置业意愿再创新低,强销回款仍是重心

置业意愿再创新低,强销回款仍是重心 | 中指调查

来源：中指研究院　2021-12-07 12:17:29

为持续反映中国居民置业心态，中指调查每月底持续开展对全国城市居民的置业意愿调查，并基于调查数据形成分析报告，以动态了解最新形势下，居民置业信心、置业计划、政策及价格预期等。

本次调查依托CREIS中指·云调研平台形成问卷。通过房天下网站平台、房天下经纪云、中指调查公众号以及中指研究院各分院等渠道进行问卷收集。本次共计收集问卷约8000份。现将问卷填答情况进行系统汇总，供行业和社会各界参考。

划重点：

①购房需求创近半年新低：11月受访者购房需求占比较上月下降5个百分点，购房需求降至新低水平。

②观望情绪浓厚：11月全国置业到访占比保持稳定，伴随楼市超预期降温后，市场观望情绪依然浓厚。

③贷款难度较大：银行放贷周期有所缩短，但主要解决贷款积压问题，信贷改善幅度相对有限，新增贷款难度仍较大。

④入市节奏缓慢：11月计划半年内购房的占比为14%，仍处于置业情绪低谷时期，入市节奏较为缓慢。

⑤置业意愿再创新低：房价上涨预期持续下降、贷款难度仍较大，置业意愿持续下降，11月受访者购房意愿强于上月占比较上月下降4个百分点，创近半年新低。

受访者一览

与往期调查基本一致，此次参与调查的受访者主要以二线为主，一线和三四线相对较少。看城市能级和年龄，受访者中，绝大部分是在较高能级城市工作的青年，主要集中于85后～95后，是目前购房需求的主力军，看区域分布，受访者多在经济活力较大的国家级城市群工作和居住，因为这些地区房地产市场相对更有活力。

图：2021年11月受访者年龄和城市能级占比

图：2021年11月受访者城市分布热力图

购房计划

◆计划买房

购房置业需求创历史新低：本次调查中49%的受访者拥有购房置业需求，占比较上月下降了5个百分点，计划购房置业需求为今年最低值，创调查以来新低水平；分能级来看，各能级城市的受访者有购房计划的占比均出现了下降，其中一线下降8%，降幅最大，县城下降3%，降幅最小；分区域来看，关中下降13%，降幅最为明显，其余区域均有不同程度下降。整体来看，本月受访者的购房置业需求较低，继上个月反弹后再次回落。

图：2021年6月-2021年11月受访者有购房计划的占比（全国和分能级）

图：2021年6月-2021年11月受访者有购房计划的占比（分区域）

◆计划购房时间

购房节奏保持稳定：2021年11月，有14%的受访者计划在半年内买房，与上个月相比回升1个百分点；计划半年到1年内和1~2年购房的占比分别为44%和30%，整体计划置业时间保持不变。近期楼市调控开始触底转暖，但楼市仍延续继续调整态势，购房者依然相对悲观，观望情绪较为浓厚。

图：2021年6月-2021年11月购房计划的时间分布

置业准备

◆置业到访

置业到访占比稳中有升：11月，有77%的受访者表示曾到访过售楼处或中介场所看房，这一占比较上月有所提升；从不同城市等级来看，受访者到访率随城市能级降低而呈现下降趋势，其中，一线城市到访比例达84%，与上月基本持平，县城到访占比为70%，较上月出现大幅提升。近期楼市下行致使房企降价促销、优惠力度明显加大，叠加政策面边际宽松、信贷与利率呈现触顶回落，购房者关注楼盘动态有所提升，到访楼盘占比出现止跌回升迹象。

图：2021年11月受访者到访购房场所情况（全国和不同能级）

◆ 看房准备

计划看房占比创历史新高：售楼处现场看房是置业的重要一环，在一定程度上能够反映置业者购房的准备节奏。本月受访者的准备看房占比创历史新高，计划看房占比达84%。从不同能级来看，除了一线城市，其余各线城市均出现不同程度的提升。置业者越来越看重产品本身的价值及附带的产品服务，所以置业者现场看房的趋势将会不断提升，未来房企应该要注重售楼处的服务，保证客户来访的转化率。

图：2021年11月受访者准备看房情况（全国和不同能级）

置换购房（略）

贷款难度

◆放贷周期

信贷环境趋于缓和，一线放贷周期明显加快：银行信贷政策持续利好，超六成的受访者表示自己所在城市放贷周期出现明显缩短。在不同能级中，一线放贷节奏明显加快，受访者表示放贷周期缩短1-6个月的占比达54%，相较于上个月提升10%，放贷节奏明显加快。以广州、深圳为主的珠三角区域和以北京为主的京津冀区域，房贷周期明显缩短。近期高层持续鼓励金融机构对刚需置业者给予合理放贷，允许银行暂时“鼓肚子”解决房贷积压民生问题，信贷政策有望将会稳中趋松。

