2021中国房地产大数据年会暨2022中国房地产市场趋势报告会隆重召开-- 迪族网

2021中国房地产大数据年会暨2022中国房地产市场趋势报告会隆重召开

来源：房天下产业网　2021-12-03 12:13:10

2021年12月2日，由北京中指信息技术研究院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“2021中国房地产大数据年会暨2022中国房地产市场趋势报告会”在北京隆重召开。

全国政协委员、中指研究院院长莫天全先生以“数字赋能，行稳致远”为题进行了开幕致辞。

全国政协委员、中指研究院院长莫天全先生

我国大数据的应用发展非常快，新技术、新科技已经应用到各行各业，包括政府管理及其他各个方面。数据已成为新的生产要素，已经成为企业实现弯道超车的必要工具，未来数据将驱动业务发展。

2004年首届数字地产节在上海崇明岛召开，全国各地的开发商汇聚到崇明岛。十八年以来，数字地产节暨房地产大数据年会已经成为推动我国房地产行业数字化发展的一部分。

中指控股从做数据、做研究开始，是以数据和技术推动，专注在房地产相关行业的数据技术公司，目前已在纳斯达克上市。21年来，中指控股不断加强基础设施建设，构建了具备三级架构的数据库，其中一级数据库20个，二级数据库124个，三级数据库340个。每个数据库里面有若干个数据，每一个数据后面对应上百个字段，是一个庞大的数据库体系。

中指控股的数据覆盖了从新房成交到百强企业运营、精装部品及其他相关行业的数据，为中指控股服务好整个行业提供了必不可少的原材料。目前，中指控股把所有的产品和服务归结到中指云平台，不管是产品还是应用，以及各种报告，均可以在中指云平台上实现，帮助地产从业者高效的工作，直接把报告和成果生产出来。

在中指云这个大框架之下，针对于开发环节的中指·开发云，全面整合中指大数据和SaaS工具，通过构建场景化解决方案，搭建了完整的房地产大数据综合查询和一站式分析平台，为房地产开发企业投资、客研、营销、战略等部门提供产品服务，辅助企业进行更加客观、科学、精细化的决策。

中指·项目云针对营销环节，围绕竞品监测、客群分析、政策预警等维度，为项目营销人员及团队提供数据监测SaaS工具；帮助项目人员及时掌握竞品销售动态，精准把握营销节奏；支持一键生成竞品监测报告，把握市场变化趋势，赋能营销决策，助力工作提质增效。

中指·地主帮助投拓人员快速获取土地推出信息，在线完成可研分析、踏勘竞调、产品定位、投资测算、撰写报告等工作，提高土地投拓工作效率；为投拓管理人员、集团领导进行城市布局、城市分析、区域分析提供决策工具，沉淀企业数据，辅助投拓决策和管理。

中指·物业云助力企业精准定位投拓标的、赋能企业科学决策；平台覆盖全国2300座城市、24.4万+新增物业项目、40万+合约到期项目、每日1000+物业招标信息、20万+物业企业信息。

中指风险测评SaaS工具专注从日常经营、融资信息、土地项目和舆情动态等方面监测评价企业风险水平；覆盖房地产行业233家企业、3200+条融资信息、71万+土地可研分析、每日1000+条舆情信息。

此外，中指控股最早的实践就是中国房地产指数系统，是中国第一套量化分析中国房地产市场的指数系统。中国房地产指数系统囊括了地价指数、房价指数、租金指数等一整套指数体系。

房地产行业的数字至关重要，中指控股发展到今天，是数据让我们存在，让我们发展。未来中指控股将致力于用大数据与创新科技赋能房地产市场及相关行业的发展。

住房和城乡建设部政策研究中心原主任、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹女士以“解读当前房地产政策及对行业的影响”为题进行了演讲。

住房和城乡建设部政策研究中心原主任、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹女士

一、2021年房地产市场走势及原因分析

从数据上来看，一方面，今年的数据不能只看累计值，2021年1-10月，商品房销售面积、销售额、施工房屋的面积、房地产开发投资完成额、本年实际到位资金的绝对量均是历史同期的最高水平。另一方面，今年的数据也不能只看单月同比，去年受疫情影响，商品房销售、开工基本集中在下半年，今年下半年单月同比数据相对较差。

