2021年中国物业服务企业新增合约面积TOP50-- 迪族网

2021年中国物业服务企业新增合约面积TOP50

来源：中指研究院　2022-01-05 19:58:50

物业管理行业正处于发展的黄金时期，对于整个行业而言，今年是历经磨砺、机遇空前的一年。当下，行业的边界与内涵正在重塑，服务类型不断延伸，服务方式不断焕新，科技化智能化程度加深，行业内收并购频发，整合速度加快，市场集中度将进一步提升。

第三方市场拓展、并购、承接关联方面积是企业“扩规模”的重要渠道，同时也是企业的发展的核心竞争力之一。中指研究院通过中指数据CREIS·物业版（点击试用），对中国物业服务企业新增合约面积进行监测（2021年1月至12月），对企业第三方市场拓展、并购、承接关联方面积进行专项研究，发布“2021年中国物业服务企业新增合约面积TOP50，2021年中国物业服务企业第三方市场拓展TOP50，2021年中国物业服务企业并购面积TOP30，2021年中国物业服务企业承接关联方面积TOP50”。通过研究，帮助企业掌握行业发展趋势，明晰不同企业规模扩张选择，为企业自身高效拓展提供借鉴。

特别声明：中国物业服务企业新增合约面积数据统计是以2021年1-12月期间物业企业第三方市场拓展面积、并购面积、承接关联方面积三项之和统计。主要依据中指数据CREIS·物业版（点击试用）在全国范围内的监测数据（不包括部分处于上市缄默期内企业）。本榜单仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

2021年，TOP50企业新增合约面积共计27.79亿平方米，新增合约面积均值为5558.4万平方米。其中，碧桂园服务、恒大物业、万物云、雅生活集团、融创服务、世茂服务、合景悠活等，凭借多种渠道加快规模扩张，新增合约面积超过1亿平方米。

从数据来看，“规模为王”的时代下，头部物业服务企业规模保持快速增长，其中大体量并购是头部企业管理面积快速增长的最主要因素。从新增合约面积来看，碧桂园服务“一骑绝尘”，年初54.32亿元“联姻”蓝光嘉宝，九月一周内约133亿接连“鲸吞”富良环球与邻里乐控股，也为碧桂园服务增加管理面积约2.8亿平方米。使碧桂园服务成为2021年物业管理行业当之无愧的“规模之王”。

2021年物业服务企业第三方市场拓展分析

特别声明：中国物业服务企业市场拓展数据统计是以2021年1-12月期间物业企业第三方中标项目为统计口径，不包括承接兄弟公司项目、非业主增值服务项目（前期顾问咨询、案场服务等）、并购项目。主要依据中指数据CREIS·物业版（点击试用）在全国范围内的中标监测数据（不包括部分处于上市缄默期内企业）。本榜单仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

（一）市场化拓展加速发力，TOP50企业平均拓展面积达2577万平方米

2021年，50家物业服务企业市场拓展项目共计8824个，TOP50企业第三方市场拓展面积共计12.89亿平方米，在新增合约面积中占比46.4％。其中排名前三的企业分别为雅生活集团、世茂服务、碧桂园服务，第三方市场拓展面积分别为7256万平方米、6840万平方米、6720万平方米。

分层级来看，TOP10企业第三方市场拓展面积均值为6150万平方米，TOP11至TOP30企业第三方市场拓展面积均值为2492万平方米，TOP31至TOP50企业第三方市场拓展面积均值为876万平方米。TOP10企业主要为上市物业企业，在资本的加持下，企业在市场拓展方面投入更多的人力、物力、财力，助力企业第三方市场规模快速发展，领先非上市物业企业。

（二）非住宅业态已成为物业公司市场拓展的重要方向

物业管理服务的边界不断延伸，从住宅不断延伸至商办、医院、学校等非住宅业态及城市服务等领域。中指数据CREIS·物业版—招标数据（点击试用）显示，2021年物管行业第三方市场招标信息发布约10万余条中，以非住宅业态为主（占比超过八成），其中办公业态占比最高约40.4％，其次是学校业态，占比22.2％。

