牛晓娟：透视物业价格指数变化，研判行业未来发展趋势-- 迪族网

牛晓娟：透视物业价格指数变化，研判行业未来发展趋势

来源：房天下产业网　2021-12-03 12:13:11

2021年12月2日，由北京中指信息技术研究院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“2021中国房地产大数据年会暨2022中国房地产市场趋势报告会”在北京隆重召开。中指控股物业事业部常务副总经理牛晓娟女士以“透视物业价格指数变化，研判行业未来发展趋势”为主题进行了演讲。

中指控股物业事业部常务副总经理牛晓娟女士

2021中国物业服务价格指数研究成果

中指研究院是从2013年12月首次对外发布中国物业价格指数报告，一年发布两期，到今天已经发布了第17期，最新的报告从中指数据CREIS·物业版里选取了具有一定服务水平的项目作为本次研究的样本，样本总量7000多个，其中50%的样本服务水准超过三星级，作为本次评测的依据。通过各城市价格指数计算，最终形成20城物业服务价格指数。

最新的研究成果显示，在2021年12月，20大城市物业服务价格指数综合指数是1074.66，同比上涨0.43%，涨幅比去年同期扩大了0.28个百分点，环比上涨了0.09%。从物业费价格来看，三星级物业费2.00元/平方米/月，同比上涨0.4%，四星级物业服务价格是2.72元/平方米/月，同比上涨0.5%，五星级物业服务收费为3.75元/平方米/月，同比上涨0.38%。

从样本构成来看，二十城整体以三星级为主，占比45.6%，四星、五星样本占比分别是44.32%、10.07%，四星项目占比有明显上升。从城市情况来看，一线城市里四星、五星样本占比为62.99%，同比有小幅提升。二线城市项目里四星级项目占比是42.40%，同比上涨3.40 % ，环比上涨2.35% ，涨幅明显。五星级项目占比为7.77%，三星级项目占比49.83%，四、五星级项目占比之和首次超过三星级项目。从软硬件得分来看，软件和硬件得分趋于均衡，其中软件的得分是80.74分，硬件得分是80.22分，大部分城市软件、硬件得分相当。深圳、宁波软硬件得分差距较大，其中硬件水平高出均值，但是软件得分明显比其它城市高，侧面反映出物业服务水准高的情况。

物业价格指数持续上涨的原因分析

原因一：满意度的持续上涨。今年5月份发布的《2021中国房地产顾客满意度研究》结果显示，2021年标杆物业企业服务满意度已经达到了86.4分，整个服务质量得到持续改善。中指院从2004年开始对物业公司和地产公司进行满意度研究以来，到现在有十几年的历程，在行业内创造了较大的影响力。

原因二：业主资产的保值增值促进了价格的提升。从中指数据CREIS·物业板里抽取了二十城市二手房价格。可以看到，星级项目二手房价格普遍是要比非星级项目二手房价格高，其中像深圳、上海、北京星级样本二手房均价分别是5.6万、5.4万、4.6万元，比非星级项目高出2000元以上。

原因三：开展多元增值服务，促进服务价值的提升。从物业公司多元增值服务的情况来看，增值服务让整个物业服务变得立体化，更有价值，更能切合业主的需求。从上市公司数据可以看出，有14家上市公司增值服务收入占到总收入比重超过50%，有17家超过30%。从增速来看，超过100%增速的企业达到11家，证明物业公司的多元增值服务的发展是非常迅速的。

五星级项目指数涨幅最高，高端物业服务“优质优价”效应显著

五星级样本项目指数涨幅最高，这与整个社会对于质价相符理念的认同有很大关系，我们从样本里抽取了部分五星级项目，可以看到它们的价格比当地城市整个物业费均价高出两倍以上。

从五星级服务的共性来看：一是标准化服务体系的建立，比如保利天悦中心搭建的“三环六重”的安防高标准体系。第一环叫设施环，就是通过智能安防、户内安防设施，在最前端进行设施环的保障。中端是服务环的保障，门岗的管控、园区的巡逻。在后端是机制环的保障，包含秩序人员的设置、检查监督的机制。二是管家制的服务模式，提高业主的黏性和满意度。成都保利天悦采取双管家模式，一个是负责业主物质生活，一个是负责精神生活。物质生活涵盖了衣、食、住、行、健康领域，衣里包括私属缝纫、高端衣服定制，食包括营养餐的设置，住包括家里除虫、除螨、衣柜整理的服务，行包含代驾服务等等。精神生活是在整个大的节日（比如春节、端午节、儿童节、中秋节）等等开展相关社区活动。三是普遍采用了科技赋能，智能化水平有很大的提升。其中包括车库的自动识别、电梯里不用按键，扫码可以进入，只需要刷脸就可以送到所在的楼层。四是定制多元化服务，杭州武林壹号，物业费价格是7.8元/平/月，是杭州知名的豪宅项目，整体户型在235-560平，单户所支付的物业费是2.2万-5.3万元之间。这个项目为业主提供专门的会所服务，如私人健身会所，包括瑜珈、健身教练等免费服务。