此外，今年的房地产市场走势和往年相比完全不同，其中今年上半年房地产供给端和销售端数据同比均涨，下半年两者齐跌，这在过去的房地产行业发展历史上是很少见的。通常来讲，房地产供给端房地产开发投资、新开工面积等指标的同比变化一般滞后于销售端指标同比变化3-6个月，而今年则没有滞后变化，主要原因有两个：

1、房地产金融审慎管理从需求和供给两端转变行业高杠杆、高周转发展模式

去年8月落地发力的房地产“三线四档”管理和年初实施银行业金融机构房地产贷款集中度管理，对房地产行业资金的需求和供给两端同时收紧，改变了房地产行业过去二十几年所形成的“高杠杆、高周转”发展模式。

房地产行业是一个资金密集型行业，过去企业的扩张主要是靠高杠杆、高负债，最后通过高周转，用高毛利给予支撑，实现“三高”模式。这样一个资金密集型的、对负债高依赖的行业供需两端均被卡紧，在发展模式转变的过程中必然会产生一些问题。此外，在政策执行层面，亦存在一些误解，执行端的过紧、过快、过严对房地产企业的融资带来了较大的压力。

实际上，这一轮房地产资金收紧从2019年就开始了，今年三季度较去年同期减少1.39亿，尤其是今年下半年商业银行为落实房地产贷款集中管理机制，7月开始主动收紧房贷额度，放款周期延长，部分地区提高个人按揭贷款利率。另外，从7月1日开始实施的房地产企业资质管理，暂停了开发企业三四级资质的发放，导致今年拿地的部分项目无法申请到开发贷，政策带来“误伤”。

整体来看，政策方向正确，但在政策执行的过程中有一些过度，加大了企业的经营风险。9月底到10月，央行领导相继发言，积极进行政策的纠偏，政策大方向未变，但执行层面上前期积压的合理贷款被逐步释放。

2、个别头部房企违约带来连锁反应，引发行业信用危机

整体来看，头部房企在地方政府、金融机构和购房消费者眼中信用度较高，过去地方普遍对信用类企业预售资金监管较为宽松。因此，下半年个别头部房企出现风险后，引发地方政府、金融机构和购房者对房地产行业的风险偏好明显下降，整个房地产行业信用危机风险上升。地方第一时间收紧预售资金监管，金融机构加强风险管控，到后来民企融资继续趋严，购房者观望情绪上升。

虽然政策开始纠偏，但是纠偏容易，预期改变比较难，所以市场的恢复还需要一段时日。

二、四类房地产企业的风险判断和应对措施

当前房地产企业可分为四类：

第一类房企开展跨界转行，实施多元化投资。

房地产企业转型发展必须要回答三个问题，要不要转？往哪儿转？怎么转？房地产转型要在不离开房地产主业的基础上改变投资理念、经营模式和盈利方式。

第二类房企过去“融高息钱、拿高价地”，数量比第一类多。

目前中国房地产的发展格局和过去完全不同，过去融了高息钱、抢了高价地的企业商业模式不可持续，这些企业风险较高。

第三类房企把握经营底线，受政策影响较小。

这类企业虽有负债，但企业的经营底线把握得比较好，现金流正常，品牌效应好，融资成本不高，土储价格不贵，经营性现金流稳健。

第四类房企负债率低，仍然可以稳健发展。

后两类企业在下半年房地产市场变化过程中，以及行业个别企业信用危机下，同样受到了影响，但是政策调整下这两类企业将最先受益。融资正常需求恢复下后两类企业的稳健发展值得期待。

客观上来讲，由于我们的政策没有转向，政策只是在执行层面纠偏，再加上市场还没有完全恢复，企业的压力仍然偏大。未来这四类企业经过下一步的发展，新的分化格局必然出现。

三、未来政策趋势判断和房企建议

防风险、守底线，最重要的是要贯彻房地产调控的方向不动摇。概括起来：第一是房住不炒；第二是租购并举；第三是实现“三稳”；第四是住有所居。

变化的是房地产调控政策，包括四大类：金融政策、土地政策、税收政策、行政管控政策。这四大类政策中，金融政策是守底线防风险，土地政策要实现人地房挂钩，税收政策未来国家的方向是要增加房地产持有税，行政政策过去用得最多，包括限购、限贷、限价、限售、限签等。

