中指研究院发布11月房地产政策跟踪报告：多地完善预售监管工作机制-- 迪族网

中指研究院发布11月房地产政策跟踪报告：多地完善预售监管工作机制

来源：房天下产业网　2021-12-01 18:12:41

2021年12月1日，中指研究院发布《2021年11月中国房地产政策跟踪报告》。

中央强调“房住不炒”和“三稳”目标，守住不发生系统性金融风险底线

2021年以来，中央始终坚持“房住不炒”的定位，以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标，从年初两会政府工作报告，到《“十四五”规划纲要》，中央均明确当前以及未来五年要“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”定位。近期中央和各部委结合十九届六中全会精神，再次强调保持 “房住不炒”基调和“三稳”目标不变。

11月12日，银保监会召开党委（扩大）会议，要求要毫不松懈地防范化解金融风险，平衡好稳增长和防风险的关系，坚决守住不发生系统性金融风险底线。稳地价、稳房价、稳预期，遏制房地产金融化泡沫化倾向，健全房地产调控长效机制，促进房地产业稳定健康发展。

11月12日，人民银行党委召开会议，指出要加快推动金融法治建设，提升金融服务保障和金融消费权益保护水平，坚决遏制金融服务业领域的垄断和资本无序扩张，维护房地产市场平稳健康发展。

11月19日，人民银行在第三季度中国货币政策执行报告中提到，目前房地产市场风险总体可控，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。同时，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者的合法权益。

11月24日，国务院副总理刘鹤在人民日报发表名为《必须实现高质量发展（学习贯彻党的十九届六中全会精神）》的文章，文章强调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，着力稳地价、稳房价、稳预期，落实好房地产市场长效机制，顺应居民高品质住房需求，更好解决居民住房问题，促进房地产行业平稳健康发展和良性循环。

中央及各部委多次强调“房住不炒”的基调和“三稳”目标不变，房地产市场风险总体可控，房地产市场健康发展的整体态势不会改变,房地产金融政策将保持连续性、一致性和稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，共同实现“两个维护”。未来房地产市场调控仍将保持以稳为主。

国务院总理刘鹤在文章中强调，在“房住不炒”定位下，因城施策、分类指导，在目前房地产市场调控持续深化，房地产金融环境改善尚未明显发力，市场预期回稳迹象尚不明显的情况下，预计短期内各地将加速推进“因城施策”，部分调整压力较大的城市将陆续推出扶持类政策，进一步稳定购房者置业信心，促进房地产市场的平稳健康发展。

保障性租赁住房持续推进、城市更新试点名单发布

相较过去房地产市场调控政策重抑制需求轻增加供给、重行政手段轻市场手段的方式，近两年调控政策更加注重供给侧改革，解决供需不平衡的根本矛盾。近期，中央为全面落实房地产市场调控机制，出台了“两集中”供地机制，从土地段实现供给侧改革，强调加快发展保障性租赁住房，加强老旧小区改造规划，以逐步改变市场供应结构。

11月4日，发展保障性租赁住房工作现场会中，住房和城乡建设部相关负责人表示，加快发展保障性租赁住房是新发展阶段住房保障工作的重中之重。当前，各地区、各部门推动发展保障性租赁住房取得初步成效，形成了一批可复制、可推广的经验。

11月17日，财政部下发《关于提前下达2022年部分中央财政城镇保障性安居工程补助资金预算的通知》。《通知》指出，该项资金待2022年预算年度开始后，按规定程序拨付使用，专项用于城市棚户区改造，向符合条件的在市场租赁住房的保障家庭发放租赁补贴，城镇老旧小区改造，以及第二批中央财政支持住房租赁市场发展试点。

除此之外，本月住建部发布了第一批城市更新试点名单，针对我国城市发展进入城市更新重要时期所面临的突出问题和短板，因地制宜地探索城市更新的工作机制、实施模式、支持政策、技术方法和管理制度，同时及时向全国推广试点经验。

11月4日，住建部决定在北京等21个城市（区）开展第一批城市更新试点工作。第一批试点自2021年11月开始，为期2年。城市更新试点主要针对我国城市发展进入城市更新重要时期所面临的突出问题和短板，重点开展以下工作：探索城市更新统筹谋划机制；探索城市更新可持续模式；探索建立城市更新配套制度政策。并形成可复制、可推广的经验做法，引导各地互学互鉴，科学有序实施城市更新行动。

11月24日，住建部发布了《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第四批）》。针对近期部分地方城镇老旧小区改造计划不科学不合理、统筹协调不够、发动居民共建不到位、施工组织粗放、建立长效管理难、多渠道筹措资金难等问题，《清单（第四批）》聚焦上述六点问题，从难点问题、表现及原因、解决问题的举措三方面进行了详述。

此次城市更新试点工作的推进与此前住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》形成呼应，也让城市更新整体进入政策体系加速构建期与企业实践发展机遇期。本次公布的21个城市来看，覆盖范围主要是针对未来城市更新政策有进一步优化空间的城市，政策影响将主要集中在城市更新发展环境的改善上。

可以预见，未来随着首批试点城市在地方法规、更新规划、资金支持、操作流程、技术标准等方面进一步探索，可以形成可复制经验，从而进一步引导全国各个城市借鉴学习，从而科学有序地实施城市更新行动，从而更新改善城市的发展环境。

