,当前部分热点城市市场已现企稳迹象,但多数城市调整态势仍在深化。2022年初,中指研究院各地分析师通过观察各地楼市最新变化,形成区域楼市观察系列报告,以供企业参考,本文为系列研究之京津冀篇。

图:2015年以来京津冀城市群房地产市场成交规模情况

注:京津冀城市群包含北京、天津、石家庄、唐山、廊坊、衡水、沧州、保定等城市

近些年京津冀房地产市场热度较低,2017年市场深度调整后缓慢恢复,2021年下半年受全国市场大环境影响,客户观望情绪上升,房地产市场进一步调整。全年来看,2021年商品住宅销售面积与2020年基本持平,相比于2016年高点尚有一定距离。

房价来看,根据中国房地产指数系统百城价格指数,2021 年,京津冀新建住宅价格累计上涨 1.17%,居各主要城市群末位;二手住宅价格累计上涨2.11%,下半年以来,二手房市场持续降温,价格环比涨幅呈收窄趋势,10-12月均持续下跌,多个城市市场情绪偏低,房价连续下跌。与长三角和珠三角地区相比,京津冀市场运行节奏明显偏慢。

北京:行业预期进一步稳固,合理购房需求逐步释放,市场有望底部恢复

图:2021年北京房地产行业相关重点政策一览

楼市调控精准推进,保障性住房体系建设将逐步完善。2021年,北京楼市始终围绕“房住不炒”定位,精准纵深推进,在市场监管与政策“堵漏”等方面落地多项新规。调控整体稳中趋紧,完善限购政策,重点监测短期内多次结、离婚且新购住房的人群;市场监管升级,严查经营贷、首付贷违规流入楼市,严格执行多校划片、派位入学政策,并坚决遏制、精准打击部分投机性需求恶意炒作学区房行为。另外,北京持续加大政策性租赁住房的供应,完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系,预计未来北京租赁住房市场或将出台更多优化、细致的政策。

图:2021年北京市宅地成交分布情况(部分标注有重叠)

土拍规则持续加码,宅地市场热度或将延续低位运行。2021年,在“房住不炒、稳地价、稳房价、稳预期”主基调下,北京保持从严调控定力,土地供给端深化调控,构建“房地联动,一地一策”机制,根据不同地块具体情况,设定不同的土地竞买或房屋销售条件,遏制非理性拿地行为。

2021年,北京宅地市场全年呈前热后冷走势,整体成交规模高于去年同期。首批集中供地房企投资积极性较高,土拍竞争激烈;下半年,伴随着市场环境变化,房企销售回款及融资受困,资金流动性承压,投资积极性明显回落,成交地块多为底价或低溢价成交。

2022年,首批供地竞拍规则再次加码,推出的18宗地块普遍有各类约束条件,其中50%地块设置竞现房销售,进一步体现了北京落实稳地价的决心,预计2022年一季度北京宅地市场热度仍延续低位运行。

图:北京市房地产市场发展周期分析

楼市政策暖风频吹,短期市场热度将底部复苏。2021全年北京楼市整体呈“先扬后抑”。上半年在“就地过年”、“学区房”等的带动下市场热度较高,成交规模保持高位运行,整体成交量创近五年同期新高;下半年,市场预期转向,观望情绪加重,市场快速降温。全年商品住宅累计供应1095万平,成交1010万平,市场供求均创近七年新高,市场供求处于弱平衡状态,销供比为0.92。

2022年1月,LPR如期下调,短期市场预期进一步稳固,将带动北京楼市热度稳步回温,但受去年高基数的影响,市场周期或将由发展期短暂进入调整期。价格方面,随着集中供地项目逐步入市,中高端改善产品成交占比或将上升,带动房价结构性上涨,但在“房住不炒”、房屋销售价格引导机制等因素综合影响下,房价上涨幅度有限。

▌天津:改善需求释放,市场供求平稳,但库存去化风险仍较大

2021年天津调控政策宽柔相济,加强市场监管和规范要求;市场面临较大调整压力,但韧性较强,整体表现较为稳定,成交量价均高于上年。

政策方面,2021年上半年,天津市场监管逐步趋严,严查“经营贷”违规流入楼市。下半年,天津降低首套房贷款利率,缩短放款周期,及时发布“限跌令”,维护市场稳定。另外,海河英才计划持续推进并优化,重点支持在津工作人群需求。

图:2016-2021年天津商品住宅供求情况

市场新增供求基本均衡,但短期库存去化时间较长,去化压力大。2021年,天津市商品住宅供应1220.9万平方米,同比下降6.5%;成交11.5万套/1245.8万平方米,同比分别增长3.5%、2.5%。整体来看,近几年天津商品住宅市场一直处于供过于求的状态,2018年最为严重,随后有所缓解,2019年至今市场销供比连续三年上升,2021年市场销供比为1.02,供求基本均衡。2021年以来,天津商品住宅库存量一直维持在2100余万平米,处于高位运行阶段,去化周期在20个月左右波动,天津商品住宅库存面临较大压力。

