中指快评：三批次土拍平稳收官，2021年上海土拍落下帷幕

中指研究院企业事业部高级分析师束端

12月3日，上海三批次土拍落下帷幕，收金逾470亿，所挂27宗涉宅地块无一流拍。至此2021年上海土拍收官，全年土拍揽金逾1700亿元。

回顾2021年上海各批次集中供地，第一批次土拍热度高涨，多数宅地触发一次报价，拿地需要“拼手速”；到二批次受调控影响回归理性，“随机值”补丁及时开启。三批次土拍延续平稳态势。

在行业调整的大环境下，上海第三批次集中供地的土地结构继续向“五大新城”倾斜，“房地联动”锁定价格缓解住房刚性需求，“土拍模范生”姿态尽显。

从区域分布上，愈发向“五大新城”集中。其中青浦7宗、临港6宗，浦东4宗，松江、嘉定、奉贤各2宗，宝山、闵行、金山、崇明各1宗。

从价格体系上通过“房地联动”对上海新房价格进行了整体锚定，预计未来两年一二手房市场将平稳运行。

从参拍企业上本次土拍吸引了超43家房企。企业构成上以央国企为主流，国企、央企不论在是融资成本还是融资渠道方面都更有优势。也有大名城、路劲等持续深耕型民企代表，依托项目销售回款在窗口期补仓，实现“拿地-销售-回款-再拿地”的正向自我循环。

从市场热度来看，因利润空间有一定保障，逾三成地块溢价成交。成交溢价率方面因上海的特殊土拍规则，三家以上房企参与一次性报价的地块，成交点位集中在47%-48%附近，对应溢价率为8%-9%（洞泾镇02-04地块、西虹桥45-06地块因触发随机值对最终成交价格产生了扰动）。二家参与一次性报价的地块，因出价策略不同，最终成交溢价率差异性较大。

关键词： 中指 帷幕 上海

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