秦虹：解读当前房地产政策及对行业的影响-- 迪族网

秦虹：解读当前房地产政策及对行业的影响

来源：房天下产业网　2021-12-03 10:43:29

2021年12月2日，由北京中指信息技术研究院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“2021中国房地产大数据年会暨2022中国房地产市场趋势报告会”在北京隆重召开。住房和城乡建设部政策研究中心原主任、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹女士以“解读当前房地产政策及对行业的影响”为题进行了演讲。

住房和城乡建设部政策研究中心原主任、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹女士

一、2021年房地产市场走势及原因分析

从数据上来看，一方面，今年的数据不能只看累计值，2021年1-10月，商品房销售面积、销售额、施工房屋的面积、房地产开发投资完成额、本年实际到位资金的绝对量均是历史同期的最高水平。另一方面，今年的数据也不能只看单月同比，去年受疫情影响，商品房销售、开工基本集中在下半年，今年下半年单月同比数据相对较差。

此外，今年的房地产市场走势和往年相比完全不同，其中今年上半年房地产供给端和销售端数据同比均涨，下半年两者齐跌，这在过去的房地产行业发展历史上是很少见的。通常来讲，房地产供给端房地产开发投资、新开工面积等指标的同比变化一般滞后于销售端指标同比变化3-6个月，而今年则没有滞后变化，主要原因有两个：

1、房地产金融审慎管理从需求和供给两端转变行业高杠杆、高周转发展模式

去年8月落地发力的房地产“三线四档”管理和年初实施银行业金融机构房地产贷款集中度管理，对房地产行业资金的需求和供给两端同时收紧，改变了房地产行业过去二十几年所形成的“高杠杆、高周转”发展模式。

房地产行业是一个资金密集型行业，过去企业的扩张主要是靠高杠杆、高负债，最后通过高周转，用高毛利给予支撑，实现“三高”模式。这样一个资金密集型的、对负债高依赖的行业供需两端均被卡紧，在发展模式转变的过程中必然会产生一些问题。此外，在政策执行层面，亦存在一些误解，执行端的过紧、过快、过严对房地产企业的融资带来了较大的压力。

实际上，这一轮房地产资金收紧从2019年就开始了，今年三季度较去年同期减少1.39亿，尤其是今年下半年商业银行为落实房地产贷款集中管理机制，7月开始主动收紧房贷额度，放款周期延长，部分地区提高个人按揭贷款利率。另外，从7月1日开始实施的房地产企业资质管理，暂停了开发企业三四级资质的发放，导致今年拿地的部分项目无法申请到开发贷，政策带来“误伤”。

整体来看，政策方向正确，但在政策执行的过程中有一些过度，加大了企业的经营风险。9月底到10月，央行领导相继发言，积极进行政策的纠偏，政策大方向未变，但执行层面上前期积压的合理贷款被逐步释放。

2、个别头部房企违约带来连锁反应，引发行业信用危机

整体来看，头部房企在地方政府、金融机构和购房消费者眼中信用度较高，过去地方普遍对信用类企业预售资金监管较为宽松。因此，下半年个别头部房企出现风险后，引发地方政府、金融机构和购房者对房地产行业的风险偏好明显下降，整个房地产行业信用危机风险上升。地方第一时间收紧预售资金监管，金融机构加强风险管控，到后来民企融资继续趋严，购房者观望情绪上升。

虽然政策开始纠偏，但是纠偏容易，预期改变比较难，所以市场的恢复还需要一段时日。

二、四类房地产企业的风险判断和应对措施

当前房地产企业可分为四类：

第一类房企开展跨界转行，实施多元化投资。

房地产企业转型发展必须要回答三个问题，要不要转？往哪儿转？怎么转？房地产转型要在不离开房地产主业的基础上改变投资理念、经营模式和盈利方式。

第二类房企过去“融高息钱、拿高价地”，数量比第一类多。

目前中国房地产的发展格局和过去完全不同，过去融了高息钱、抢了高价地的企业商业模式不可持续，这些企业风险较高。

第三类房企把握经营底线，受政策影响较小。

这类企业虽有负债，但企业的经营底线把握得比较好，现金流正常，品牌效应好，融资成本不高，土储价格不贵，经营性现金流稳健。

第四类房企负债率低，仍然可以稳健发展。

后两类企业在下半年房地产市场变化过程中，以及行业个别企业信用危机下，同样受到了影响，但是政策调整下这两类企业将最先受益。融资正常需求恢复下后两类企业的稳健发展值得期待。

客观上来讲，由于我们的政策没有转向，政策只是在执行层面纠偏，再加上市场还没有完全恢复，企业的压力仍然偏大。未来这四类企业经过下一步的发展，新的分化格局必然出现。

三、未来政策趋势判断和房企建议

防风险、守底线，最重要的是要贯彻房地产调控的方向不动摇。概括起来：第一是房住不炒；第二是租购并举；第三是实现“三稳”；第四是住有所居。

变化的是房地产调控政策，包括四大类：金融政策、土地政策、税收政策、行政管控政策。这四大类政策中，金融政策是守底线防风险，土地政策要实现人地房挂钩，税收政策未来国家的方向是要增加房地产持有税，行政政策过去用得最多，包括限购、限贷、限价、限售、限签等。

其中，近几年金融政策已经取得了成效，房地产贷款在新增贷款中的比重在2016年达到44.8%，后经长期调控，截止今年9月底，比重下降至18.1%，已达到2012年的水平。预计房地产金融政策的进一步收紧的可能性较低，未来金融政策将坚持“巩固成效、方向不变”，保持个人购房首付和利率稳健以抑制个人投机炒房，坚持“三线四档”原则管控企业负债，落实房地产贷款集中管理引导资金支持实体发展。

此外，金融政策堵疏结合优化建议：

一是将所有房地产持有经营类（不是散售）项目的贷款，从房地产企业债务红线和商业银行房地产集中度管理中剔除。因为，在过去规划要求商业占比、土地招拍挂竞自持、大力发展保障性租赁房、不大拆大建下的城市更新等政策要求下，房地产企业有大量的自持经营类资产，这些资产是通过运营服务取得收益，资金占用大、盈利周期长，其贷款管理应从房地产贷款中剥离出来，阶段性地支持并购贷款，保证房企合理的融资性现金流。

二是对持有经营类的商业、办公等资产，允许发行公募REITs，以盘活存量资产，支持消费，使企业获得正常的经营性现金流。

三是支持刚需，支持产品创新，及时发放按揭贷款。

总而言之，未来的房地产企业要坚持稳中求进，稳中求进既是国家大的总的政策基调，也是房地产企业未来发展应该坚持的原则，守住底线，把握政策方向。

下一阶段，市场将进入“量稳质升”的阶段，“十四五”的需求量仍有一定规模，但改善性需求比重将有所上升。中长期来看，市场销售量未来或将进入下降阶段，房企应做好心理预期；开发企业要固优拓新，做好投资精准定位，把握开发节奏，不断优化供给、创造需求，未来通过转型升级，满足消费需求升级。

关键词：政策房地产行业

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