图:近两年天津新建住宅价格走势

价格稳中有升,改善需求释放,提升整体均价。近两年,天津新建住宅价格整体平稳波动、呈现“稳中有升”趋势,同环比涨跌幅维持在2%以内。今年多个高品质项目入市,改善产品成交量提升明显,拉高整体成交均价。长期来看,天津住宅成交价格呈现出平稳波动上涨趋势。

集中土拍效果明显,土地市场平稳。2021年,天津住宅用地计划供应950公顷;共成交714万平米,完成率75%,成交金额为1035.9亿元,较2020年增加12.3%。2021年天津三次集中土拍,规则趋严、拿地门槛逐步提升、资金审核更为严格,热度、关注度则逐渐下降,第一批土拍,成交宗数、参拍企业数量、溢价宗数均为三次最高;第二、三批热度则明显下降。土拍规则调整、市场环境变化下,房企拿地更为理性,布局更为合理,不再扎堆市区、环城,远郊部分地块受到企业青睐,此外,国企优势凸显,拿地占比过半。

2022年,在“房住不炒”总指导下,天津作为房地产市场调整压力较大的城市,将适度调整政策稳定市场预期,预计天津将继续从人才引进、落户等方面深化政策、活跃市场。市场端,结合2021年第二、三批次土地成交情况,预计2022年新房市场或将继续保持低位供应,整体市场仍然以清库存为主,量价在合理范围内波动;2021年天津土地成交由热到冷、热度逐批次走低,市场信心明显不足,预计2022年上半年仍将维持低位,同时区域板块之间的分化也将进一步加剧,政府或将释放优质地块表现诚意,但市场信心的恢复仍需时间。

▌其他地区:多城市深度调整后缓慢恢复,但市场情绪欠佳

河北重点地区市场深度调整后逐渐恢复,但短期市场仍低温运行。2017年河北各地区调控政策加码后,商品住宅成交规模均明显回落。2018年至2020年,环京调控政策较稳定,除唐山外,其他城市多放宽落户,市场信心缓慢恢复。但2021年下半年,受大环境偏冷影响下,河北各地区市场情绪较为低落,多数城市以价换量态势,部分城市全年成交规模虽有所回升,但整体市场仍低温运行,客户置业信心不足。

表:河北部分地区2021年12月新房和二手房价格环比及2021年全年累计涨幅情况

新房、二手房价格继续下探,市场信心恢复仍需时间。根据中国房地产指数系统百城价格指数,2021年12月,除保定外,代表城市新房价格环比普遍下跌,部分城市新房价格全年累计下跌,其中张家口项目价格普遍下调,新房价格累计跌幅近3%,市场情绪较为低迷。二手房价格方面,河北代表城市价格全年均累计下跌,其中唐山下跌近7%,居百城跌幅之首。

表:河北各城市2021年市本级住宅用地供求量价同比情况

受重点城市供地“两集中”政策及市场情绪影响,河北各城市住宅用地供求普遍缩量,土地出让金大幅下滑。2021年,河北城市土地市场整体较冷,除保定、衡水外,其余城市普遍放缓供地节奏,成交规模大幅下滑,成交楼面价呈现不同幅度下降,多数城市土拍热度降温明显,低溢价及底价成交成为主旋律,土地出让金大幅下滑,其中廊坊、秦皇岛、承德同比下滑70%左右,保定2021年加大城改力度,出让地块中近八成为安置房用地,带动土地供求及土地出让金明显增长。

2021年下半年以来,河北多城市市场热度进一步下行,虽年底信贷端环境有所改善,但当前房地产市场仍处于调整之中,各地区置业情绪仍较低迷,在“三稳目标”总指导下,2022年政策环境有望进一步改善,预计多城市市场规模有望底部企稳,但整体需求动能偏弱,市场恢复节奏较慢。

结语

从各地分析师反馈市场情况来看,京津冀地区2021年下半年市场快速降温,市场进入调整期,客户观望情绪加重,年末虽房企加大优惠力度积极营销,但市场成交规模并未有明显好转,市场恢复信心动力不足。2022年京津冀整体市场调整态势或延续,但分化态势更加明显,北京房地产市场在供应端改善的带动下,客户购房需求仍有释放空间,市场热度有望底部复苏,成交规模或将保持高位;天津市场当前调整压力较大,预计将适度调整政策稳定市场预期,上半年成交规模维持低位,下半年有望企稳回升;河北各城市经过这些年的深度调整,短期市场情绪较为低迷,叠加区域核心城市疫情防控严格,市场外溢需求受限,购房需求支撑要素相对较弱,市场恢复信心仍需时间。

关键词: 需求 动力 京津冀

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