早八点 | 十一月楼市整体成交转降为升,土地市场总体供应量环比走高-- 迪族网

早八点 | 十一月楼市整体成交转降为升,土地市场总体供应量环比走高

来源：中指研究院　2021-11-29 12:14:05

十一月楼市整体成交转降为升，各线城市表现不一。分城市来看，一二线城市环比上升同比下降。监测城市库存总量环比上升4.76%，深圳升幅较大。土地市场总体供应量环比走高，宅地成交量增近一成；房企融资类型以超短期融资券为主，拿地城市主要集中在苏州、南京、深圳等。

政策：中央坚持“房住不炒”定位，促进房地产行业平稳健康发展；多地完善商品房预售管理机制；

交易：十一月楼市整体成交上行，各线城市表现不一；

土地：整体成交均价环比微增，二线城市环比增幅领先。出让金总额同比缩水，苏州揽金逾406亿领跑。

交易

▌交易：十一月楼市整体成交上行，各线城市表现不一

▌月度整体：整体成交环比上升，同比降幅收窄

▌一线城市：成交环比上升，北京升幅明显

十一月一线城市整体环比上升16.7%，北京升幅显著，为24.6%。同比来看，整体成交下降，降幅为11.1%，其中广州降幅显著，为28.4%；深圳降幅居次位，约为6.9%。

表：一线城市成交面积同环比情况

▌二三线城市：超五成城市成交下降，韶关降幅明显

二线代表城市环比上升11.2%，同比下降27.6%。环比上升的城市中，温州升幅显著，为35.8%；武汉次之，升幅为33.3%，苏州升幅为15.9%，位居第三；重点监测的城市中，大连环比降幅较大，为39.2%。三线代表城市成交量环比下降18.7%，韶关降幅较大，为42.5%，另外连云港降幅居次位，为10.5%。同比来看，整体下降27.0%。

图：二三线重点城市成交面积环比涨跌幅

▌库存：库存总量上升，深圳升幅较大

监测的7个代表城市库存总量有所上升，环比整体上升4.76%。监测的城市中，深圳库存量升幅较大，为25.26%，南京次之，为7.56%；监测的城市中，温州库存量升幅最小，为0.44%。

图：2010年以来7个代表城市库存水平

商办

▌广州发布发展租赁市场奖补办法，涉及商业、办公、工业等非住宅业态

11月22日，广州市住房和城乡建设局、广州市财政局联合发布了修订后的《广州市发展住房租赁市场奖补实施办法》，对比2020年3月5日广州市政府常务会议审议通过的《广州市发展住房租赁市场奖补实施办法》，新版的实施办法调高了部分举措的奖励金额。

其中，对于商业、办公、工业、酒店用房等非住宅，经批准改造为租赁住房的，若改造为普通租赁住房的，按建筑面积500元/平方米给予补贴；若改造为集体宿舍型租赁住房的，按建筑面积550元/平方米给予补贴。

▌上海松江印象城正式开业，打造上海西南商业地产新地标

11月21日，上海松江印象城正式开业，该项目由印力集团与新加坡政府投资公司共同投资，为印力上海与GIC在上海合作的第三个商业地产项目，整个松江印象城建筑面积约15.5万㎡，地上四层建筑面积约7.4万㎡，整个松江印象城引进了涵盖零售、餐饮、娱乐、亲子及生活配套等220多家品牌。

开业首日，商场客流突破26万人次。这一重磅商业体将致力于打造上海西南“商业+文化+体育”新地标，其中6500㎡的自然景观公园拥有秋千、蹦床、迷宫等娱乐设施，提供多元化的家庭活动空间。此外，户外主广场1350㎡的水泥公园，为上海少有的大型专业滑板场地。

▌华润置地拟8亿元出售深圳多层物业予华润水泥，拟用作办公用途

11月22日，华润（深圳）有限公司与华润水泥投资有限公司订立意向协议，华润深圳同意出售而华润水泥同意购买位于广东省深圳市罗湖区清水河街道的润启科技大厦1至4楼、6至10楼、14至23楼等合计91个单位，计划总建筑面积为26725.81㎡，总代价为人民币8.1亿元。

华润水泥将以现金分三期支付代价，首期款项将于签署意向协议之日五个营业日内支付，金额为人民币1.62亿元；第二期款项将于签署预售合约之日五个营业日内支付，金额为人民币6.07亿元；第三期款项将于华润水泥接获华润深圳发出的入伙通知书之日五个营业日内支付，金额为人民币4047.86万元。

土地

▌总体情况：总体供应量较上月走高，整体成交均价同环比走高

11月，总体供应量环比走高，宅地成交量增近一成，整体成交均价环比微增，二线城市环比增幅领先。出让金总额同比缩水，苏州揽金逾406亿领跑，长三角、珠三角宅地密集入市，占据出让金榜单前七位。

▌各线城市：一线城市供应上涨，二线城市成交下滑

一线城市供应量同环比上涨，成交量较上月降近八成，深圳揽金逾375亿元居首；二线城市供应量环比走高，成交方面同比量跌价涨，出让金总额同比增逾两成；三四线城市供应量环比增加逾五成，楼面均价同比下滑，出让金总额同环比走高。

▌出让金：出让金总额同比回落，苏州收金逾406亿居首

榜单总额同比回落，6城市收金同比下滑，长三角城市占据榜单9席，苏州收金逾406亿元居首。

2021年11月出让金TOP20（市本级数据）

▌宅地总价TOP10：榜单总额同比走低，深圳占据榜单半壁江山

榜单总额同比减少逾三成，拿地企业多为知名房企，入榜地块多为大体量宅地，深圳本月集体供地，占据榜单半壁江山，南山区地块成交价87亿居首。

表：2021年11月全国住宅用地成交总价 TOP10

▌宅地单价TOP10：榜单均价同比走低，深圳南山宅地领跑

榜单均价同比微跌，入榜门槛较去年上涨，长三角、珠三角分食榜单，深圳南山区宅地领跑，入榜地块楼面价差异不大，溢价率同比下降。

表：2021年11月全国住宅用地楼面单价TOP10

指标说明：文中“面积”无特殊说明外均指“建设用地面积”

