扩张提速，服务进阶，西部50强重磅发布！-- 迪族网

扩张提速，服务进阶，西部50强重磅发布！

来源：中指研究院　2022-01-13 18:46:12

1月13日，由中指研究院西南分院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“2021中国西部房地产50强研究成果发布会暨2022房地产市场趋势报告会”以线上发布形式隆重召开。本次发布会以“穿越寒冬向光而行“为主题，聚焦西部市场，以大数据为依托，以深度研究为基石，重磅发布了西部物业服务50强研究成果。

回顾2021年，地产行业动荡将物业行业卷入其中，但行业高成长属性未变。随着人口老龄化程度加剧、消费意识崛起、居民美好生活需求升级，促进物业服务企业与城市服务、养老等社会关注问题高度融合，未来行业发展速度加快，发展空间将进一步扩大。西部物业服务50强企业专注品质服务，深耕区域市场，不断夯实自身竞争力，迈着更殷实的脚步坚定前行，持续推动行业快速成长和发展。

1.市场持续扩容，政策利好叠加助推行业发展

市场空间广阔，美好需求推动行业发展

2021年3月，《“十四五”规划和2035年远景目标纲要》首次将“成渝双城经济圈”提升至“国家第四增长极地位”，为西部物业行业发展奠定了基调。截止2020年西部地区常住人口约3.8亿，城镇人口约2.2亿，城镇化率约为57.27%，低于同期全国城镇化率水平（63.89%），但仍持续提高。2015-2020年，西部商品房销售面积复合增长率为8.0%，为西部物业行业发展夯实发展基础。

另一方面随着西部地区城镇居民可支配收入的不断增加，数据显示，2020年西部地区城镇人人均可支配收入37331元/人，2015-2020年年均复合增长率达7.2%，对生活品质追求的提高与消费理念升级，对于物业服务“优质优价”的认可与其他个性化、特色化服务的增值服务需求将会日渐显著。

图：西部商品房销售面积情况

图：西部城镇化率及城镇居民人均可支配收入

利好政策频出，推动行业健康发展

继2020年《民典法》等一系列政策及法规出台后，2021年陆续推出《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》等政策，进一步推动物业市场规范化、市场化健康发展。

西部地区积极响应国家指导性政策，结合各区域物业行业发展情况，出台基层社区治理、物业服务标准化、保障业主权益等多项政策与条例，积极引导行业健康有序的发展。

表：2021西部区域物业相关政策及条例

作为城市管理、社区服务的基础单元格，物业管理近年来受重视程度不断提高，随着越来越多的行业指导性政策的出台，将促进物业服务企业与城市服务、养老等社会关注问题高度融合，由一个个基础的单元格逐渐编织成一张物企高度参与的，切实提高群众幸福感的城市服务网格。

2.西部50强物企管理规模增速加快，多元化领域成新赛道

管理面积均值1800万㎡，集中度仍具提升空间

管理面积与管理项目数量均值持续增长。截止2021年6月30日，西部物业服务50强企业管理面积均值达1800万㎡，较2020年末增加约70万方，在管项目数量均值为73个，较2020年末增加6个。从市场份额来看，西部物业服务50强企业在西部区域的市场份额为13.3%，与物业百强企业2020年49.7%的市场份额相比，集中度较低，仍存在较大提升空间。随着西部50强企业管理规模不断扩大，规模效应、协同效应将逐步显现。

图：西部物业50强企业近三年管理规模均值变化情况

住宅业态仍是核心，非住业态布局加速

住宅业态是基础，业态综合度提高。2021年从在管业态的涉足企业占比来看，西部物业服务50强企业均匀布局了住宅物业，约3/4的企业布局了办公物业和商业物业，布局学校物业、产业园区、其他物业、公众物业、医院物业的企业占比分别为40%、36%、34%、28%、24%，西部物业服务50强企业不断丰富业态，从侧面反映了物企布局城市服务领域的决心，物业服务与公共服务有望进一步融合。

