珠三角:市场调整较早,上半年部分城市或企稳回升

2021年下半年,全国房地产市场迅速降温后政策环境逐渐改善,特别是企业端、居民端合理的资金需求正在得到满足,购房者置业情绪略有好转。近两个月,货币政策继续发力,全面降准、降息稳定市场预期,短期市场仍有降准降息预期,资金端的改善对楼市的平稳运行将起到积极作用。从市场恢复角度看,当前部分热点城市市场已现企稳迹象,但多数城市调整态势仍在深化。2022年初,中指研究院各地分析师通过观察各地楼市最新变化,形成区域楼市观察系列报告,以供企业参考,本文为系列研究之珠三角篇。

2021年初,珠三角维持较高热度,多个城市成交高位运行,市场热度较高引发调控政策的持续升级;下半年在调控政策的作用下,市场骤然转冷,各城市分化加剧。从全年来看,粤港澳大湾区9市供应量上升,成交萎缩。随着下半年市场的急转向下,整体的调控政策保持稳定,年末信贷环境略有改善,一方面房贷利率有所下降,另一方面银行放款的速度加快,使得部分城市年底出现翘尾行情。

图:2015年以来珠三角城市群房地产市场成交规模情况

备注:价格环比数据来源于百城价格指数,下同

2021 年,受调控政策影响,珠三角市场规模回调早于长三角及京津冀城市群,5月商品住宅成交面积同比开始下降,全年商品住宅成交面积同比下降17.1%,除广州、深圳成交规模同比依然保持增长外,其余城市均同比下降,其中惠州、东莞成交面积同比降幅较大。2021年下半年以来市场降温明显,珠三角商品住宅成交面积同比降幅超40%。

房价来看,根据中国房地产指数系统百城价格指数,2021 年,珠三角新建住宅价格各月环比涨幅整体呈收窄趋势,全年累计上涨3.63%,涨幅居各主要城市群首位;二手住宅价格累计上涨3.55%,二手房市场持续降温,价格月度环比涨幅整体收窄,9-12月连续下跌。2021 年以来,区域内深圳、广州、东莞等城市相继出台“二手房成交参考价”政策,市场情绪逐渐回落。

▌深圳:政策严控下市场逐步回归理性

政策:2021是深圳政策出台最为频繁和严厉的一年,深圳调控再升级,严厉打击投机炒房行为,并通过二手房指导价+新房指导价+集中供地房地联动+加大居住供应合理引导市场预期,此外推出国内首个“单边代理”二手交易平台,避免因“信息不对称”而吃“差价”或者高价销售等情况。

新房市场:深圳坚持“房住不炒”定位,近年来不断增加住宅供应。2021年深圳住宅新房市场供应量再创近几年新高,推出商品住宅555.2万㎡,同比增长12.6%。供应量的增加叠加逐渐回归理性的市场需求,市场成交规模同创近6年新高,全市累计成交商品住宅486.0万㎡,同比增长13.0%。深圳二手房市场受二手房指导价政策影响供需急转直下,后续二手房成交量除11月出现短暂回升以外,其他各月持续下滑,市场观望情绪依然较重。

土地市场:2021年,深圳继续加大住宅用地供应,全年累计推出住宅用地62宗,总规划建筑面积860.6万㎡,成交住宅用地39宗,总规划建筑面积560.7万㎡,推出和成交规模均为近十年最高。2021年2月深圳首推一宗宅地,由星河和开客市联合获得,随后22城集中供地政策发布,整体来看,深圳“两集中”三轮土拍整体热度相对较高,共供应39宗,仅1宗流拍。

未来预计深圳调控政策仍将以稳为主,或将更关注市场监管和住房保障,进行房地产税试点的预期较强。市场方面,预计2022深圳新房将继续加大供应,量增价稳;二手房市场进入深度调整期,成交短期低位盘整,价格存在向下压力;土地方面,商品住宅用地及保障性宅地供应持续加快,土拍规则或将进一步优化,央企国企以及优质民企仍是拿地主力。

▌广州:政策严控依旧,全年成交规模高位运行

2021年广州全年市场整体呈现“前高后低”的态势。上半年延续2020年年末市场热度,楼市活力持续恢复,市场行情逐步上行。年后各区房贷、人才购房政策逐步收紧,特别是4月份连续两次出台楼市调控升级政策,市场上行的趋势迅速被打断,市场开始下行。在市场需求充足、10月以来部分银行房贷利率下调、项目加大优惠力度及中央楼市维稳等多重因素共同作用下,2021年广州楼市的成交量相对平稳。