其中，近几年金融政策已经取得了成效，房地产贷款在新增贷款中的比重在2016年达到44.8%，后经长期调控，截止今年9月底，比重下降至18.1%，已达到2012年的水平。预计房地产金融政策的进一步收紧的可能性较低，未来金融政策将坚持“巩固成效、方向不变”，保持个人购房首付和利率稳健以抑制个人投机炒房，坚持“三线四档”原则管控企业负债，落实房地产贷款集中管理引导资金支持实体发展。

此外，金融政策堵疏结合优化建议：

一是将所有房地产持有经营类（不是散售）项目的贷款，从房地产企业债务红线和商业银行房地产集中度管理中剔除。因为，在过去规划要求商业占比、土地招拍挂竞自持、大力发展保障性租赁房、不大拆大建下的城市更新等政策要求下，房地产企业有大量的自持经营类资产，这些资产是通过运营服务取得收益，资金占用大、盈利周期长，其贷款管理应从房地产贷款中剥离出来，阶段性地支持并购贷款，保证房企合理的融资性现金流。

二是对持有经营类的商业、办公等资产，允许发行公募REITs，以盘活存量资产，支持消费，使企业获得正常的经营性现金流。

三是支持刚需，支持产品创新，及时发放按揭贷款。

总而言之，未来的房地产企业要坚持稳中求进，稳中求进既是国家大的总的政策基调，也是房地产企业未来发展应该坚持的原则，守住底线，把握政策方向。

下一阶段，市场将进入“量稳质升”的阶段，“十四五”的需求量仍有一定规模，但改善性需求比重将有所上升。中长期来看，市场销售量未来或将进入下降阶段，房企应做好心理预期；开发企业要固优拓新，做好投资精准定位，把握开发节奏，不断优化供给、创造需求，未来通过转型升级，满足消费需求升级。

中指控股CEO、中指研究院常务副院长黄瑜女士发表了以“大数据预判2022中国房地产市场趋势”为主题的演讲。

中指控股CEO、中指研究院常务副院长黄瑜女士

2021年，中国房地产市场经历了从上半年高热到下半年深度调整的转变，多政策叠加效果明显；全年房地产市场规模仍处高位，年底房价跌势渐显。整体呈现以下特点：

房价整体稳中有涨，年底新房、二手房价格呈下跌态势。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2021年1-11月，百城新建住宅价格累计上涨2.46%，二手住宅价格累计上涨3.36%。11月，百城新建住宅价格环比下跌0.04%，为2015年5月以来的第二次下跌（第一次下跌出现在新冠疫情初期的2020年2月），环比下跌城市数量增加至53个；百城二手住宅价格环比下跌0.08%，跌幅较10月有所扩大，环比下跌城市数量增加至68个。

市场成交规模仍处高位，下半年市场活跃度明显下降。根据中指监测数据，2021年1-11月，50个代表城市新建商品住宅成交面积同比增长8.0%。7-11月，同比下降超20%。

土地市场量缩价涨，下半年土拍热度明显回落。受重点城市供地“两集中”政策影响， 2021年1-11月，全国300城住宅用地推出面积同比下降11.3%，成交面积同比下降28.3%。其中一线城市推出面积同比增长53.0%，成交面积小幅增长；二线、三四线城市供求规模同比均下降。下半年土地流拍和撤牌地块数量增加，1-11月，全国流拍撤牌率较去年同期提升2.8个百分点至18.1%。

2022年，我国经济仍面临新的挑战和下行压力，GDP增速或在5%左右，货币政策将发力稳经济，M2增速有望位于8.5%~9.0%之间。中央坚持“房住不炒”基调不变，“三稳”目标下，房地产政策保持稳定性，短期存在改善预期；各地将全面落实因城施策，“双向”调节模式或贯穿全年。2022年，房地产市场步入下行周期，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2022年全国房地产市场将呈现“销售面积回落，销售均价平稳运行，新开工面积继续下降，投资低速增长”的特点。

需求端，中长期需求动能减弱，预计供给缩量、房地产税试点等将拖累市场交易规模，2022年全年商品房销售面积将下降6.8%~8.3%。销售均价在土地价格上涨、一二线城市成交规模占比提升等因素影响下，仍将保持平稳运行（上涨2.0%-3.5%），2022年商品房销售额将有所下降，但降幅有限。