在五星级项目之上还存在超五星级项目。如北京的北京庄园是18元/平方米/月，深圳懿德轩是30元/平方米/月，相关住宅项目收取了非常高的物业费。超五星项目价格比起当地一般价格来说基本都是6倍以上的水准。此类项目有如下特点：一是项目本身就是高质量住宅，一线城市相关楼盘总价平均超过5000万元，从设计开始，项目本身就已经充分考虑到了业主的舒适性、安全性等需求，硬件设备设施非常地高端并且完备的。比如广州越秀星汇御府小区是300平方米纯大户型，42户低密度设计，并且里面有独立的空气、温度、电力、报警系统；二是高净值人群最为看重的首先是安全防护，通过人防、物防、技防等手段执行最高级别的安防标准。天津美墅金岛项目，采取国家级保安团队，有24小时不间断巡逻，并且还采用以色列军方技术视频监控系统，围墙侧面安装了军用摄像机进行360度全景监控；三是配置顶级物业服务团队，提供国际化的管家服务。人员素质非常过硬，人员素质过硬，项目管家普遍可以熟练使用英语沟通，各类型项目服务人员配置密度大，物业作业频率高。如管家团队成员甄选经验丰富的空乘人员或五星级酒店的高端人员，礼宾岗位基本是三军仪仗队、国旗护卫队退役队员。提供24H金钥匙管家服务，通过家居布置、家居保洁、家居24小时维修、家居全龄陪护等四大亮点服务让客户尽享卓越服务。四是全方位私人定制服务，泰禾南京院子为业主量身定制包含国际医疗、家庭御厨、海外生活管理、梦想休假管理、商务专享等私享服务，从衣、食、住、行、医疗、娱乐等全方位为业主考虑，为其提供最优质的，最贴心的服务。五是注重业主精神追求，打造高端社群圈层；六是打造顶级智慧生活场景，利用人工智能+科技系统，为业主提供智能、舒适、高端、方便快捷的“未来社区”生活体验。滨江金茂府项目提供“恒温恒湿恒氧”科技系统，夏季室内温度不高于26℃，冬季室内温度不低于20℃，相对湿度控制在30%至70%之间。

大数据研判行业未来发展趋势

趋势一：行业市场空间巨大，企业发展“先规模，再提效”。预计到“十四五”末，商品房累计销售面积大概273亿平米，再加上2000年以前的老旧小区需要改造的项目大概30亿平米，未来5年至少有300亿商品房需要物业公司管理，市场容量还是非常巨大的。同时，乡村建设，城市更新等等内容打开了新的市场空间。行业内普遍认同了规模为王的逻辑，要先增规模再增效。

趋势二：并购迎来“窗口期”，整体态势将持续。今年物业行业的各位同仁体验最明显的就是行业的并购案增加。根据数据库的统计，截至到11月底一共发生63宗并购案，交易金额315亿元，比去年增加200%。估值水平PE在7.45倍-26.9倍之间，均值是12倍。比起2020年，因为当时2020年PE是15.2倍，下降了20.1%。我们也总结了一些并购的特征，一共是两个大的特征：一是数量多、金额大。二是回归理性。回归理性是表现为两个特点：一是对于标的选择开始选择优质的标的，尤其是上市公司，第二个是估值的理性。对于下一步来看，很多企业具有充沛的资金，下一步并购判断还是会有比较频繁的发生，这样也会导致行业集中度大幅上升。

趋势三：多业态+优服务，“物业+”模式开启行业增长新引擎。非住宅业态是将来物业公司发力的重点领域，我们目前收集到第三方市场招标信息大概10万余条，非住宅业态占比超过8成，办公业态占比最高是40%，然后学校业态占比22.2%。物业+服务，就是增值服务依然是物业公司将来可以拓展的重要领域，年内物业服务企业持续开拓社区生活服务、业主资产管理、社区空间运营等多元服务，打造服务闭环，全面提升盈利空间。

趋势四：资本市场分化加剧，上市物企估值回归。截至目前为，一共55家上市公司，其中香港主板51家，A股4家，今年全年上市12家企业，去年上市18家。现在已经递交上市申请的企业有20家，像中南服务、祥生活服务是已经通过聆讯的。跟去年相比，香港联交所和证监会这边反馈的问题也更加细化，特别关注外部政策尤其是房地产行业政策对于物业行业的影响，这个过程中就需要更专业的行业顾问进行支持。从估值回归的角度，55家上市公司总市值加起来6500亿港元，在年内的时候整个市值摸高到万亿，下降超过3成。从市盈率角度来看，年初市盈率是38.7倍，现在市盈率均值只有18.1倍，整个下降53.2%。受到上游行业政策收紧、物业股稀缺性降低等影响，估值有所回调，但其实估值回调不是坏事，包括有大物业公司也希望在估值相对理性的时候入场。另外，企业间分化逐步加剧，随着下半年收并购“窗口期”的到来，企业之间竞争日趋激烈，行业内部分化程度加剧。优质资源正在加速向头部企业集聚，市场集中度将再度加强。在上市物业企业中，市值相差最高达超800倍，规模相差最高约180倍。

关键词：发展趋势价格指数透视

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