“以价换量”效应出现!沈阳楼市交易回暖

临近年终,虽然沈阳气温降至零度以下,但房地产市场却一反常态开始回暖。房谱网数据显示,近3周沈阳新建商品住宅成交量稳步上升,第49周、第50周成交量环比增幅超过50%,市场回温迹象明显。

市场交易量提升表明,开发商“以价换量”策略获得一定效果,但降价也引发大量业主投诉以及园区品质下降等诸多问题。

高端改善盘降幅明显

2021年7月,沈阳楼市迎来“降价潮”,对于在上半年买房的人而言,房子降价意味着财产大幅缩水,他们成为房价下跌的直接受损者。

刘女士最近心情不是很好,原因是她刚购买了几个月的楼盘降价了,“同样房源,比别人多花几十万元,谁都不愿当‘冤大头’。如果早知道能降这么多就等等了,当初开发商开盘时信誓旦旦,称项目定位于高端改善盘,肯定不会降价,谁承想如今距离开盘才短短几个月时间就‘降’了这么多。”刘女士告诉记者。

据刘女士介绍,她购买的月星环球港湾位于沈阳浑南新市府板块,位置相对不错,距离地铁和轻轨都不算远。月星环球港湾在今年7月开盘,开盘定价高层18000元/平方米,洋房22500元/平方米。

11月25日,记者来到月星环球港湾售楼处,看到门前立着一个醒目广告牌,上面写着“约12500元/平方米,清水新品惊爆加推”。

与该楼盘附近二手房均价11000~12000元/平方米相比,这样的低价不禁让人起疑。一位房产中介称,开发商为了安抚之前开盘时高价买入的业主,其实加推低价房源时,在产品上特别做了一些“区隔”。

销售人员将这批低价房源称之为“脱衣”,即指去除掉装修的清水房(毛坯房)。据销售人员介绍,这次活动是将一整栋楼作为“脱衣”特价房源,最便宜的2楼售价12500元/平方米,10楼以上在14000元/平方米左右。

据房产中介人士称,月星环球港湾项目定位属于高端改善盘,装修标准也不低,但清水房和精装房差价达到了4000元/平方米以上,显然并不合理。中介人士称,月星环球港湾推出的这批清水房实际上是为了调低价格,根据估算,“脱衣”清水房实际上要比精装房(去除装修费用)每平方米至少便宜2000元以上。

这只是浑南新市府板块高端改善盘现状的一个缩影。

迫于市场环境和周边楼盘降价压力,新市府板块很多定位于改善的项目均下调了价格,比如华润昭华里,之前售价接近20000元/平方米,如今跌到了18000元/平方米;融创御潮府小高层售价曾达到17000元/平方米,如今新推的一批特价房仅售12000~13000元/平方米。

一位房地产专家称,当前楼市,刚需盘和改善盘在价格上都会有所下调,不同的是改善型需求在行情不好时,抑制会更明显;同时改善型楼盘多数为品牌开发商,溢价空间更大,因此一旦降价,这些楼盘降幅会更明显。

一位房企内部人士告诉记者,沈阳现在楼市状况让开发企业陷入两难境地,如果项目不降价很难卖得动,因为本身市场需求小,不降价等于和市场对抗。大品牌开发商有一定溢价空间,因此每平方米降幅超过几千元都没有太大问题;很多本地开发商本身利润就低,加之目前建筑原材料价格不断上涨,成本大幅提升;如果每平方米单价降幅超过2000元,那么整个项目就不挣钱,甚至赔钱。

沈阳在2017年8月15日曾出台过《沈阳市人民政府办公厅关于加强房地产市场调控工作的通知》,要求开发商按照一房一价制度申报房源价格,6个月内不得调整申报价格,6个月后可申请下调,且申报价格下浮不得超过5%。实际上,开发商可通过很多方式绕开这些限制,比如以顶账房、特价房名义出售,或做活动方式送物业费、送车位或者承诺直接返现。

实际上有些房源是低于备案价出售的。月星环球港湾的销售人员告诉记者,为了能够顺利备案,先以备案价签订合同进行交易,备案后再将10万元以装修补贴费名义返还购房者,或者通过送车位的方式来弥补。

沈阳大多数开发商在宣传时会避开“降价”之类的词汇,多采用做活动、特价房、顶账房的形式,一次推出几十套或一栋楼投放市场。中介人员告诉记者,如果你要购买这批特价“房源”,通常无法在短期内备案,如果想顺利备案,可能要等1~2个月以上时间。

一位房产业内专家称,房企降价行为虽然表面上看对购房者有利,实际上开发企业因为降价也会削减投入成本,一些房企在降价后项目品质明显降低。例如,沈阳华发全运首府行知坊业主投诉,其新交付的项目园区品质较前几期大幅下降。

上述专家称,一些拿地价较高的房企,比如在今年4.30土拍拿地价比较高的房企,在降价后为了维持一定利润会有意缩减成本,所谓高端改善项目,降价后其实各方面品质已大不如从前。虽然近两周沈阳楼市交易量有所提升,但交易量短期内很难恢复到去年水平,降价有利于去库存,但也要提防因成本控制引起楼盘品质下降。

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关键词: 沈阳 楼市 效应

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