政策:调控政策持续升级,调控效果渐显。2021年广州房地产市场经历了一系列多变调控,如集中供地、一手住房备案价、二手住房参考价政策及金融端、人才方面政策都对房地产行业产生极大影响。在楼市热潮逐渐褪去之后,广州本土及周边城市部分房企债务违约,加上限价政策持续实施,购房者置业信心不足,新房成交量明显下滑。年底,随着国家以及地方加大对房地产行业信贷政策的支持,房地产行业政策预期有所改善。

土地市场:上半年热度较高,下半年降温明显。2021年广州成交78宗地块,土地出让金约1778亿元。三轮集中供地市场表现冷热不均,民营房企拿地热情“高开低走”,国企凭借雄厚的实力兜底。首轮集中供地,近30家房企报名竞拍42宗地块,其中4宗竞拍达到地价上限和配建面积上限后摇号,土拍市场情绪相对较高。随后调控政策趋紧,市场下行,加上房企资金承压,二批次集中供地48宗地有一半流拍,拿地企业多是央企和国企,土拍市场降温明显。第三轮集中供地,政府减小供应,摘牌房企中除一家本土民营房企外,其余拿地企业均为央企和国企。

图:广州市2021年商品住宅月度供求情况

新房市场:整体成交规模高位运行。2021年广州新房市场整体供求均上涨,全年商品住宅供应面积1334.5万㎡,同比增加3.1%,成交面积1267.6万㎡,同比增加8.2%。月度来看,1月份在2020年整体行情带动下,商品住宅成交面积达150万㎡,为全年月度最高;2月份受春节成交淡季影响,市场成交有所下滑,3月份以来,市场成交稳步回升,但在调控政策持续收紧下,广州下半年市场成交降温明显,年底在信贷政策改善带动下,市场出现翘尾行情。

跌宕起伏的2021年已经过去,经历了过去一年来多管齐下的调控,年底中央各部委频繁释放维稳信号,以及信贷环境的逐步改善,2022年,预计广州房地产市场将能够维持平稳运行的总体态势。

▌东莞:2021调控政策持续升级,市场降温明显

2021年,在调控政策持续收紧的背景下,东莞楼市进入下行调整期,土地市场上半年热度高,下半年降温明显;新房市场上半年逐步回升,“莞八条”出台后市场热度骤降。

政策:2021年东莞房地产调控政策持续加码,调控力度前所未有。2021年,在“房住不炒”的总基调下,东莞市不断升级房地产调控政策,不断细化调控“精准度”。从上半年的“莞六条”、新房限价新政、土拍新政严禁“马甲”等,到下半年迎来“莞八条”、“二手房指导价”等政策,调控政策全面收紧,力度之大、频次之多前所未有。在严厉的调控政策持续影响下,东莞楼市迎来了调整期。

土地市场:整体供需回落,地价稳步上涨。2021年东莞土拍新政变化:6月,东莞市发布规范土地招拍挂竞买资格通告,禁止房企挂空壳马甲进入土拍市场;8月,“莞八条”中新型土地出让方式——优化土拍规则,实行以“限房价、控地价、提品质”为主导的新型土地出让方式,同时严格购地主体资格审查,建立有效的企业购地资金审查制度。

在楼市调整及土拍新政的叠加影响下,2021年东莞市土地市场整体呈现供求下降趋势,上半年土地市场热度高,多个镇区高价地频现,下半年随着政策持续加码,土地市场开始降温。从上半年的“封顶”成交,到四季度演变成“终止出让”、“流拍”地块出现,土地市场热度急剧下降。全年供应建筑面积574万㎡,同比下降7.3%;共成交建筑面积493万㎡,同比下降16.9%,整体成交平均溢价率为22.4%。从拿地企业来看,其中超七成地块被国企竞得。保利、碧桂园、万科、华润置地、华侨城等房企拿地金额位列全市拿地金额前五。

新房市场:调控效果显现,市场降温明显。回顾2021年东莞房地产市场,整体供求萎缩,市场降温明显。年初1月份在2020年整体行情带动下,市场活跃度高,商品住宅成交面积达90万㎡,为全年最高,2月份受春节成交淡季影响,叠加“莞六条”政策的出台,市场成交下滑明显,当月仅成交了24万㎡,3月份以来,市场成交逐步走高,一直维持到6月份。下半年随着“莞八条”以及“二手房指导价”政策的持续收紧,市场降温明显,购房者观望情绪浓厚。东莞市全年共成交商品住宅478万㎡,同比下降35.4%;成交套数为4.13万套,同比下降36.1%。