图：（略）

◆贷款额度保持稳定（略）

◆贷款依然较严，购房节奏持续放缓（略）

未来预期

◆政策预期

楼市政策预期稳中有松：近期楼市调控政策呈现触底现象，部分城市开始优化调整购房补贴、人才政策，在此次调查中，有29%的受访者预期未来楼市政策将会趋紧，较上个月下降3%，政策收紧预期呈现持续下降趋势；18%的人预期政策将会有所宽松，较上个月提升1%。整体来看，受访者预期未来楼市调控趋于稳中有松，大的基调依然是保持相对稳定，核心调控政策仍会保持不变，刚需购房流程、补贴、房价等方面或将出现明显宽松。

一线调控预期仍较强，长三角调控预期“见底”：在不同能级城市中，一线城市仍有42%的受访者认为未来的政策将会保持较严态势，远超过其他能级城市；二线城市有47%的受访者表示楼市政策将会保持稳定，这一占比远超各能级城市。在不同区域中，长三角区域有31%的受访者预期未来政策会继续趋紧，较上个月下降了10个百分点，成为今年以来政策预期趋紧的最低值，伴随楼市逐步回调，调控预期呈现持续下滑。

图：2021年11月受访者对未来楼市政策预期（略）

图：2021年11月不同区域受访者对未来楼市政策预期（略）

◆ 房价预期：整体房价预期以稳为主（略）

购房意愿

◆ 购房意愿创近半年新低

11月，伴随楼市超预期降温，市场置业情绪呈现快速下跌趋势，目前置业意愿处于相对低位，仅24%的受访者购房意愿强于上个月，占比较上个月下降4个百分点，降低至近半年来新低，购房者贷款难度未有大幅改善，置业观望情绪依然浓厚。

图：2021年6月-2021年11月受访者相比上月本月购房意愿的态度变化

◆ 一线城市购房情绪回落，二线城市购房意愿表现趋于平稳

意愿最强：本月在一线城市的受访者中，有43%的受访者购房意愿强于上个月，这一占比较上月回落7个百分点。本月，楼市整体调控和市场运行节奏较为稳定，一线城市上半年需求快速释放，导致贷款积压程度较为严重，贷款放松更多用于缓解积压现象，新增贷款难度未有明显改善，置业情绪有所回落。

图：2021年11月受访者相比上月购房意愿的态度变化（不同能级）

◆ 长三角置业意愿下降明显，京津冀购房意愿创历史新低

意愿最强：本月长三角地区有37%受访者购房意愿强于上个月，较上个月下降8%，但仍然高于其余各地区，楼市趋于平稳后，市场对强经济区域的楼市仍然有较高的信心，该部分地区的置业意愿明显高于其余区域。

意愿最弱：京津冀地区购房者意愿相较于上个月减弱的占比高达46%，为各区域最高，较上个月提升7个百分比，创今年以来最高值。环京市场持续低温，置业者继续看弱京津冀区域楼市。

图：2021年11月受访者相比上月本月购房意愿的态度变化（不同区域）

总结和企业策略建议

◆总结

总结来看，三季度以来楼市呈现超预期降温趋势，房价上涨效应明显减弱，购房者观望情绪日益加重，购房需求下滑至历史新低，置业意愿持续较弱；短期市场预期依相对较差，置业者认为房价将以稳定为主，上涨效应将持续较弱，观望情绪依然较浓，楼市调控虽出现触底现象，未来调控将稳中有松，但核心调控政策仍会保持不变，对楼市提振效应相对有限。

◆企业策略建议：抓住信贷改善机会，提升专项营销力度，稳健房企适时增加拿地力度，布局优质城市

10月份以来高层持续纠偏信贷管控，强化区域信贷额度调整、允许银行暂时“鼓肚子”，但在银行“两道红线”限制下，信贷将聚焦刚需性合理的购房需求，整体信贷改善幅度仍将相对可控，信贷调整更多是解决房贷过度积压等民生问题，而新增贷款难度依然相对较大，短期楼市或将延续调整态势，12月市场销售或将延续激烈竞争态势。金融信贷成为目前楼市运行的重要限制性因素，房企可重点关注信贷明显改善的城市机会，上海、成都、南京等核心城市放贷周期出现大幅缩短，广州、深圳、苏州等多城下调房贷利率，建议结合城市房贷改善幅度及时提升推盘节奏，提升定向优惠、降价促销等营销力度，收割信贷放宽后的市场客群，提升销售回款金额，保障房企现金流稳定。对于投资端来说，近期房企融资环境出现改善，境内房企发债规模明显提升，但金融机构出于风险管控偏好，国企、央企、优质民企短期融资规模将会小幅增加，短期资金风波或将有所缓解，同时第三次集中土拍降低土拍门槛，提升开发经营利润空间，目前市场竞争依然较弱，建议资金充裕房企可进行逆周期拿地，降低拿地成本；而对于“暴雷”房企、运营较弱的民企，其融资环境较难出现实质性改善，资金周转压力或将不断加剧，建议此类房企暂时停止拿地，仍以加强销售回款作为第一要务，保障资金链安全、现金流稳定，待企业运营环境改善后再适时拿地。

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关键词：仍是新低中指

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