图：西部物业服务50强企业在管业态布局

加速布局非住宅领域布局，拓展服务边界。相较于住宅物业，非住宅物业行业竞争格局分散复杂，进入门槛、物业费、收缴率高，盈利能力较高等优势，获得西部物业服务50强企业重视。如德杰物业与新希望服务涉足医院物业；滨江鼎信物业关注案场服务；中天城投物业与两江物业深耕城市服务与公众物业；酒店物业领域，诺富特物业以客户满意为中心，建立起具有特色的企业文化和管理模式。西部50强企业在非住宅细分领域逐渐形成品牌壁垒。

50强企业积极拓展业态种类，探索新赛道。2021年，国家及西部区域政策对“城市更新”、“社区养老”、“促进物业服务市场化”等相关政策的出台，加之疫情已逐渐常态化，物业服务企业在基层治理的作用日益突出，诸多50强企业尝试拓展业态，探索新赛道，构建多业态服务能力。在城市服务领域，金科服务2021年与重庆九龙园高新区、武汉经开区、河南汝州市等城市区域签订战略合作协议，提供智慧城市服务。东原仁知服务联合威海市环翠区国资等新设智慧城市服务公司。

多轮驱动，助力规模扩张

图：西部物业50强企业多轮驱动扩张规模

依托关联开放商，实现内生增长。2021年，西部物业50强企业中有开发背景的企业占比约78%，金科服务、俊发七彩服务、汇德智慧服务依托关联地产百强开发商，在管面积稳健扩张。

凭借品牌优势，与中小开发商合作。新希望服务注重打造品牌优势，通过提升运营能力、品牌溢价能力强化自身对开发商吸引力。悦华置地物业作为一家纯市场化民营企业，重视与中小开发商合作，实现服务规模扩张。

参与招投标，公开市场角力。长城物业通过招投标进驻千年敦煌项目，成功将千年敦煌项目塑造为兼备敦煌特色文化与休闲娱乐为一体的标杆性项目。

资源协同类收并购，高效扩充物业版图。物业企业收并购逐渐回归理性，仅为了规模扩张的收并购相对减少，资源协同类收并购成为市场发展主流。如融创服务收购彰泰服务，稳固广西市场地位，东原仁知服务收购盛康物业，正式进军医院物业板块。

国资物企崭露头角，以稳前行

面对成本逐年上涨、市场竞争愈演愈烈、业务边界不断扩大的行业趋势，国资物企通过管理模式创新，突破发展瓶颈，实现持续、均衡、健康、高质量发展。西部领先国资物企一方面依托关联方优质资源持续稳定发展，一方面积极市场化外拓，在市场竞争中不断激发潜能、快速成长。

背靠优质项目资源，为后续发展提供充分保障。两江物业作为重庆两江集团下属公司，管理区域覆盖两江新区龙兴、鱼复、水土三大新城，并担负两江新区工业开发区市政环境养护和市政工程管护等。康田智慧服务依托康田集团城市基础建设和多元化的项目布局，不断获得持续稳定的项目增量。

与时俱进，市场化外拓成为第二增长曲线。从在管项目业态分布来看，2021上半年西部国资物企外接项目管理面积占比约15%，较2020年底提升了4个百分点。两江物业加快“走出去”步伐，积极践行“一带一路”倡议，成功承接新疆石河子148团市政管护项目，实现省外项目零突破。

3.营业收入不断提升，收入结构持续优化

基础物业服务仍是主要收入来源，多经服务百花齐放

营业收入继续提升，基础物业服务仍是主要收入来源。截止2021年6月30日，西部物业服务50强企业营业收入均值达3.27亿元，其中基础物业服务收入均值为2.73亿元，收入贡献约为83.5%，仍是西部50强企业主要收入来源。多种经营服务收入均值为0.54亿元，收入贡献率为16.5%，经过物业企业不断探索，服务模式日渐清晰。

图：50强企业营收入均值(亿元）

社区增值服务日渐成熟，服务品种逐步多样化。随着近年来物企的不断摸索，社区增值服务延续高增长势头，服务细分赛道日渐多元化，逐步从依赖固定资产的房屋维护、车位服务延伸至刚性需求服务的家政服务，再延伸至满足业主幸福感的，具备一定专业门槛的美居、旅行、经纪等相对个性化业务。

