看懂四张图、八指标,拿对地!-- 迪族网

看懂四张图、八指标,拿对地!

来源：土地情报站　2022-01-26 12:05:05

一份拿地投资分析报告，少则几十页，多则上百页。在有限的时间内，是很难一页页的翻阅，并去有效分析这么多内容。因此，这就要求房地产投拓人员必须具备在最短时间里筛选查阅重要信息、最关键的数据和指标以及最短时间做出判断的能力，在无数的无效页里pick重点页，并进行分析。其实一份拿地投资分析报告中最应该关注的是四张图以及八个指标，这也是很多公司的拿地卡位最关注的指标。

拿地投资分析报告中最重要的、能影响拿地决策的四张图，基本上有经验的人只要看了，一块地感觉如何、地价大概能拍多少钱、未来房价能到最少,基本上就了然于胸。

区位图

房子卖的是地段,地段决定了房子和土地的价值。区位图就是最直观的的区位感受,评估的是地块未来的升值潜力。

第一张图就是要讲拟获取的土地在整个城市中的地位，是市中心的顶豪、还是居民认可的刚需地段、亦或是郊区只能满足区域需求的地块。这块土地与城市行政中心、商业中心、文化中心的距离与方位是怎么样的,交通、教育、医疗等配套的完善程度是怎样的，是否是城市的重点发展方向。如果有经验的人，还能从这张图中看出人口迁移的方向与地块的潜在买房客户来源。

现状航拍图

这是一张非常影响决断的图，老板有时候不太关心测算，但是会有自己一套看地理念，而看项目航拍图往往心里就已经有好恶了。

现状航拍图包含了很多信息,不少风险看这张图就能看出来,主要就是看下面3点:

1、现场状况，特别是地块是否是净地，地上是否有未清理的建筑物或构筑物，小区未来的施工道路施工安排是怎么样的。

2、地块的方案设计判断，有经验的人基本上可以根据地块的形状和周边情况,脑子反映出大概的一个楼栋排布、商业布置。当然有些风险点也能提前掌握，比如周边老小区密集的时候，日照影响、沉降可能就会很麻烦。

3、城市界面判断，这张图可以清晰的表现地块周边的情况,是否是建成区、是否有充足的人流车流等。

土地价格图

这张图一般被认为是四张图中最重要的，区位可以美化修饰、销售好坏可以解释、测算可以乐观调整，但是市场对土地价格的反应偏不了人。

土地价格图是评价拿地好坏非常重要的一张图，从技术上来说，就是采用了市场比较法，通过周边市场行情来评估拿地的合理价格。

房价及存量图

房价图配上存量去化情况，基本上可以看清楚目标地块的现时点价格，以及未来的价格上涨潜力。

一般来讲，目标地块的定价是跟着周边竞品售价走的，但是当周边存量小、月均去化量大的时候，一定是有涨价压力的，此时就适合走激进的营销策略；反之则要考虑是否要承担一定的降价风险。