合肥三批供地 “热转冷”：8幅地块溢价成交、6幅地块二度延期「鏖战“两集中”」-- 迪族网

合肥三批供地 “热转冷”：8幅地块溢价成交、6幅地块二度延期「鏖战“两集中”」

来源：华夏时报　2021-12-13 11:09:09

11月29日-12月8日，合肥第三轮集中供地完成出让。尽管在出让前调整了土拍规则、放低获地门槛，但整体来看，此轮供地还是延续了上一轮供地的“凉意”。据统计，合肥第三轮集中供地共成交16宗含宅用地，除2宗纯租赁用地以外，另外14宗地总成交建面达194.3万平方米，成交金额136.9亿元，平均楼板价仅为7044元/平方米，整体溢价率低至5%。

6宗地块再遭遇延期

11月29日，合肥第三轮土拍正式开拍。据合肥市土地市场交易网，合肥原计划推出25宗地块，包括22宗涉宅用地，以及社会福利设施用地、供应设施用地及文化用地各1宗，是三轮供地中地块数量最多的一次。

因房企参拍人数不足，部分地块延期出让，本轮土拍分为上、下半场，而两场土拍的热度堪称“泾渭分明”。

在11月29日举行的土拍“上半场”，8宗地块均实现溢价成交，其中3宗地块达到最高限价。

22宗涉宅地块中最大的高新区GX202110号地块，出让面积达318.39亩，由安徽高速、信达联合体以总价26.18亿元竞得，溢价率9.76%；包河区BH202108号居住用地由中铁以总价1.36亿元竞得，住宅楼面价5806.25元/平方米，溢价率14.98%。

滨湖区三幅地块中，位于滨湖科学城南淝河路西、福州路以北的纯宅地BK202105号地块受到了招商、保利、安徽高速+浙江交投联合体、中交4家房企的争夺，最终招商以总价8.55亿元摘得该地块，成交楼面价约1.5万元/平方米，溢价率8.4%；与BK202105号地块毗邻的BK202106号宗地则由保利拿下，成交价12.48亿元，成交楼面价1.3万元/平方米，溢价率5.84%。

尽管只有安徽置地+邦泰联合体及伟星两家参拍，但BK202108号商住地块却成为滨湖3宗地块中的唯一“触顶”地块，最高限价为7.21亿元，溢价率10.01%，对应楼面价1.36万元/平方米。12月2日，该地块由安徽置地以“7.21亿元+装配率65%”的代价竞得。

此外，蜀山区两幅地块也均超过9%溢价。其中，SS202120号地块在突破最高限价、60%的最高装配率后，被金隅地产通过摇号竞得，成交价14.24亿元，溢价率9.72%；另一宗SS202119号地块则被安徽本土房企通和集团（国企）竞得，成交价4.72亿元，溢价9.22%，成交楼面价为7110元/平方米。

而相比“上半场”，12月8日的“下半场”热度直线下跌，原计划出让的14宗延期涉宅地块缩水至8宗，且每幅地块仅1家竞买人。不过，8幅地块最终全部出让，揽金63.26亿元。

其中，滨湖新区BK202107号地块被安徽置地夺得，居住用地成交单价1668万元/亩，总价12.39亿元，溢价率0.66%，商品住宅（毛坯）平均备案价格24847元/平方米，配建保障性租赁住房比例（毛坯）20%。

蜀山区SS202116号商住用地被伟星夺得，总价6.23亿元，溢价率0.43%，商品住宅（毛坯）平均备案价格20740元/平方米；同时，伟星还拿下了蜀山区SS202121号商住、幼儿园用地，总价9.99亿元，溢价率0.38%。在上半场拿下滨湖区BK202105号地块的招商，此次又夺得新站区XZ202112商住、幼儿园用地，总价16.973亿元，溢价率0.58%。

至于另外6宗再次遭遇延期的地块，业内普遍预计年内不会出让，将延期至明年的集中供地。

土地市场“回归到一个比较理性、健康的状态”

《华夏时报》记者看到，与其他多个城市类似，合肥此轮供地的土拍条件也较前2轮明显放宽。

例如，从竞拍规则来看，“上半场”8宗地块采用“限地价+竞品质/竞装配率+摇号”方式出让，较二轮新增“竞品质”的选项。在地块配建和产业引进方面，据亿翰智库统计，合肥本轮供地中需配建保障性租赁住房的地块比例为57%，较第二批的88%下降了31个百分点。

同时，对比第二批部分地块要求1个月内付清全款的支付条件，本批次所有地块在土地出让金方面均有所放宽，可分期付款，要求首月付清50%，最长期限从2月延长至3月等。

尽管如此，整体来看，“合肥第三轮集中供地仍然’凉意十足’，企业整体投资意愿相对较低”，据统计，合肥第三轮集中供地共成交16宗含宅用地，除2宗纯租赁用地外，另外14宗地块的总成交建面达194.3万平方米，成交金额为136.9亿元，平均楼板价仅为7044元/平方米，整体溢价率低至5%。

业内人士指出，第三轮拍地中，包括合肥在内的华东多个城市表现都比较弱。“这和行业大环境以及房企的心态等有关。从合肥市场看，类似地块数据表现不好，部分甚至推迟交易，都说明市场的迎合度是不高的。”他表示。

毫无疑问，有限的利润空间是房企们“用脚投票”的关键因素。

据统计，“上半场”8宗正常拍卖的含宅地块由于地块自身素质高，吸引了部分房企积极竞拍。但这些地块同时也都附带相对严格的配建条件，如配建安置房比例在15-35%，可售住宅建面遭到一定的压缩，“在最高地价、商品房售价双限的情况下，地方政府控地价的决心可见一斑”。这其中，招商和金隅拿下的滨湖科学城BK202105号地块及蜀山区SS202120号地块的地价与房价差不足1万元/平方米。该机构直言，“（地块）盈利难度相对较大，这也对两个规模房企的运营能力提出了更高的要求”。

同时，对比限价与周边目前二手房情况来看，较多地块存在限价与周边二手房价格倒挂的情况。尤其安徽置地竞得的滨湖BK202108号地块，商品房毛坯备案限价与周边二手房存在1.5-2万元/平方米的价差。“一方面未来这些项目入市的时候去化压力较低，另一方面新盘价格的限制也给二手房价格带来下调的预期，有助于控制房价平稳运行。”业内人士认为。

《华夏时报》记者注意到，“下半场”推出的8幅地块中，除了高新区GX202110号租赁地块，其余7宗地块也均有代建学校、道路、商业项目等的附加出让条件，挤压房企利润空间。

不过，依然有业内人士表现出乐观的一面。例如，对于第三轮供地“下半场”的冷清，业内人士认为，此次出让的地块是第三次土地集中供应中较为冷门而转为挂牌出让的地块，出现溢价率偏低是正常的事情。在郭红兵看来，第二批出让的8宗地块没有出现流拍，拿地企业有国企和民企，企业也表现出比较好的拿地意愿，整个土地市场也比较健康。

“总体来看，合肥土地供应比较充足，企业也能拿到地。跟前两年企业’抢地’的情况相比，回归到一个比较理性、健康的状态。”业内人士强调。

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关键词：地块溢价合肥

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