天景物业通过线上信息平台和线下服务网络，专注于二手房经纪业务，让社区顾客足不出户就能满足生活。财信智慧服务提炼了“怡+生活”系列品牌，为业主提供优质优价的多元化服务。滨江鼎信物业升级“业主需求菜单细分”，对有不同需求业主增加VIP增值服务与樾享+”五星专属定制服务。

专业服务能力提升，非业主增值服务纵向深拓。随着西部50强企业在专业能力不断提升，非业主增值服务快速发展。案场服务仍是非业主增值服务核心，在2021年地产市场整体下行的背景下，优质的案场服务可以提升客户体验，实现一定程度上的品牌溢价，并在签订前期物业合同获得优势。

除案场服务外，部分西部50强企业延伸非业主增值服务边界，融创服务深挖房屋中介业务，为房地产企业提供整合营销业务。金茂物业对外开展咨询业务，在功能规划、施工等方面提供前介咨询服务。近年来商业运营因高收益与高估值备受市场关注，市场中具备优质的商业运营品牌企业较为稀缺。华宇第一太平戴维斯推出品牌输出的资管服务模式，打造集运营与投资为一体，全链条服务模式。融汇悦生活坚持“物业管理+商业运营”双轮驱动核心理念，专注于物业管理与商业运营相辅相成的复合大盘物业服务模式。

需求升级，新格局下品牌升级提速

居民对美好生活的需求与消费升级的背景下，西部物业服务50强企业重视品牌力提升。2021年，金科服务开创性地提出了构建“3+2H”战略生态。一方面要形成新服务、新生态、新科技三种能力的协同，另一方面要积极布局健康和文体旅赛道。金瑞物业升级服务，推出全新“美时+都会生活体系”，实现客户幸福生活所需。世纪金马智慧服务品牌全新发布，全新升级的八大服务体系和十大幸福宣言，将为业主提供五星级的服务。

打造特色服务，形成差异化竞争，筑就品牌标杆。西部物业服务50强企业在智慧服务、红色物业、定制化服务等领域打造特色服务，逐步构建核心竞争力。新速达社区服务以智慧服务平台为介质，大数据信息技术为抓手，构建共生型商业生态组织。两江物业与巨和物业坚定党组织引领，整合服务资源，着力解决好居民群众反映突出的物业问题，提升居民幸福感。优品道物业关注业主需求，构建“物业服务”与“社区增值服务”闭环服务，提供高端定制化增值服务，塑造品牌力。

行业估值回归理性，行业竞争加剧

积极入局资本市场，融资能力获得提升。2021年中国西部物业服务50强企业中，新希望服务、领悦服务与德商产投服务3家物企港股上市，加上2020年登陆港股的金科服务，已有4家西部物企在港股上市，俊发七彩服务、东原仁知服务与融汇悦生活、明宇商服4家物企递表。已上市4家西部50强企业，IPO募资与配售总额约80亿港元，主要用于企业战略投资及收购、升级信息系统及设备、拓展增值服务、人才培养计划等。其中战略投资及收购占比60-70%，信息技术系统和智能化社区投资占比10-20%。

图：西部物业服务50强企业部分重要融资动作

4.立足客户需求，构建全方位服务能力

以客户为中心，持续推进服务体系与标准升级

打造有生命力的服务体系，适配业主新需求。2021年，西部50强物企紧扣以客户为中心的出发点，进一步推进服务体系的完善与服务标准的升级。桥达智慧生活以“五心”为服务理念，提升人居居住品质。嘉宝服务始终坚持“用心服务生活”的理念，不断升级服务标准，保持高服务品质。领悦服务以品质提升和客户满意为引领，打造全业态、全生命周期、全龄的服务体系。宏帆物业一直秉承“便捷、舒心、贴切”的服务理念和提供“满意+惊喜”的优质服务，努力为业主做得更好。

