杭州土拍“收官”揽金762.8亿,35宗地块全部成交-- 迪族网

杭州土拍“收官”揽金762.8亿,35宗地块全部成交

来源：土地情报站　2021-12-23 09:45:11

12月21日，杭州市组织了2021年第三批集中供地的竞拍。继第二次土拍遇冷，杭州已经有近2个月没有新宅地出让。随市场温度转向、政策利好预期、热点地块频出，本次土拍竞争激烈，表现十分火热，推出的35宗涉宅地块全部成交，24宗封顶摇号，封顶率69%，总成交建面416.1万平方米，成交总额762.8亿元，成交楼面均价18333元/平方米，平均溢价率6.98%。

一、供应情况

▌第三批集中供地推地总建面超400万方，主城核心区供应占比近6成，优质地块频出

11月20日，杭州正式公布第三批集中出让的地块。经过勾地后，正式推出住宅地块共35宗（含1宗人才租赁用地及4宗商住用地），总出让面积176.2万平方米，总规划建筑面积416.1万平方米，总起拍价712.9亿元，于12月21日正式出让。全年来看，2021年总计推出宅地123宗，总供应面积678万平方米，总规划建面1639.3万平方米，供应土地面积和规划建面在体量上均超过去年水平。

从区域分布来看，第三批集中出让的35宗涉宅地块中，主城区占20宗，规划建面244万平方米，占总规划建面的58.7%。相较于第二次土拍仅3成地块集中在主城区的情况，第三批地块明显表现出向主城区倾斜的特点。

图：杭州第二、三批供应地块分布对比

（指标：规划建面）

政府拿出不少核心区域的优质地块，分布在红盘集中的板块，高溢价、利润有保障，日后能快速去化。如文晖单元XC0403-36、37地块，其所在的文晖板块最近一次开盘的锦尚和品府触发社保机制，有房家庭社保门槛高达189个月，中签率10.48%，开盘当天全部售罄；桥西板块迎来断供6年以来的新供应，改善首选的申花板块更是一口气推出3宗宅地，含1宗大体量TOD地块。

拱墅区成为供应主力，共推出12宗地块，占总规划建面积的4成左右。其次是余杭区、上城区，规划建面分别为68万平方米、38.1万平方米，余杭区推出的2宗地块中包括建面约59万平方米的杭腾未来社区地块。

图：杭州第三批供应地块区域分布情况

（按规划建面排序，单位：万平方米）

二、竞拍规则

鉴于第二次土拍“遇冷”，10宗“竞品质”地块全部流拍，房企的利润空间被压缩导致参与积极性不高等情况，杭州对第三次集中供地的出让规则、地价及地块限价进行了调整，以调动房企参与拿地的意愿，保证21年土地出让计划的完成。

恢复“勾地”，降低准入门槛。随着11月3日第三批地块预公告的发布，此次土拍恢复了“勾地”制度，勾地保证金为起始地价的10%，且最高不超过5000万元。同时，此次土拍不再设置“竞买人须具备一年以上房地产开发资质”的准入门槛，不再规定“同一房企参与竞买地块不超过5宗”，调动了房企参与土拍的积极性。

封顶溢价率由15%降至10%，改为“定品质+摇号”方式出让。溢价率上限由之前的15%调整为10%，出让地块达到上限价格后，依旧采取线下公开摇号的方式确定竞得人。第三批地块改为“定品质”方式出让，各宗地的建筑品质标准由政府制定，主要增加了5%的公共配套设施面积。

图：杭州三批次集中出让政策对比

6宗地块下调起拍价，14个板块上调限价，6个板块首次出让“双限”地块。第三次集中供地下调了6个地块的起拍价，下调幅度最大的是第二次土拍前终止出让的银湖60号地块。14个板块也调高了精装限价，大江东板块涨幅达最高的7.6%，艮北新城、运河新城、萧山市北板块限价提高了2000元/平方米。此外，6个板块首次出让“双限”地块，明确了新的限价标准，包括华丰造纸厂3宗地块、桥西核心区小河宅地、小和山地块、三墩地块、老余杭地块和下沙北地块。

图：杭州第三批下调起拍价的地块

图：杭州14个板块上调限价

三、成交情况

▌第三次土拍全面回暖，揽金762.8亿，至此2021年土地出让金突破3000亿大关

第三次土拍表现火热，推出的35宗地块全部成交，成交总额762.8亿元，成交楼面均价18333元/平方米，平均溢价率6.98%；其中24宗封顶摇号，封顶率69%，最高竞价次数达78轮。相较于第二次土拍17宗终止出让，撤牌率54.8%的情况，第三次土拍可谓全面回暖，竞争激烈。

图：杭州市区2021年三批集中供地成交情况

随着杭州今天最后一批集中供地摇号结束，2021年杭州市区土地出让金总额高达3014亿元，同比增长20.4%，突破3000亿大关，创下新高。可见，尽管一、二次土拍“冰火两重天”，在第三次土拍回暖的情况下，土地出让的收入依旧取得不小的成绩。