图：物业管理行业第三方市场拓展招投标信息统计

（三）“服务、团队、渠道、口碑”铸就成功秘诀

通过研究市场化程度较高的物业服务企业，我们发现此类企业在市场拓展条线具备以下共性：一是高质量的物业服务，二是专业的市场团队，三是多渠道的拓展方式，四是良好的口碑和品牌形象。物业服务企业通过以上成功关键因素，实现从产品竞争力→品牌竞争力→市场竞争力的良性循环。

图：产品竞争力→品牌竞争力→市场竞争力的“拓展逻辑”

2021年物业企业并购市场分析

特别声明：中国物业服务企业并购数据统计是以2021年1-12月期间物业企业并购项目为统计口径。主要依据中指数据CREIS·物业版（点击试用）在全国范围内的并购监测数据（不包括部分处于上市缄默期内企业）。本榜单仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

（一）年内现百亿级并购案，交易总金额创新高

2021年物业管理行业已披露相关信息的并购交易达77宗，涉及并购方36家物业企业。交易金额约362.5亿元，相比2020全年交易总额大幅增长约243％↑。并购标的估值水平在7.45x与26.9x之间，相比2020年的平均估值水平下降约20％。从并购规模来看，并购面积TOP10企业平均并购规模为8667万平方米，碧桂园服务、恒大物业、合景悠活、万物云2021年并购面积超过1亿平方米。

总体来看，今年行业并购市场整体呈现交易额创新高、大额交易多发、并购主体以上市企业为主、并购标的估值回归理性等特点。

图：2019年-2021物业管理行业收并购情况

2021年，剔除专业服务类与市政环卫类标的企业，并购方涉及增加在管面积总量超9亿平方米。若按交易金额排序，碧桂园服务公开披露的交易总额近190亿元，占总交易金额的60.32％，领衔其他市场参与者。

（二）三大因素驱动并购热潮，并购态势将持续

因素一：房地产流动性危机传导，成为大宗并购交易的直接诱因

房地产市场融资政策收紧，加速了开发企业的债务危机，短期内无法实现资金快速周转的开发商，纷纷出售旗下物业优质资产，盘活部分现金流，以期帮助开发集团度过寒冬。如富力物业、彩生活出售部分核心资产等。

表：2021年部分因开发商流动性危机出售物业企业的案例

因素二：企业扩规模、求发展，是并购狂潮的内生驱动力

2021年以来，多家物业企业纷纷披露自己未来几年的发展目标，目标之宏伟，业绩增长要求之强劲让业内人士期待满满，也为企业自身增添了几分前行的动力与压力。从部分企业未来3-5年的增长目标及发展规划看，必须保持高增速，才能达到预设的业绩增长和规模扩张目标。

表：2021年部分企业未来几年发展计划

因素三：并购资金充足，为并购规模化的支撑性因素

并购市场的买方主要是上市公司，其用于收并购的资金充足，战略意图明确，是导致年度并购四起的有利支撑性原因。自IPO起，物业公司筹集的资金就有一大部分用于并购，多家公司这一资金使用比例超过40％。同时，从账面资金看，企业用于收并购的弹药充足，足以继续支撑今后的高强度收并购行动。因此，预计未来几年内，通过收并购扩规模的方式仍然会持续。

图：2021年6月部分物业服务企业现金及现金等价物情况

2021年物业服务企业承接关联方面积分析

物业服务企业与关联房地产开发企业普遍存在互惠互利的关系，房地产销售面积情况一般会转化为物业服务企业的合约面积，从而形成内生性规模增量。中指物业研究基于物业企业承接关联开发企业在2021年新增的商品房销售面积情况，对物业服务企业承接关联方面积情况进行分析。

特别声明：承接关联方面积统计是以2021年1月1日-12月31日期间销售的并表商品房为统计口径，主要依据中指数据CREIS·物业版（点击试用）在各地的销售监测数据（不包括部分处于上市缄默期内企业）并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的城市或项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本榜单仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

2021年，TOP50企业承接关联方面积合计约6.78亿平方米。其中，TOP50的企业新增承接关联方在管面积的均值达到1355.6万平方米，TOP10企业待转化面积的门槛值为1661万平方米。

承接兄弟公司项目是物业管理企业规模扩张的重要手段。头部企业如碧桂园服务、恒大物业、融创服务、万物云、保利物业等，在母公司及关联方的支持下将新增超过3000万平方米的在管面积。依托于关联房企的发展，物业服务企业管理面积增长的稳定性得到有力保障。

关键词：合约年中物业服务

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