2021年昆明房地产企业销售业绩TOP20-- 迪族网

2021年昆明房地产企业销售业绩TOP20

来源：中指研究院　2022-01-17 10:37:21

2021年，政府持续深化“房住不炒”的政治定位，坚持通过“三稳”，保障房地产市场的平稳健康发展，房地产市场深层逻辑明显变化，调控效果凸显。昆明房地产市场政策紧随中央，房地产市场同样出现较为明显的变化。根据中指数据CREIS（点击试用）监测，2021年，昆明主城区成交商品住宅655.1万㎡，同比下滑近三成；成交均价同比微升约1%。土地市场供需全年维持在低位水平，全年商品房用地成交规划建筑面积297.0万㎡，同比下滑83.6%；成交楼面均价稳中有升，同比增长2.6%。昆明房地产市场整体呈现量缩价涨的局面。

2021年1-12月昆明房企销售业绩TOP20

2021年昆明市房企TOP20商品房销售金额为913.0亿元，销售面积为802.3万㎡。销售金额TOP3房企分别为俊发、万科和碧桂园，均超过70亿，其中俊发销售金额达170.1亿元，是区域销售金额唯一超过百亿的房企，领先优势明显，区域龙头地位十分突出。TOP5房企销售金额门槛高于53亿，而TOP10房企销售金额门槛也超过33亿元。从销售面积来看，TOP5房企销售面积均超50万㎡，分别为俊发、恒大、万科、碧桂园和融创，其中俊发销售面积超百万方，龙头地位稳固。

2021年1-12月昆明商品住宅项目销售业绩TOP20

2021年昆明市商品住宅项目TOP20销售金额为361.6亿元，销售面积为254.2万㎡。TOP5项目销售金额门槛超过21亿，俊发项目独占两席，且位居前两位，分别为俊发彩云城、俊发观云海，销售金额为26.5亿元和26.0亿元，万科500里以23.4亿元的销售额排名第三。从销售面积来看，TOP5项目销售面积门槛为13.5万㎡，俊发观云海、俊发彩云城两个项目销售面积超过20万㎡，分别以21.7万㎡、20.0万㎡的销售面积位列一、二位，七彩云南古滇名城以17.8万㎡的销售面积位列第三。

- 昆明楼市解读 -

▍政策关键词：整治市场乱象，规范市场秩序

重在市场监管，治乱象，稳秩序

图：2021年昆明楼市相关政策

资料来源：中指研究院综合整理

2021年，昆明房地产市场政策环境整体偏温和宽松，主要通过加强对房地产市场监管，肃清市场乱象，逐步向房地产市场长效机制过渡。如8月，昆明市自规局发布关于公开征求《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见（试行）》的公告，明确要求全市将加强商业办公类地产项目销售监管，低层办公建筑的销售对象不得为个人。9月，云南省住建厅联合省发展改革委等部门发布《关于印发云南省持续整治规范房地产市场秩序工作方案的通知》，明确提出力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转，监管制度不断健全，监管信息系统基本建立等，建立健全长效管理机制。10月，云南省住建厅发布通知，加强全省房地产市场交易行为，其中购房人未获贷款资格前，开发商不得收首付款颇受关注。11月昆明市住建局等多部门联合为进一步整治房地产乱象，就出现的“首付贷”、“首付返还”等违规问题召开专题会议，规范房地产市场秩序。

▍市场关键词：供大于求，供需缩量，价格稳中微升

商品住宅市场总体供大于求，供需同比缩量

图：2020-2021年昆明主城区商品住宅供需情况

2021年，昆明主城五区商品住宅供应774.5万㎡，同比下跌超三成，达32.6%，成交655.1万㎡，同比下滑28.9%。相比2020年，市场供需明显缩量。

具体来看，一季度市场整体供应不足，产生了短暂的供不应求局面，进入二季度，市场供应放量，供应突破百万方的月份均出现在二季度，同期市场需求温和释放；进入三季度，受宏观环境的影响，市场急转直下，供需同步缩水；随着调控效果显现，四季度宏观调控政策开始松动，同时受环滇项目解禁及年末房企冲刺的影响，市场需求进入反弹周期，但市场供应略显不足。综合而言，2021年市场环境不佳，消费者持币观望，房企资金紧张，积极谋求去化，商品住宅市场总体保持供大于求的局面。

