物业大咖说 | 升维品牌战略，征战非住蓝海-- 迪族网

物业大咖说 | 升维品牌战略，征战非住蓝海

来源：中指研究院　2022-01-10 10:30:38

近年来，伴随住宅领域竞争的日益激烈，越来越多物业服务企业希望将优势从住宅业态进行广泛延伸，开拓新的服务及盈利空间。目前，非住宅业态总市场规模已突破万亿，更多需求也将随着后勤保障社会化推进逐步释放；但物业服务头部企业对非住宅业态的覆盖度仍较浅，细分领域行业集中度不高，是一片蓝海市场。

为此，本期中指研究院《物业大咖说》专访栏目特邀广东业安物业集团公司总经理江桦先生、中指研究院广州分院总经理张化学先生，交流分享业安物业集团的非住领域经营管理经验，一同探讨如何在新时期下，掘金非住领域蓝海。

广东业安物业集团成立于2007年，总部设立在广东惠州，是一家集物业托管、经营和投资的大型企业，始终秉持“给客户提供优质和超值的服务，给员工提供公平和出彩的舞台”的企业理念，其物业服务涵盖政府物业、学校物业、医院物业、商业物业、市政物业及产业园区物业等，在管项目超100个。

精彩论点

持续深耕非住领域，开垦万亿蓝海市场

中指研究院2021年开展了第14届物业服务百强企业研究（点击试用），研究成果显示，2020年，百强企业管理面积中，非住宅业态管理面积占比已达34%，较上年增长近3个百分点，呈逐年上升态势。其次，非住宅物业还具备物业费均价高、收缴率高等诸多优势，吸引头部企业纷纷进军非住宅领域跑马圈地。如何看待中国非住宅领域市场的发展现状？业安物业集团作为非住宅领域市场的布局与持续参与者之一，这方面有怎样的看法和理解？

中指研究院广州分院总经理张化学：

物业百强2020年非住宅管理面积占比34%，虽呈逐年上升趋势，但占比还不是很高，从侧面说明百强企业外的非住宅业态空间仍非常广阔，有待大力开发。

目前，非住宅业态竞争格局分散，涵盖的业务类型较为多元，服务要求也不尽相同，各个细分领域之间存在一定的资源和技术壁垒，准入门槛高。以学校、医院等为代表的公建业态，物业服务市场化程度不一，发展步调差异大，有较大整合空间；其次，从存量房市场来看，2000-2020年，全国厂房及仓库用房、商业营业用房、科研及教育用房、文化与体育等用房、医疗用房以及办公楼累计总竣工面积突破90亿，其中科研及教育用房2020年竣工面积增量突破1亿平方米，市场较大；再次，非住宅项目竞标时对经验、专业性要求较高，企业成功进入后可通过沉淀管理经验，迅速拓展相似领域项目，或可成为“一方霸主”。

广东业安物业集团总经理江桦：

业安物业集团自2007年成立就持续经营非住宅领域，沉潜深耕十五载，有其发展特殊性和传承性。当其他物业企业开始关注这个领域的时候，业安物业集团已经积累了深厚的经验和丰富的业务脉络，即使个别沉重的教训案例也成为了业安物业集团反面的“财富”，因此业安物业集团的全部经历可用“酸甜苦辣”一语概之。作为非住宅领域先行者，业安物业集团没有理由不做，更没有理由做不好这个领域的业务。

此外，非住领域确实是一片亟待挖掘的蓝海，但其业态出发点、竞争规模、掘金方式、优秀程度等会有很多的不确定性，需要很多付出，但或许会有很多精彩在后边上演。

紧抓非住领域发展机遇，寻求全新价值突破点

存量时代的到来后，对于非住宅物业服务企业而言，创造价值、保有价值、深耕价值就是掘金蓝海，征战蓝海。但如何更好地开拓这片蓝海、获得更大的未来是许多非住物业企业面临的难题。对此，业安物业集团具体是怎样做的？此外，非住宅物业还可以往哪些方面开展相关增值服务，寻求价值突破点？

广东业安物业集团总经理江桦：

其一，近些年来，政府和企事业单位较大幅度地把单位后勤工作推改为购买服务，甚至鼓励社会资本参与投资和运营。有着十多年沉淀积累的业安物业集团恰逢其时，更是会张开双臂迎接和做好非住领域“全生命周期”的运营；

