如何快速了解一个城市

有些事情，无论是不是个专业人士，都是可以说出一两点自己的观点的，比如管理、营销、品牌、市场判断、城市认知……

这有好处也有坏处，好处是进入这些专业入门是不需要太高的门槛，未摸到门道倩也能凭一些常识说出个一二三点来。

坏处是，你可能会忽视专业方法的探索；其他非专业人事的点评，你可能无置可否。

本文要说的是对于“城市”的认知具体的方法，是极其“术”的层面，略涉及一些方法逻辑。

0/内功心法-城市认知

市面上各家地产开发商对于市场客研工作内容不外乎：市场监测、拿地支持、定位、营销支持、战略研究。

说起来是涵盖整个开发前期-至销售，很长的一个业务周期，涵盖很多内容。这也是很多市场刚入门会比较苦恼，不知道从哪里入手的原因。

目前大部分市场新人入手的工作都是市场监测（关于市场监测后续再单独说框架逻辑），一来这确实是培养市场敏感度、串联起整个业务内容非常好的抓手；另一方面也确实是市场监测是一个琐碎，技术含量貌似不那么高，老鸟们很讨厌做的事情。特别适合新人打下手。

很多新人在做市场监测的时候往往找不到感觉。

我司这新来的小朋友无奈下自己琢磨着把公司进入的几十个城市上百个强相关项目背下来。着实让我哭笑不得。

想了半天，他应该是没有找到培养感觉的方法——基于城市认知下的项目理解。

下面就来说说，如何先建立城市认知，如何应用这个认知。

1/市调的前中后

看盘路线-路程观察-案场调研-跑盘回顾。

看盘市调，不多赘述多基础多重要的功课了。

我来说说当年我是用的什么方法去做这件事情。

1.准备好看盘计划

在乙方的新人可能会做的多一些，很多甲方的新人们很多都没意识到，市调研应该要做些什么。以为跟着同事们坐车到项目现场走马观花，看看漂亮售楼小姐姐讲解一下项目就行了。

15年那会儿对接一个陌生城市杭州，上两张图是15年那会儿，出差过程中穿插要调研看得一些楼盘。

选择的维度有竞品、热销项目、地王项目。提前了解到入市时间、板块分布，打印好放在案头，每看掉一个项目便划掉一个。

确定好看盘项目后，就在地图上制定看盘路线。做这事儿的过程中，自然了解了如何抵达项目的路径。

2.看盘路上的信息收集

看盘的路上我做的最多的事情就是和司机聊天，问问他是本地人外地人，对房价，对某个板块的认知了解，周边的配套设施等等，会有不一样的收获。

在楼市特疯狂的16-17年，出差路上常常能听到司机说起他带着买房的人全城看房买房的故事。

不过需要提醒的是，司机说的话只是他这个群体中的某个个体的认知，会增加你的认知维度。但他说的话，千万不要作为整个客户群的认知。

除了和司机聊天，那就是整个道路的界面、通达性、大小环境、配套等实地的认知，是否和你在地图上想象的差不多。

3.案场调研与记录。

明调暗调看情况选择，我一般都选择明调，现在同行心态也都比较开放。真遇到一些奇葩不配合，那就假装客户，或者蹭真客户去听讲解。

需要提示的是，销售对展板讲解时，多问问客户从哪些区域通过何种路径来的；在讲解产品的时候，多问一句，各产品间客户的差异；客户选择本项目主要看中的卖点是啥。

看完项目再地图上打个卡，收藏一下，时间久了也是蛮有成就感。

早些年我用的百度地图，后来遇到更好用的奥维，但是早些年的数据已经沉淀在百度了，懒得换了。

新手可以考虑研究研究奥维，可以备注的更多。

4.回顾行程

城市很大时，我们身在其中奔跑挺像一直小蚂蚁的，有点不知东南西北。所以晚上休息前，用地图再复盘回忆一下今天看的几个项目，走的什么路径，项目主要客户分布在哪里。会让我们对今天跑的板块印象深刻。

做到上面1234点，熟悉起一个城市就跟玩儿拼图一样了，只是时间的问题了。

2/站在别人的肩膀上看城市

阳光底下无新事

做一份城市好的地图，是需要很深的功夫的，要对城市发展的脉络，人文沉淀，现状格局，楼市潜力，产品特征等做全面描述和提炼，作为新人早期是不会接触到这个工作的。

但是，看一份城市地图毫不费力啊。

你只需要嘴巴甜一些，做事主动积极一些，多问问你的同事们有没有好的城市地图报告让你学习学习。一般好为人师的市场们，总归会调出几份珍藏的不错的成果与你分享。

有了城市地图，你简直就是有了一份城市说明书啊。

板块能级不了解，城市地图看一看；

产业人口不了解，城市地图看一看；

规划配套不了解，城市地图看一看；

项目分部不了解，城市地图看一看……

前面的市调地图路径+城市地图说明手册，了解一个城市不要太快哦。

3/理解城市，寻找机会

了解城市不是目的，只是手段

按照上述的方法，你就会得和我一样的职业病。

每到一个地方，手机地图软件总是打开的；

看到脚手架，第一反应是她是什么楼盘，你甚至还会和旁边的人打个赌；

看开盘数据时，第一个画面是这个大头针应该落在哪个点；

给人指路指方向，脑子里出现的是一幅地图，东南西北不再会分不清……

不过，这些都不是目的，只是这个过程中的副产品。

在往后你的工作中，你要去判断选择哪个城市更适合去投资；一个城市中哪个地段板块会有怎样的投资机会，风险在哪里；你要为销售困难的项目把脉，是不是客户找错了地方；你要应用你的专业在市场上寻找合适的自住投资标的；你身边的同事朋友买房向你咨询，你要笃定的给出适合他们的方案……

做市场是很有意思的……不过，要扎实的基本功嘛，练起来也是蛮辛苦的。

本文来源：拓展老狗，作者拓展老狗团队

关键词： 快速 城市

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