中指项目云带你看清2021武汉热销项目快速去化的秘诀!-- 迪族网

中指项目云带你看清2021武汉热销项目快速去化的秘诀!

来源：中指研究院　2022-01-10 10:30:47

2021年武汉住房销售套数上涨14.14%，但全市至少350个活跃在售项目同场竞技，销售拼杀非常激烈，最终成绩单几家欢喜几家愁。其中，前10强项目累计销售了20847套，第十名也有1558套，拉开了与一般项目的差距。与此同时，市场上至少超过15个项目出现停工、延期交付、消费维权等突发事件，冷热不均现象尤为突出。

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

特别说明：武汉房地产项目销售数据统计是以2021年1月1日至2021年12月31日期间销售的商品住房为统计口径，主要依据中指数据CREIS（点击试用）在武汉市的销售监测数据；本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

中指研究院累计监测开盘518次，打折楼盘348个，占比67%，即便如此，全年的推盘去化率仅为42%，历史上首次低于50%，也是近年来的最低值，较2020年下滑14个百分点。毫无疑问，预售新政与销售压力的挑战，迫使企业不断改变营销策略和推盘节奏，工抵房、特价房、渠道营销等手段，都成为了突围的常规手段。总体来说，主城区情况稍好，开盘去化率为46%，新城区为34%，蔡甸、新洲、汉南等区域降温较为明显。

供应居高不下，市场竞争激烈，开盘去化降低，渠道分销盛行，网络营销创新不断，不少项目采取精改毛、频繁推盘、特价房等以价换量策略，造就了不少网红项目，国资及头部房企的竞争优势得到凸显。从具体榜单看，成交套数TOP20项目中，远城区仅占5席，中心区改善级项目表现不俗，光谷有5个项目上榜，汉阳区有4个项目，单价2万+项目也有上榜。20强上榜项目均为品牌企业开发，领跑军团优势突出，前5名销量均超过2000套，融创多个项目上榜，武汉城建集团旗下的天汇龙城以2502套强势上榜，凸显百万方大城的综合实力。

中指研究院自成立二十余年来，始终致力于中国房地产市场发展研究，基于其强大的数据基础和技术能力，建立了中国历时长、信息全、覆盖范围广的CREIS中指数据库，被发改委和国家统计局指定为数据第二轨。除数据建设本身，中指研究院长期积极推动行业数字化发展进程，不断为地产行业全链条提供数字化工具服务。中指研究院近期推出专为地产项目打造的数据化工具产品——项目云，其围绕竞品监控、客群分析、一键生成报告等核心功能，赋能项目运营管理，帮助项目高效决策。

通过中指·项目云梳理发现上榜项目实现快速去化的几个关键原因：一是项目在上半年多次取证推售，抓住了市场修复窗口期；且项目户型契合板块客群需求，户型卖点较突出。另一方面，成交价格具备优势也促进了项目快速去化。

一、上半年多次取证开盘，抓住城市周期性机会

从中指·项目云武汉城市周期模型中可以看到，2020年初疫情爆发后，市场“量增价稳”态势发生转变，成交价格快速下跌；随着疫情得到控制，成交价格快速修复，成交量企稳。2021年上半年，置业情绪的改善带动市场成交量进一步抬升。

图：中指·项目云武汉城市周期模型

资料来源：中指·项目云（点击免费试用）

从中指·项目云运营周期模型上可以发现，上榜项目销售节奏普遍快于周边竞品，大都抓住了上半年武汉城市基本面及置业情绪修复窗口期。例如中海光谷东麓项目上半年推售4次，武汉城建天汇龙城项目推售2次，均实现了较高的去化率。在当下政策环境下，快速抓住市场趋势性机会是项目实现快速周转的关键。

图：中指·项目云运营周期模型

资料来源：中指·项目云（点击免费试用）

二、户型卖点突出，主力户型满足板块客群需求

户型满足客群置业需求是项目实现快速去化的另一原因。就武汉城建天汇龙城举例，通过中指·项目云客群分析可以看到关注盘龙城板块客群户型偏好主要集中在90-120㎡三居产品，而武汉城建天汇龙城项目主力户型为100-120㎡，均为三居产品，满足了板块客群的需求偏好。

图：中指·项目云客群偏好

图：中指·项目云客群来源分析