其二，业安物业集团深知非住物业服务的真谛：业主重要，客户至上！党和政府始终倡导“一切以人民为中心”。住宅物业的“人民”是居家业主，而业安物业集团的“人民”是业主单位、是甲方、是非住宅物业的“客户”。业安物业集团直接把“以客户为中心”定格为集团的DNA，植入到每个项目、每位员工、每位管理干部的血脉中；此外，不管是集团的战略赋能、管理赋能、人才赋能、运营赋能、乃至科技赋能，还是工作流程的日积月累，质量标准精心打造、团队骨干倾情奉献、价值运营厚积薄发，人人、时时、处处都在尊崇和恪守“以客户为中心”；

其三，即使在当下疫情和后疫情时代，业安物业集团2021年客户满意度仍创新高，达81.35%，远高于行业均值。优秀成绩的背后离不开每位业安人的辛勤付出！

中指研究院广州分院总经理张化学：

商办物业和产业园区物业都可尝试为企业客户提供全生命周期服务，既满足客户全方位需求，又能为自身创收，达到真正的效能增长。

首先，商办物业作为居民消费和企业活动的承载空间，客户的服务诉求是复杂且个性化的，因而物业企业可以参与运营的环节多、空间大。比如，在企业开业前可发展商业咨询、招商引资和广告宣传等业务，在企业开业后可以通过提供停车位管理、公共空间的广告宣传、餐饮配送、文体活动等服务持续获得经营性收入。此外，对商铺进行转租租赁获取租金收入也是增值服务的重要收入来源。

而产业园区物业在提供上述服务外，还可以为入驻的企业提供物流仓储、金融租赁、政务对接等领域的增值服务。不同于商办及产业园物业，公建类物业具有高开放性、高客流量的特点，对物管企业的专业能力要求更高。但更高的开放性也意味着特色服务延伸空间更大，增值业务的内容更为多元化。例如，医院物业在常规的物业管理业务之外，还可以通过提供专业的病人陪护、医疗设备的管理和维护、信息化系统的建设和运营维护等实现增值收入；交通枢纽类则可围绕公共空间的广告宣传和餐饮服务等方向展开。

作为典型的第三方非住宅业态物业企业，业安物业集团在公建类这一更为垂直、专业的领域优势明显。在非住、公建业态领域增值服务开展方面，业安物业集团有怎样的体会？

广东业安物业集团总经理江桦：

在这方面，业安物业集团做了不少的努力，基本上是与非住物业各即做的项目强相关，主要分布在项目中的高端专项服务、餐饮业务、工程装饰业务、市政业务等。另外，安保总教导队、餐饮部、国旗队、装修工程部等业务，也逐渐纳入集团增值服务的范畴。这方面的体会和收获还不够多，更多的是还在探索、实践中。

全面焕新品牌理念，赋能企业战略升级

非住领域掘金之路蓝海已在，任重道远，但终将必致。转眼间，中国改革开放后新型物业行业已蓬勃发展40年。对于物业服务企业来说，制定合理的品牌发展战略、把握发展的黄金阶段正当其时。在制定品牌战略时，物业服务企业应该考虑哪些因素？业安物业集团在品牌建设方面思路如何？

中指研究院广州分院总经理张化学：

物业服务企业在品牌建设时首先需要考虑企业自身的定位，包括赛道定位、区域定位，例如选择区域深耕或全国化布局；其次是品牌特色，通过结合自身业务和优势分析差异化特色，找到诉求点。最重要的还是把握市场，根据公司的实际情况以及未来发展战略综合制定企业的品牌战略。

广东业安物业集团总经理江桦：

业安物业集团的总体品牌路线比较简单、清晰。十年前的企业理念一直如同象征朝阳、攀登、活力的业安LOGO围绕“专业、高效、负责任”的执行。随着近年集团战略升级，企业理念全面焕新升级为“给客户提供优质和超值的服务，给员工提供公平和出彩的舞台”，为业安物业集团“以客户为中心”的DNA又注入了以人为本的核心价值，凝聚成企业之魂。此外，业安物业集团的品牌升维战略的建设路线依然随着业务的发展与扩张，围绕客户、效益、品牌在标准&品质、团队&培训、多经&增值、外拓&并购四条线有序扎实展开，同时兼顾履行必要的企业社会责任。