数据时间：截至2021年11月26日

数据范围：以公开招拍挂市场成交数据为准

以中指土地数据库300个重点城市作为监测对象

“TOP20”榜单为300城市市本级数据，其他数据为300城市全市数据

企业

中海地产拟发行不超过29亿元公司债券；苏州、南京、深圳第三批集中供地收官

上周，房企融资类型以超短期融资券为主，部分企业通过公司债券、中期票据等方式获取资金。其中，中海地产拟发行不超过29亿元（含29亿元）公司债券。苏州、南京、深圳第三批集中供地收官。

▌投融资：中海地产拟发行不超过29亿元公司债券。苏州、南京、深圳第三批集中供地收官

上周，房企融资类型以超短期融资券为主，部分企业通过公司债券、中期票据等方式获取资金。其中，中海地产拟发行不超过29亿元（含29亿元）公司债券，债券分两个品种，品种一债券简称为21中海07，债券代码为149712，发行期限为3年期，询价区间为2.7%-3.5%。品种二债券简称为21中海08，债券代码为149713，发行期限为5年期，询价区间为3%-3.8%；珠江实业完成发行10亿元超短期融资券，发行期限270日，票面利率3.55%，债券简称21粤珠江SCP005，债券代码012105143。

上周，房企拿地城市主要集中在苏州、南京、深圳城市。其中，苏州第三批次集中供应26宗宅地，除吴江30号地块终止出让外，全部成功成交，成交规划总建面368万㎡，揽金402亿元。深圳第三批集中供地成功出让11宗地块，共揽金368.37亿元。总成交土地面积约38.07公顷，总建筑面积约191.64万平方米，起始总价约352亿元。南京第三批集中供地45宗地块成交总额为325亿元，成交土地面积约173万平方米，建筑面积约386万平方米，整体溢价率仅3.39%。与南京第二批集中土拍的成交指标对比来看，平均楼面价和溢价率均显著下滑。

▌其他重大事项：佳兆业开始偿还本金约人民币10.968亿元的理财产品；云南城投3.65亿挂牌转让陕西普润100%股权

佳兆业：开始偿还本金约人民币10.968亿元的理财产品

11月24日，佳兆业集团控股有限公司（01638.HK）发布公告称，已申请公司股份自2021年11月25日上午9时起于联交所恢复买卖。在此之前，由于其公司担保的财富产品出现逾期兑付的情况，集团股票自11月5日起暂停买卖。此次，佳兆业披露的公告显示，其所发行本金额约人民币14.934亿元的理财产品已于2021年10月及11月到期。于本公告日期，已就本金额约人民币10.968亿元的理财产品实施偿还措施。

大悦城：拟公开挂牌出售深圳房产，资产评估值3.27亿

11月25日，大悦城发布公告称，公司拟通过北京产权交易所有限公司以公开挂牌的方式分层出售位于深圳市福田区福华一路1号深圳国际交易广场的2层办公房产（3401-3416,3501-3516共32套），标的资产评估值为3.27亿元，挂牌底价依据标的资产评估值确定，即每层挂牌转让底价均为1.64亿元。本次交易采取公开挂牌方式进行，交易对方和最终交易价格尚不确定。

云南城投：3.65亿挂牌转让陕西普润达100%股权，涉60亩未开发土地

11月25日，云南城投挂牌转让陕西普润达投资发展有限公司100%股权，底价3.65亿元。信息披露公告期为11月25日-12月22日。截至2021年10月31日，陕西普润达投资发展有限公司营业收入约为5.04亿元，资产总计5.96亿元，负债总计4.56亿元，所有者权益约1.4亿元。陕西普润达此前所开发项目为“春城十八里”，位于陕西西安市西咸新区秦汉新城兰池大道西段，渭河河堤路北侧，东临西禹高速，项目净用地约233亩。目前，已开发土地约173亩，总建筑面积约18.65万平方米，已交房；剩余净用地约60亩尚未开发。

政策

中央坚持“房住不炒”定位，促进房地产行业平稳健康发展；多地完善商品房预售管理机制

11月政策形势总结

11月，人民银行在第三季度中国货币政策执行报告中，强调房住不炒和“三稳”目标不变，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，配合相关部门和地方政府实现“两个维护”。国务院副总理刘鹤在人民日报发布名为《必须实现高质量发展》的文章，再次强调“房住不炒”的定位，落实好房地产市场长效机制，顺应居民高品质住房需求，更好解决居民住房问题，促进房地产行业平稳健康发展和良性循环。另外，住建部发布了包括北京在内的21个城市（区）作为第一批城市更新试点。

近段时间以来，为应对目前部分房企出现流动资金紧张的情况，为避免项目建设资金不足，从而引发项目烂尾风险，北京、石家庄、厦门、漳州等城市进一步完善了商品房预售管控机制。北京提高商品房预售资金监管额度，石家庄上调传统建筑预售许可形象标准至主体封顶，厦门加强了对商品房预售机制和预售资金管理，漳州进一步明确了预售资金监管机制。成都优化了预售款支取条件，监管账户资金达到监管额度后，开发企业可申请支取多余部分资金。此外，南宁发布了人才购房补贴政策。

表：11月地方政府楼市调控重点政策一览

关键词：供应量八点楼市

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