供应端，土地缩量仍将拖累房企新开工规模，市场活跃度不足、资金压力较大亦降低了部分企业开工意愿，新开工规模或将延续调整态势，预计降幅在4.0%~5.5%之间；投资方面，地方加强保交楼监管力度，行业竣工周期或将延续，建筑工程投资仍对开发投资额形成支撑，但考虑到土地购置费存在较大调整压力，全年开发投资额增速或收窄至低速区间，据模型测算增速在1.5%~3.0%之间，上半年存在同比下降压力。

房地产市场总量逐渐见顶，市场进入下行周期，在新的市场背景下，建议企业：

一是，稳健经营，稳住现金流。加速销售回款，盯紧融资窗口期，当前中央给了窗口指导，融资窗口期出现；量入为出。

二是，把握投资机会，特别是结构性机会，抓住主流城市、主流市场，并进行持续深耕，打造品牌和竞争力。

三是，住房需求总量还在，企业要提高品牌力、服务力、产品力，练好内功，做好自己非常重要。

四是，更多地用数据、模型、科学的态度做相应决策。

总之，市场进入新的周期，企业也要有新的心态和发展模式，顺势而为，要适度控规模、调节奏，保持有质量的增长，切忌盲目多元，要基于现有资源做相应的提升和转型升级，其中物业行业的发展、物业资本市场给大家很多的期待。

希望中指大数据赋能行业实现有质量的稳健发展！

中指控股指数事业部研究总监曹晶晶女士发表了以“把握行业发展趋势，市场分化中寻找机会”为主题的演讲。

中指控股指数事业部研究总监曹晶晶女士

从2021年市场规模来看，一线及主流中西部二线城市如武汉、重庆、成都仍保持较高市场体量；从房价表现来看，珠三角、长三角、中西部省会城市韧性较强，京津冀地区市场热度相对低迷；从产品结构上看，新房市场主流需求聚焦90-120平米产品，代表城市90-120平方米住宅成交套数占比普遍在四成以上；二手房成交户型普遍低于100平米，重点城市主流需求面积及总价段走势分化，热销项目套均面积普遍低于城市整体；从产品需求上看，随着人口年龄结构持续上移，未来改善及养老需求将得到释放，同时家庭结构小型化趋势明显，尤其发达地区，小户型及租赁需求较旺盛，三四线及县城三口之家、三代同堂比重高，住房产品功能化需求提升。

随着行业规模见顶，2022年房地产迎来新的发展阶段，外部环境及发展模式均已发生改变，城市分化、区域板块分化、产品分化态势难改。企业应顺势而为，借势换仓，聚焦优势城市，降低经营风险；在产品设计上紧盯不同城市客群需求变化，顺应居民高品质住房需求；在项目营销管理上积极利用数字化SaaS工具及时掌握竞品动态，降本增效，科学决策。

中指控股土地事业部运营总监张凯先生发表了以“寒冬已过，用数据和SaaS工具拥抱春暖花开”为主题的演讲。

中指控股土地事业部运营总监张凯先生

我今天分享的题目是《寒冬已过，用数据和SaaS工具拥抱春暖花开》，目前土地市场虽然较低迷，但是从政策端，我们认为寒冬已过。

今年注定是土地市场最不平凡的一年，今年从2月18日自然资源部出台了“两集中”供地政策之后，第一批土拍特别火热，但“810土拍新政”紧急出台了“四大调整”，资质、资金审查趋严、溢价率上限的控制等，二批次随之迎来了大转折。

因此我们做了细化到每个城市的政策追踪，根据“810”新政要求，限房价、限地价的城市越来越多，竞自持的城市越来越少，竞配建在三批次完全不存在了。溢价率上限得到了相应的控制，摇号和一次性报价的城市数量显著增加，竞品质、定品质的城市数量也在增加。虽然“810”新政旨在降低地价，提高房企利润空间，但是从二批次的成交情况来看，结果事与愿违的，房企拿地意愿持续下降。

利润率有没有降低，我们举例说明。南京二批次相较于一批次主要是溢价率上限的调整。图中两宗地紧紧相邻都在江宁区，且规划指标相同，蓝色是一批次的地块，当时成交楼面价是2.26万/㎡，二批次触顶楼面价仅仅是2.04万/㎡。非常相似的两宗地，一、二批次地价降低2500元/㎡，降幅较大。同样福州、宁波等城市利润空间都得到释放，但是结果并不理想，为什么会有这样的结果？相信大家也都心知肚明。