图：杭州2018-2021年土地出让金变化

（单位：亿元）

第三次土拍热度较高的原因：

宏观政策释放维稳信号。12月3日，银保监会明确合理发放房地产开发贷款、并购贷款。12月6日，央行宣布降准0.5个百分点，共计释放长期资金约1.2万亿，宏观环境趋于宽松。

热点板块、优质地块供应明显增多。本次土拍推出多个热点地块，处于核心区域，有去化保障、有利润空间，备受房企青睐。

土拍规则调整，房企拿地意愿增强。第二次土拍的规则相对严格，多数房企处于观望状态。第三次土拍首先降低了门槛，其次为房企留出了一定利润空间，增强了房企拿地的意愿。

房企为下一年的开发储备补仓。部分房企在第二次土拍中处于观望态势，手中土地储备量已经较少或见底，需在第三次集中供地中发力，精准出手，保证明年项目开发的一定规模，维持资金链的稳定。

▌热点地块受角逐，最高竞价达78轮

本次土拍政府推出了多个热点地块，申花、三墩、未来科技城、文晖、运河新城、钱江新城2.0等多个板块均有出让的地块，就连断供许久的桥西、云城也迎来新供应，房企在竞价环节角逐激烈。其中，申花巨无霸TOD地块经过激烈的78轮竞价进入封顶摇号，溢价率也达到最高的9.90%。

图：杭州第三次土拍竞价轮数排名前十的地块

▌29家房企参与，仍以国企和本土民企为主，滨江、绿城成最大赢家

从竞得结果来看，共有29个房企参与本次土拍，以独立拿地为主。以拿地金额排序，华润以122.8亿元独占鳌头；以拿地数量排序，滨江、绿城各收获4个地块，同列第一。第三次土拍的摇号机制为房企带来较大的不确定性，除了在本次土拍中收获颇丰的房企外，还有部分积极参与勾地但最终未摇到地块的企业，如金地、旭辉、建发、保利等。

从企业类型来看，本次土拍活跃度较高的仍是国企和本土民企。

国企获取地块数量占33%左右，中海、深圳特发、越秀、华润、招商、中国铁建、上海新黄浦等均有收获，其中上海新黄浦及深圳特发首入杭州，分别中签1宗及2宗地块；华润包揽的2宗地块中，包括竞价次数高达78次的申花巨无霸TOD地块。

本土品牌房企依然表现优秀，滨江、绿城、坤和、富春山居、中天、兴耀、德信等在第二、三次土拍中表现活跃，均有所获。本土头部房企滨江、绿城各摘4宗地块，成为本次土拍摇号的最大赢家。滨江在钱塘区大江东、萧山区蜀山、西兴、笕桥各获1宗地块，均为联合拿地；绿城则在滨江、萧山市北、未来科技城、滨湖新区均有收获。

另外有不少浙系中小房企在近两轮土拍中也斩获丰盛。如伟星、圣奥以独立方式各获1宗地块；兴耀、建杭、浙江中豪均与滨江合作，兴耀摘2宗、建杭及浙江中豪各获1宗；值得一提的是，伟星、建杭分别发家自台州与金华，如今也登上杭州的舞台。深耕郊区临安的地上在市区一展身手，幸运中签庆隆小河单元及文晖单元2宗限价均超过5万/平方米的地块。

图：杭州第三次土拍企业拿地表

（按拿地数量排序，含合作拿地）

四、热点地块分析

▌申花单元GS0407-B1/B2/S2-15、GS0407-R21/B1/B2-14、GS0407-R21-13地块

申花巨无霸TOD地块，也是本次土拍中竞价次数最多的地块，共经历78轮竞价，封顶进入摇号阶段，最终被华润中签，成交总价94.33亿，溢价率9.90%。该地块位于地铁5/10号线和睦站上盖，由3个地块组成，规划建面48.6万平方米，占地面积16.3万平方米，精装限价46200元/平方米。申花板块一直是改善置业家庭的首选之一，拥有优质教育资源华东师大附小，文化及商业设施运河公园、七乐汇生活广场等，生活氛围成熟。此地块及时补充了申花板块的供应，建成后将形成业态丰富的商住区域。

▌桥西拱宸桥单元GS0609-12地块

桥西拱宸桥地块为断供6年的桥西板块注入新活力，地理位置优越，东侧紧邻京杭大运河，南侧邻近小河直街历史文化街区等文化商业项目，具备一定的稀缺属性。周边已形成成熟的居住氛围，地块3km内教育、商业、医疗资源一应俱全。地块自身面积较小，2.3万平方米，容积率仅1.7，精装限价51440元/平方米，未来将填补板块内改善新房的空白。在20日的竞价中，经过11轮的角逐，溢价封顶进入摇号阶段，最终以13.55亿元的价格被德信中签，溢价率9.72%。

结语：从9月份开始，杭州房地产市场供应、成交“四连降”，市场延续下行趋势，但环比降幅逐渐收窄，市场降温势头趋缓。到12月初，央行降准、银行下调房贷利率等利好政策频出，供应端复苏，购房者开始对市场恢复信心。第三次土拍正处在市场转向、政策利好的时期，众多热点地块入市，被优质企业竞得或中签，为市场带来良好预期。

第三批地块成交详情表

（标蓝为非摇号地块）

关键词：杭州地块收官

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