商品住宅价格全年微升，阶段性特征明显

图：2019-2021年昆明主城区商品住宅销售价格（元/㎡）

2021年，昆明主城区商品住宅成交均价受上半年高位均价影响，全年成交均价约15019元/㎡，同比增长1.0%，成交价格保持稳中有升。

具体来看，2021年上半年，昆明市商品房住宅价格震荡攀升的态势明显，于5月达到今年新高，为15811元/㎡。随着金融监管政策趋紧，企业回款压力骤增，6月成为商品住宅价格的分水岭，市场开始进入回调期，成交均价不断回落，10月触及全年低点，为13295元/㎡。随着信贷等政策开始松动，年底市场小幅反弹，成交均价开始回暖，全年收盘价定格在14056元/㎡。总体来看，受宏观调控政策的影响，昆明市商品住宅价格阶段性特征明显，上半年商品住宅价格震荡攀升，进入下半年，市场降温，商品住宅价格逐渐回落，全年价格整体保持平稳。

▍土地关键词：量缩价涨，低溢价

商品房用地供需创近年新低，成交不足百万方

图：2015-2021年昆明主城区商品房用地供需情况

自2019年昆明主城区商品房用地供需创新高后，商品房用地供需开始收缩。进入2021年，昆明主城区商品房用地供需大幅缩减，并创近几年新低。究其原因，主要受房地产市场下行环境影响，同时热点城市“两集中”土拍政策的执行，改变了供地节奏，影响了供地预期，全年土地市场较为低迷。

具体来看，2021年昆明主城区供应68宗商品房用地，用地面积136.7万㎡，同比下降80.3%。上半年供应65.4万㎡，进入下半年，市场供应相对放量，供应71.3万㎡，但总体仍在低位徘徊。2021年昆明主城区成交51宗商品房用地，成交用地面积75.5万㎡，同比下降87.1%，成交主要集中于上半年，成交61.3万㎡，占全年成交81.2%，下半年市场热度持续较低，仅成交14.2万㎡。

商品房可建体量急剧萎缩，容积率攀升

图：2015-2021年昆明主城区商品房用地成交可建体量及容积率

2021年昆明主城区商品房用地成交规划建筑面积297.0万㎡，同比下降83.6%，成交骤降。2019年天量成交后，2020年成交可建体量开始下滑，但总体维持近年高位，企业存在去化需求，进入2021年，受多方因素影响，可建体量大幅缩水。虽然可建体量严重缩量，但部分地块容积率较高，导致土地容积率大幅攀升，并创2015年来新高，综合容积率达3.9。

成交楼面均价创新高，底价成交占比高

图：2015-2021年昆明主城区商品房用地成交楼面均价及溢价率

2021年，昆明主城区商品房用地虽然成交量缩水，但成交楼面均价达3406元/㎡，创近年新高。土地市场成交楼面均价自2018年突破3000元/㎡后，连续4年维持在3000元/㎡以上，虽在2019年有回调，但未破该关口。

从溢价率来看，2021年昆明主城区商品房用地成交溢价率仅为5.4%，处于2015年以来的第二低位。全年“零”溢价成交土地宗数占比超九成，尤其下半年，受房地产市场宏观调控影响，房企资金收缩，企业拿地积极性不足，市场需求动能降低，商品房用地均以底价成交。

官渡区成交量价双双居首

图：2021年昆明主城各区商品房用地供需情况

2021年，官渡区成为昆明主城商品房土地供需大户，共推出147.9万㎡，其次五华区以94.8万㎡紧随其后，两区占总推出规划建筑面积的一半。从成交上看，官渡区成交量同样最大，达90.8万㎡，占总成交规划建筑面积的30.6%。从成交楼面均价上看，官渡区以5305元/㎡的楼面均价居于主城五区首位，呈贡区成交楼面均价排名五区之尾。

商住用地成交“最”盘点

图：商住用地“最”地块分布

2021年，昆明主城区商住用地热点地块集中在上半年成交。其中，官渡区关上街道办事处KCGD2020-3-A1地块，揽金最多，达8.6亿，由中国铁建地产摘得；KCGD2020-4-A1地块由招商蛇口以楼面价13046元/㎡的年内最高价获得；KCJ2019-6地块因位于呈贡区，起拍价相对较低，由保利发展和阳光城以34.8%的年内最高溢价联合摘得。

结语

2021年房地产市场政策频出，“房住不炒”“稳房价、稳地价、稳预期”仍为市场调控的主基调，虽然四季度政策调控出现缓和，但市场出现了较为明显的降温态势，消费者持币观望情绪浓厚，房企销售承压。受市场环境影响，昆明房地产市场面临较为严峻的压力，为保障房地产市场平稳，昆明适时出台相应政策维护楼市秩序，促进楼市稳定。对于房企而言，虽面临诸多困难和挑战，但此时更应坚守底线，稳守初心，用质量和产品力为企业未来赢得发展空间。

关键词：昆明房地产企业销售业绩

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