三批次各级地方政府在吸取了二批次的教训之后作了很切实的操作，包括降低土地价格、积极推介土地、提前摸排意向企业，引入平台公司的兜底等。从三批次已完成的城市来看，流拍率相较二批次好转，但是大多数地块都以底价成交，只有个别的优质地块能溢价成交或者是触顶成交。无论是二批次还是三批次跟一批次相比热度都是相距甚远。

我们再对企业端进行相应的对比，表中排名是按照去年销售额完成情况进行排名的企业名单。左图为一批次、右图为二批次，可以看到，一批次所有的企业均有拿地，二批次拿地数量明显减少，国企、央企扛起了大旗。预计三批次依旧是“央国平”的天下。

面对市场下行情况，央行发出了积极的信号，成都是第一个放开开发贷的城市，房地产信贷的投放额度、发债速度都有了一定的保障。在销售和回款端，部分城市放松了按揭贷，成都和广州也都降低了资金监管的比例，总之资金端压力稍有缓解。政策出现宽松，但是市场恢复信心有一定的滞后性。我们判断当下是一个比较合适的拿地时机。中指推出了一款全新的产品——中指开发云。该产品主要是解决房企现阶段面临的三大困境：一是销售回款的不利；二是错误的时点盲目扩张；三是屡屡拿错地块。

1.销售回款不利。行业内有一句话叫销售不利时流的泪，都是拿地时脑子进的水。很多时候房企拿地是采取经验主义，最主要的方式是复制周边成功项目，但这最终就会把你引入到一片红海市场。我们的产品主要是几方面帮助房企营销：一是人群画像。对于人群的画像无论是政府还是房企都是高度关注的，人群的大数据相比于调研样本量更全，而且能够更加充足全面地反映客群的真实需求。二是潜客的偏好，这些购房者到底来自于哪儿？真实的潜在购房者访问我们的房天下APP端或者网页的时候留下的行为数据可以帮助我们去判断。三是产业洞察，我们通过对于产业的了解去判断区域内人口是否能够支撑区域市场、是做高端产品还是刚需盘等。

2.何时拓展扩张。我们有多维度的218个城市的筛选模型帮助大家判断，支持城市自身多时间维度对比和多城市间横向对比，其中最关键的是出清周期、库存，可以帮助房企判断安全性；盈利空间，帮助房企判断回报性。同时深度把握每个城市政策，预判未来政策走向。

3.屡屡拿错地块。项目的成败70%取决于投资。房企是否对一个地块有更精细化的研判，我们用16宫格的评判标准对板块进行投资策略的分类，同时有用500×500米的网格分析，帮助房企精细判断。举个真实案例某TOP5房企在二批次一共拿了12宗地，9宗地位于中指重点投资板块，3宗地位于中指判断的次重点投资板块。侧面印证中指投资评价体系的准确定。另外，针对于个性化需求，我们也支持相应的自定义功能。希望大家能够扫码免费试用这款产品。

我的今天的分享就到这里。谢谢大家！

中指控股物业事业部常务副总经理牛晓娟女士以“透视物业价格指数变化，研判行业未来发展趋势”为主题进行了演讲。

中指控股物业事业部常务副总经理牛晓娟女士

2021中国物业服务价格指数研究成果

中指研究院是从2013年12月首次对外发布中国物业价格指数报告，一年发布两期，到今天已经发布了第17期，最新的报告从中指数据CREIS·物业版里选取了具有一定服务水平的项目作为本次研究的样本，样本总量7000多个，其中50%的样本服务水准超过三星级，作为本次评测的依据。通过各城市价格指数计算，最终形成20城物业服务价格指数。

最新的研究成果显示，在2021年12月，20大城市物业服务价格指数综合指数是1074.66，同比上涨0.43%，涨幅比去年同期扩大了0.28个百分点，环比上涨了0.09%。从物业费价格来看，三星级物业费2.00元/平方米/月，同比上涨0.4%，四星级物业服务价格是2.72元/平方米/月，同比上涨0.5%，五星级物业服务收费为3.75元/平方米/月，同比上涨0.38%。