沉潜深耕十五载，业安物业集团凭借卓越的表现屡获殊荣。先后获得来自韩国三星电子“十年优秀合作供应商”金牌、惠州市第一人民医院、惠州市检察院、TCL集团、广州知识产权法院以及惠州工程职业学院等授予的奖牌、证书；即使荣誉满载，业安物业集团不忘初心积极参与桂川陇“真爱明天助学”等公益活动，用实际行动诠释社会责任，在行业树立良好的企业信誉与社会口碑，纷纷吸引许多单位企业如中共惠州市委党校、亿纬锂能等政府、优秀上市企业等慕名主动联系外包物业项目给业安。此外，业安物业集团积极贯彻党建引领理念，以“红色物业”助力精致服务，用“红心”点亮“初心”。今年年初，集团董事长将以当选委员会或常委身份出任惠州市新一届政协会议，为社会主义事业和党的事业贡献企业力量。总而言之，在品牌建设过程中，口碑、荣誉以及党建引领是铸就业安物业集团品牌成功的秘诀和牢固基石。由此，以期真正实现“业领时代精彩，安赢百年未来”！

把握行业并购窗口期，乘势而上、顺势而为

规模扩张是当下物企破圈前行的主要竞争力。近期头部企业的兼并收购更是如火如荼，但并购过程中的变数在今年也格外显眼。例如，年初彰泰物业易主融创服务，随后新力服务去向未定，第一服务公布被融创服务收购了部分股权，而后融创服务宣布终止收购第一服务控股。经过这一系列的行业波动，企业间的收并购是否还会持续？业安物业集团未来是否考虑收并购扩大企业经营规模，以及集团接下来将会做什么、怎么做？是否在扩张、并购做大做强方面有新作为、新突破？

中指研究院广州分院总经理张化学：

收并购肯定还会持续进行。首先，大型物业企业还具有充沛的资金，足以开展大规模的收并购。其次，头部企业包括百强企业的市场占有率、行业集中度还不够，远远没有达到天花板程度。2020年，物业服务百强TOP10企业市场份额仅有10%左右，即使是并购巨头碧桂园服务在完成一系列收并购以后，预计到2021年底其市场份额也不足4%，空间还很大。再次，出于战略发展的需要，企业不会停下扩张的步伐。目前国内已有50多家物业企业成功上市，上市后需要不断扩张。同时物业企业具有一定规模效应，可见扩规模是物业企业未来三五年的主要目标，仍然是上市物业企业包括大型物业企业的主要发展方向。

但目前并购也出现了新的变化。随着房地产行业融资政策收紧，地产开发商面临的债务危机逐渐加大，纷纷出售旗下优质物业资产以盘活部分现金流度过寒冬，但对并购还是充满信心。随着市场上出售标的的增多，企业间的收并购行为也越发谨慎理性。在今后的并购之路上，企业应在确定战略整合目标之后，明确途径、识别差异、落实整合目标，从而有利于提高并购活动的成功率；此外，并购后物企应更加注重协同效应，通过与被并购公司的地域协同，业态互补、业务协同和文化协同，将原有资源的利用效果发挥到最佳状态，以最终实现1+1>2，为并购后的企业创造价值。

广东业安物业集团总经理江桦：

业安物业集团非住物业业务发展至今虽然日臻成熟，但需借势转型，适度进行二次创业，变革创新，实现蝶变与质的飞跃。但再求发展突破绝非轻而易举，重要的是思想意识。业安物业集团近几年貌似正逢黄金时代之吉时，但不能安于现状，要时刻保持危机意识，同时的确应该把握机遇，乘势而上。另外，做事业要拼搏，除有策略、方法之外，还要有背水一战的决心、破釜沉舟的勇气、绝地反击的毅力以及强烈的使命感，更需要一批高管人才和核心骨干带领广大员工的奉献。

目前业安物业集团高层领导正在酝酿、论证、推演这个重要课题。至于并购、扩张、以及IPO，集团也有此设想、期待，但更重要的是顺势而为、稳扎稳打、守正出奇、行稳致远；不急躁、不跟风、不花拳绣腿；想清楚、有战略，真受益，再付诸实施。眼下，业安物业集团仍在非住物业以及可能可靠的外延合作、跨界经营方面持续深耕、持续奋斗。同时也深悟到业安物业集团处在新时代，需要只争朝夕，努力寻求新机遇，尽早迈入新天地，争取创造新辉煌，一直继续奋力前行！致敬时代，致敬客户！

关键词：品牌战略物业非住蓝海

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