中指快评：房地产并购债正式落地

中指研究院企业事业部研究副总监陈星

目前现状：

浦发银行的并购债是金融机构发行的首笔房地产项目并购主题债券，是对12月政策的积极响应，为金融机构参与房企出险资产处置提供了新思路和新方式。之前已传出房企并购贷款不计入“三道红线”，那么推测金融机构的并购债相应的也不会计入银行的“两道红线”，这将有利于并购融资的发放，加速房企的风险化解速度。

就当前情势来看，交易意愿不强烈是市场面临的较大问题。

从受让企业角度来看，当前市场仍处于下行周期，未来预期不明朗，握紧手中现金、保障充足的流动性更为重要。因此有能力的房企目前主要持观望态度，实际开展收并购的意愿不太强烈。从出险企业角度来看，项目出售也较为谨慎，一是如果急于出售，资产可能被压价，回笼资金不及预期，不利于债务偿还，并且还会影响手中存货的估值；二是根据政策指导，优先出售的是优质资产，则剩余资产质量不高，不利于维持后期经营，这样虽然缓解了当期财务风险，长期来看又增加了新的经营风险。

此外，当前已进入新的一年，新一轮土拍即将开始，和收并购项目相比，招拍挂获得的土地无论从财务还是经营角度都更易操作，从投资角度而言，房企也更倾向于直接拿地。

融资数据：

12月房企非银融资规模949.9亿元，环比上升35.9%，同比下降42.3%。其中信用债、ABS受政策边际利好影响明显，快速回暖，与上年12月基本持平；海外债自10月起始终处于发行低位，同比大降72.0%；信托小幅回升，但同比仍下降67.5%。

从历史数据来看，1月为债券发行高峰。2022年1月1-15日，房地产行业信用债融资182亿元，同比下降40.5%，海外债仅发行两只，共融资约24.7亿人民币。信用债虽然延续12月的回暖态势，但仍与上年同期有较大差距。海外债仍需一段时间修复市场信心，短期内无明显回升信号。

受近期降准降息等一系列信贷宽松政策影响，房企融资成本同比有所下降，全年融资成本5.54,%，较上年下降0.76个百分点。12月综合融资利率5.11%，同比下降1.32个百分点。

关键词： 中指 正式 房地产

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