保障性租赁住房机制持续发力、旧城改造方案的不断完善和城市更新试点工作的推进，体现了中央为顺应居民高品质住房需求，更好解决居民住房问题而不断做出的努力，房地产市场改革范围不断扩大，对城市更新、老旧小区改造、物业管理和租赁市场的推进工作不断加强，提升供给体系的水平和质量，更好适应、引领和创造新需求，落实房地产市场长效机制，实现房地产市场平稳健康发展。

多地完善预售监管工作机制，加强房屋预售“节点”管理

为应对目前部分房企出现流动资金紧张的情况，避免项目建设资金不足，从而导致项目出现不能按时交付的风险，已有部分城市进一步完善了商品房预售管控，从预售条件、预售流程、预售资金监管等多方面出台相关文件或通知，不断规范完善商品房预售的调控机制。部分城市预售资金监管更加严格和精细，另有部分城市灵活调整预售资金监管政策，促进提高企业资金使用效率。

11月3日，成都发布《成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室关于进一步明确商品房预售款监管有关事项的通知》，《通知》指出，需优化预售款支取条件，预售商品房项目的监管分户账内资金达到监管额度后，开发企业可申请支取多余部分资金，申请支取的多余部分资金可用于农民工工资支付。

11月4日，北京发布《北京市商品房预售资金监督管理办法》（2021年修订）向社会公开征求意见的公告，《办法》提出①预售资金由监管银行重点监管，银行与相关单位共享网签信息等，动态掌握销售情况和入账资金；②监管额度每平方米不低于5000元，具体根据企业信用水平、经营状况等综合确定；③预售项目存在重大风险时，区住建部应全面接管监管账户，实施封闭管理，优先用于工程建设。

11月5日，长春发布《关于办理在建建筑物抵押、商品房预售等业务的通知》，主要支持房地产市场健康有序发展，对房地产开发企业涉及在建建筑物抵押、商品房预售等业务办理。内容包括一、允许房地产开发企业在土地使用权或在建建筑物抵押期间办理商品房预售许可证及进行商品房预售。二、允许房地产开发企业在取得商品房预售许可证后对未预售商品房进行在建建筑物抵押。三、允许房地产开发企业在办理不动产首次登记后对未售的商品房进行抵押权登记。四、允许房地产开发企业在限制上市交易的期限届满或抵押权注销后将自留房状态变更为商品房备案状态。

11月7日，石家庄发布《关于调整石家庄市商品房项目预售许可形象进度的公告》，照“新项目新办法、老项目老办法”的原则，2021年11月8日后出让的房地产开发项目（不包括纳入房地产解遗、烂尾楼、专项整治台账和纳入历史遗留的城中村、旧城改造台账项目），传统建筑预售许可形象进度由设计总层数的三分之一提高至主体封顶。

11月9日，福建漳州发布《市直管项目商品房预售资金监管实施细则》，细则明确商品房预售资金指购房人依商品房买卖合同约定应支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等全部房价款。商品房买卖合同应明确约定预售资金全部直接缴入商品房预售资金监管专用账户。预售人应当按照施工完成节点及规定额度申请支取监管额度内资金。

11月15日，厦门发布《厦门市商品房预售管理规定（修订草案征求意见稿）》，对商品房预售管理及预售资金监管管理加强。《意见稿》拟增加内容主要包括:商品房预售条件方面，采用装配式建筑方式建设的商品房、安置型商品房预售的，项目工程形象进度要求由预售主管部门制定，报市人民政府批准后实施；商品房预售资金监管方面，商品房预售资金及初始留存额度商品房预售资金应当全部存入预售资金监管专用账户，纳入监管；资金监管留存方面，商品房预售资金监管专用账户内初始留存资金额度按照预售项目工程造价及风险金(工程造价的20%)核定，后续留存资金额度按照预售项目的工程形象进度确定。

11月23日，成都发布《关于精准应对疫情冲击全力实现年度目标的通知》，通知内容强调：提高房地产审批效率。强化并联审批，统一市区两级办事流程，实行价格指导、预售许可、开盘销售等全流程限时办结，将总体审批时限压缩三分之一以上；提高预售资金监管使用效率。企业信用等级为A级及以上的，可使用外地银行保函替代相应下浮的监管额度。在项目主体结构工程完成四分之三以及主体结构封顶两个节点，监管额度内预售资金支取比例上限分别提高5%；项目并联竣工验收备案后，监管额度内预售资金支取比例可达到95%。另外，规范区（市）县节点支取审核流程，进一步压缩办理时限，5个工作日内完成审核；协调金融机构加大支持力度。协调金融机构增加房地产信贷投放额度，加快发放速度，保障房地产企业和刚需购房人群的合理资金需求，给予重点企业开发贷款展期、降息。

北京、石家庄、漳州、厦门等城市收紧或加强了商品房预售监管机制，北京预售资金重点监管额度提高至每平方米不低于5000元，同时，为避免资金挪用风险，预售资金监管的时间起点前移，调整为先监管后网签，另外，为避免重大项目风险，区住建部可全面接管预售资金监管账户，优先用于工程建设。

成都、长春等城市调整了商品房预售资金监管力度，长春提出允许房地产开发企业在取得商品房预售许可证后对未预售商品房进行在建建筑物抵押，成都通过缩短放款时限、设置现金保函机制、设置预售款监管基准外支取等方式保证预售资金具备一定灵活性。

各城市从预售机制监管力度方面不断完善，避免楼盘“烂尾”情况的发生，切实保障预售资金实在应用于房屋的建设，确保房地产市场平稳健康发展，维护住房消费者的购房权益。

关键词：中指工作机制研究院

推荐DIY文章