直面业主满意度综合考评，夯实发展压舱石。金科服务连续九年满意度超过90分，持续为城市提供“省心+喜悦”的心悦服务，助力重庆美好生活的实现与升级。怡置物业（重庆）以满意度为宗旨，从健康、安全、科技角度出发，开展服务品质体系升级，给业主提供“满意+惊喜”的服务。华润万象生活物业南宁中心入桂十载，传承华润一贯的高品质服务，赢得了南宁业主和大众市场的广泛认可。

以科技为手段，有效提升服务运营管理的品质

智慧社区不是简单的智能配套硬件加持，而是业务、服务、生活的有机融合。金科服务天启云城系统集成“一大物联网、两大引擎、四大中台”，不断赋能智慧社区、智慧园区、智慧城市的运维和管理。康田智慧服务建成落地“康田悦万家智慧社区平台”，并在所有小区全面投入运行。嘉宝服务围绕AI智慧社区和ECM系统进行产品能力构建，将场景扩展到“全屋智能”。宏立城物业、新速达社区服务、云南城建物业集团均透过平台打造，实现服务线上线下融合。

以需求为导向，社区文化与社区焕新双管齐下

社区不单是居住空间，更是理想生活与情感的能量场。金茂物业打造茂lin里，营造“幼有所乐，老有所颐，自我安放”的社区新生态。富力物业西南区域公司成立富力友邻社，构建和睦社区氛围。桥达智慧生活以“五心”为服务理念，提升人居居住品质。

俊发七彩服务“心行动”维持小区的冻龄；东原仁知服务“社区焕新计划”，为社区注入“美颜”，实现社区“逆增长”；金科服务“美好家园计划”为家园重铸钢筋铁骨，保持年轻态；领悦服务“美好家计划”不仅令社区常住常新，更提供一种美好生活方式。

以人才为支撑，高素质多元人才成重要战略资源

在行业科技含量不断提升、业务多元化发展需求的引导下，西部50强物企2021年进一步加快人才队伍建设，储备和积累更多高素质人才，驱动物业服务品质持续提升。旭辉永升服务携手重庆建筑科技职业学院，通过“校企合作”路径，为组织的高速发展提供人才保障。

以项目为抓手，强化标杆与星级项目示范效应

项目作为物企经营的最小单元，既是企业服务的着地点，也是企业经营业绩的支撑。标杆项目和星级项目的打造，不仅引领企业整体服务水准，还向业内与市场展现企业的服务力和品牌力。

重庆金科九曲河、成都金科天宸项目中，金科服务用数智物联科技提供便捷高效的智慧社区服务，并通过“邻里文化”构建人文社区，丰富业主精神文化生活。同森生活以“同创共享森木共生”之理念，为同森·锦熙打造精英生活。

融创服务集团重庆大区打造融创白象街、融创凡尔赛花园五星级物业服务项目，不断给出美好生活新提案，引领城市品质生活进阶。世纪金马智慧服务以用心创造佳生活的服务理念为公园王府项目带来品质生活体验。新速达社区服务管理的铜梁世纪阳光项目，在品质服务、智慧社区、社区文化等多维度，尽显星级风范。富力物业管理的富力桃园BC区、富力尚悦居等项目，用智慧科技优化服务流程，提升社区便捷性与安全感。华夏物业以业主满意为服务核心，为华夏四季（昆明）项目缔造有格调、有高度的品质服务。荣和物业坚守品质，用毫微之处的细心和体贴，将荣和悦澜山、荣和五象学府等项目打造为 37°恒温暖心社区。

5.结语

西部区域长期发展利好政策为西部物业行业的发展奠定了基础，在居民收入水平持续增加，对生活品质诉求提高的背景下，西部50强物企不忘初心，在扩规模、增业态、拓增值的同时，专注于做好服务，努力提高业主生活幸福感、满足感、安全感。我们相信，西部物业行业在国家利好政策与居民美好生活需求升级的叠加效应下，将迎来新的竞争格局，在保障服务本心的前提下，城市服务、智慧服务、特色化增值服务等能进一步提升居民幸福指数的服务可能会成为新的赛道。

关键词：进阶重磅西部

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