从样本构成来看，二十城整体以三星级为主，占比45.6%，四星、五星样本占比分别是44.32%、10.07%，四星项目占比有明显上升。从城市情况来看，一线城市里四星、五星样本占比为62.99%，同比有小幅提升。二线城市项目里四星级项目占比是42.40%，同比上涨3.40 % ，环比上涨2.35% ，涨幅明显。五星级项目占比为7.77%，三星级项目占比49.83%，四、五星级项目占比之和首次超过三星级项目。从软硬件得分来看，软件和硬件得分趋于均衡，其中软件的得分是80.74分，硬件得分是80.22分，大部分城市软件、硬件得分相当。深圳、宁波软硬件得分差距较大，其中硬件水平高出均值，但是软件得分明显比其它城市高，侧面反映出物业服务水准高的情况。

物业价格指数持续上涨的原因分析

原因一：满意度的持续上涨。今年5月份发布的《2021中国房地产顾客满意度研究》结果显示，2021年标杆物业企业服务满意度已经达到了86.4分，整个服务质量得到持续改善。中指院从2004年开始对物业公司和地产公司进行满意度研究以来，到现在有十几年的历程，在行业内创造了较大的影响力。

原因二：业主资产的保值增值促进了价格的提升。从中指数据CREIS·物业板里抽取了二十城市二手房价格。可以看到，星级项目二手房价格普遍是要比非星级项目二手房价格高，其中像深圳、上海、北京星级样本二手房均价分别是5.6万、5.4万、4.6万元，比非星级项目高出2000元以上。

原因三：开展多元增值服务，促进服务价值的提升。从物业公司多元增值服务的情况来看，增值服务让整个物业服务变得立体化，更有价值，更能切合业主的需求。从上市公司数据可以看出，有14家上市公司增值服务收入占到总收入比重超过50%，有17家超过30%。从增速来看，超过100%增速的企业达到11家，证明物业公司的多元增值服务的发展是非常迅速的。

五星级项目指数涨幅最高，高端物业服务“优质优价”效应显著

五星级样本项目指数涨幅最高，这与整个社会对于质价相符理念的认同有很大关系，我们从样本里抽取了部分五星级项目，可以看到它们的价格比当地城市整个物业费均价高出两倍以上。

从五星级服务的共性来看：一是标准化服务体系的建立，比如保利天悦中心搭建的“三环六重”的安防高标准体系。第一环叫设施环，就是通过智能安防、户内安防设施，在最前端进行设施环的保障。中端是服务环的保障，门岗的管控、园区的巡逻。在后端是机制环的保障，包含秩序人员的设置、检查监督的机制。二是管家制的服务模式，提高业主的黏性和满意度。成都保利天悦采取双管家模式，一个是负责业主物质生活，一个是负责精神生活。物质生活涵盖了衣、食、住、行、健康领域，衣里包括私属缝纫、高端衣服定制，食包括营养餐的设置，住包括家里除虫、除螨、衣柜整理的服务，行包含代驾服务等等。精神生活是在整个大的节日（比如春节、端午节、儿童节、中秋节）等等开展相关社区活动。三是普遍采用了科技赋能，智能化水平有很大的提升。其中包括车库的自动识别、电梯里不用按键，扫码可以进入，只需要刷脸就可以送到所在的楼层。四是定制多元化服务，杭州武林壹号，物业费价格是7.8元/平/月，是杭州知名的豪宅项目，整体户型在235-560平，单户所支付的物业费是2.2万-5.3万元之间。这个项目为业主提供专门的会所服务，如私人健身会所，包括瑜珈、健身教练等免费服务。