图:东莞市2021年商品住宅月度供求情况

预计东莞房地产调控政策整体难以放松,部分政策会有微调,但整体难以快速改变短期低迷的市场形势,预计随着库存的不断积累,去化周期将持续拉长。

▌佛山:政策调控延续,2021市场成交走低

政策:整体政策趋于稳定。2021年,佛山房地产调控政策趋于稳定,但也收紧人才购房政策及公积金政策。具体来看,在人才购房政策方面,优粤佛山T卡申请门槛由中专学历提升至大专及以上学历,且对于T卡人才,需提供满一年社保证明。在住房公积金方面,个人贷款额度由50万下调至30万,房屋建筑面积超过144平方米不放贷,停止向已有两套住房的缴存职工家庭发放贷款,缴存职工家庭公积金贷款没还清之前不得再次申请;各大银行加入限“双外”队列,通过人才窗口购房的“双外”客户首付5成以上,下半年调为3成。

土地市场:整体供求下滑,下半年降温明显。2021年佛山商住土地市场成交规划建筑面积为892.5万㎡,整体规模同比下降超3成,溢价率也有所下降。分上下半年来看,呈现先热后冷趋势,上半年成交商住用地41宗,平均溢价率达24.7%;下半年由于调控政策影响,不少房企资金链紧张,观望情绪浓重,拿地节奏暂缓,多宗地块延迟出让或流拍,佛山下半年仅成交24宗商住用地,平均溢价率为7.5%。

央企国企成为佛山绝对的拿地主力军,拿地权益金额TOP10房企中,前四名皆为央企国企。其中保利一举斩获7宗商住用地,中海、万科、华润等亦有亮眼表现。

新房市场:供应上升,成交萎缩。回顾2021年佛山房地产市场,整体成交萎缩,市场降温明显。第一季度商品住宅成交规模同比增长明显,但后续市场持续疲软。从年度数据来看,2021年佛山市商品住宅批准上市面积为1160.5万㎡,同比上升22.8%;成交面积为1121.2万平,同比下降12.45%。由于市场大环境影响,购房者观望情绪浓厚。

房地产调控政策触底,中央连续释放维稳信号下,佛山调控及信贷环境改善预期不断加强,但市场尚未出现全面恢复,预计2022年第一季度延续2021年的低迷状态,后续将逐步改善,二季度有望迎来上升期。

▌珠海:政策平稳运行,2021年新房供求双双上升

政策:2021年珠海房地产政策整体趋于平稳,调整幅度较小。4月份及8月份调整商品住房备案规则;9月份出台规范商品房预售资金的监督管理,保证预售资金优先用于商品房项目建设;同时调整个人转让二手住宅的个人所得税,核定征收率调整为1%。此外,出台人才住房管理办法完善人才住房保障。

土地市场:供求均下降。市场成交整体波动较大,受外部因素影响明显,自2018年底楼市政策松绑后,珠海土拍热度高涨,2019年成交量和溢价率达到了近5年高峰。2020年成交地块优渥,在土拍成交量下滑的情况下成交楼面地价升高;2021年土地挂牌数下降,成交量亦下滑,溢价率较2020年上升。成交区域来看,主城中心区和横琴土地资源稀缺,土地成交多集中在金湾、斗门及唐家等热门板块。

新房市场:供求均下降,成交分化显著。2021年3-4月份珠海房地产市场供需两旺,中心板块热度开始恢复,新盘去化率明显提升。五一后伴随着疫情反复,外地客户来访量和成交量急剧下降,叠加三季度政策端、金融端等的严控和收紧,以及部分房企债务违约,下半年市场热度骤降,住宅市场成交明显下滑。

从区域市场来看,上半年珠海全市多点开花,热点板块如唐家、横琴等地均出现阶段性供应不足现象;但由于珠三角市场回调早于全国其他城市,5月开始市场迅速降温,至年底依然处于深度调整通道,近横琴板块表现相对稳健,如十字门片区,来访去化仍保持一定热度。

预计2022年全年低开高走可能性较大。上半年大概率维持2021年下半年的局面,虽然年末有点状回暖,但短期内成交量难现明显改观。下半年市场信心有望恢复,成交规模或逐渐回升。板块分化局面将延续,短期以价换量或仍是主要手段之一。

结语

2021年,珠三角房地产市场出现了由高热到快速降温的趋势,城市分化显著,同时在信贷政策的支持下,多个城市出现了年底翘尾行情。展望2022年,在中央坚持“房住不炒”以及保障居民合理购房需求的背景下,政策存在微调空间,但广深莞或保持现有较为严厉的调控政策,其他城市则保持稳中有松。土地市场在房企资金趋紧的背景下,整体市场将延续低位运行。新房市场在信贷政策支持下,成交量将逐步回升,体现出较强的韧性。

关键词: 较早 上半年 城市

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