在五星级项目之上还存在超五星级项目。如北京的北京庄园是18元/平方米/月，深圳懿德轩是30元/平方米/月，相关住宅项目收取了非常高的物业费。超五星项目价格比起当地一般价格来说基本都是6倍以上的水准。此类项目有如下特点：一是项目本身就是高质量住宅，一线城市相关楼盘总价平均超过5000万元，从设计开始，项目本身就已经充分考虑到了业主的舒适性、安全性等需求，硬件设备设施非常地高端并且完备的。比如广州越秀星汇御府小区是300平方米纯大户型，42户低密度设计，并且里面有独立的空气、温度、电力、报警系统；二是高净值人群最为看重的首先是安全防护，通过人防、物防、技防等手段执行最高级别的安防标准。天津美墅金岛项目，采取国家级保安团队，有24小时不间断巡逻，并且还采用以色列军方技术视频监控系统，围墙侧面安装了军用摄像机进行360度全景监控；三是配置顶级物业服务团队，提供国际化的管家服务。人员素质非常过硬，人员素质过硬，项目管家普遍可以熟练使用英语沟通，各类型项目服务人员配置密度大，物业作业频率高。如管家团队成员甄选经验丰富的空乘人员或五星级酒店的高端人员，礼宾岗位基本是三军仪仗队、国旗护卫队退役队员。提供24H金钥匙管家服务，通过家居布置、家居保洁、家居24小时维修、家居全龄陪护等四大亮点服务让客户尽享卓越服务。四是全方位私人定制服务，泰禾南京院子为业主量身定制包含国际医疗、家庭御厨、海外生活管理、梦想休假管理、商务专享等私享服务，从衣、食、住、行、医疗、娱乐等全方位为业主考虑，为其提供最优质的，最贴心的服务。五是注重业主精神追求，打造高端社群圈层；六是打造顶级智慧生活场景，利用人工智能+科技系统，为业主提供智能、舒适、高端、方便快捷的“未来社区”生活体验。滨江金茂府项目提供“恒温恒湿恒氧”科技系统，夏季室内温度不高于26℃，冬季室内温度不低于20℃，相对湿度控制在30%至70%之间。

大数据研判行业未来发展趋势

趋势一：行业市场空间巨大，企业发展“先规模，再提效”。预计到“十四五”末，商品房累计销售面积大概273亿平米，再加上2000年以前的老旧小区需要改造的项目大概30亿平米，未来5年至少有300亿商品房需要物业公司管理，市场容量还是非常巨大的。同时，乡村建设，城市更新等等内容打开了新的市场空间。行业内普遍认同了规模为王的逻辑，要先增规模再增效。

趋势二：并购迎来“窗口期”，整体态势将持续。今年物业行业的各位同仁体验最明显的就是行业的并购案增加。根据数据库的统计，截至到11月底一共发生63宗并购案，交易金额315亿元，比去年增加200%。估值水平PE在7.45倍-26.9倍之间，均值是12倍。比起2020年，因为当时2020年PE是15.2倍，下降了20.1%。我们也总结了一些并购的特征，一共是两个大的特征：一是数量多、金额大。二是回归理性。回归理性是表现为两个特点：一是对于标的选择开始选择优质的标的，尤其是上市公司，第二个是估值的理性。对于下一步来看，很多企业具有充沛的资金，下一步并购判断还是会有比较频繁的发生，这样也会导致行业集中度大幅上升。

趋势三：多业态+优服务，“物业+”模式开启行业增长新引擎。非住宅业态是将来物业公司发力的重点领域，我们目前收集到第三方市场招标信息大概10万余条，非住宅业态占比超过8成，办公业态占比最高是40%，然后学校业态占比22.2%。物业+服务，就是增值服务依然是物业公司将来可以拓展的重要领域，年内物业服务企业持续开拓社区生活服务、业主资产管理、社区空间运营等多元服务，打造服务闭环，全面提升盈利空间。

趋势四：资本市场分化加剧，上市物企估值回归。截至目前为，一共55家上市公司，其中香港主板51家，A股4家，今年全年上市12家企业，去年上市18家。现在已经递交上市申请的企业有20家，像中南服务、祥生活服务是已经通过聆讯的。跟去年相比，香港联交所和证监会这边反馈的问题也更加细化，特别关注外部政策尤其是房地产行业政策对于物业行业的影响，这个过程中就需要更专业的行业顾问进行支持。从估值回归的角度，55家上市公司总市值加起来6500亿港元，在年内的时候整个市值摸高到万亿，下降超过3成。从市盈率角度来看，年初市盈率是38.7倍，现在市盈率均值只有18.1倍，整个下降53.2%。受到上游行业政策收紧、物业股稀缺性降低等影响，估值有所回调，但其实估值回调不是坏事，包括有大物业公司也希望在估值相对理性的时候入场。另外，企业间分化逐步加剧，随着下半年收并购“窗口期”的到来，企业之间竞争日趋激烈，行业内部分化程度加剧。优质资源正在加速向头部企业集聚，市场集中度将再度加强。在上市物业企业中，市值相差最高达超800倍，规模相差最高约180倍。

关键词：中国房地产报告会年会

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