新政策、新形势、新机遇——2021湾区城市更新峰会即将盛启-- 迪族网

新政策、新形势、新机遇——2021湾区城市更新峰会即将盛启

来源：中指研究院　2021-11-15 12:10:57

在我国经济发展由高速增长阶段进入高质量发展阶段的大背景下，城市开发建设由房地产主导的大规模增量建设，逐步转向以提升城市品质为主的存量提质改造，尤其是一线城市、大湾区、长三角等地区每年可供出让的主城区内建设用地资源越来越少，城市更新、存量改造成为城市提质换挡发展的重要途径。2021年城市更新首次写入政府工作报告，将成为“十四五”房地产市场发展的重要举措，促进城市发展方式快速转型，增强城市综合承载能力、促进城市可持续发展发展，未来将越来越多城市强化城市更新发展，城市更新已经站在“新时代风口”。

城市更新上升到国家战略

政策导向理性有机发展

我国城市更新发展是由地方探索先行，具有典型的“自下而上”特征。最早于2009年在深圳进行城市更新试点，随后广州、上海等一线城市相继进行推行，东莞、中山、惠州、佛山、肇庆、南京、杭州、无锡等城市更新相继进行调整完善。2020年10月中央审议通过《十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，明确提出要实施城市更新行动，城市更新首次写入我国五年规划，2021年城市更新被写入政府工作报告，短期相关政策将进入密集出台期；2021年11月住建部公布了21个第一批城市更新试点城市，引导城市积极稳妥实施城市更新行动，进一步优化城市空间结构、改善发展环境。但在落实城市更新的过程中提出未来发展的底线要求，2021年8月住建部发布《城市更新中严禁大拆大建通知》，要求除违法建筑、危房以外，严格控制大规模、成片集中拆除现状建筑，新政限制了过度房地产化的开发建设方式，提升城市更新项目的准入门槛，引导企业更加关注留、改类更新，引导企业理性参与城市更新。在城市更新上升到国家战略带动下，各地将推动形成实质性进展，在坚持“留改拆”并举的基础上进行灵活发展，优化工作机制、实施模式、政策导向等方面引导社会资本参与，为城市空间结构优化、品质提升注入新的活力。

图：2019年以来城市更新出台政策逐步提升

图：城市更新重大政策出台轨迹

城市更新加速探索形势下

企业积极布局业务发展

城市转型高质量发展是城市经济的必由之路，也是城市自我调节、品质提升内在要求。随着改革开放以来城市快速发展，但受限于人口、土地、产业等因素，城市的高质量提升逐步遇到天花板；城市的发展模式开始转向，试图实现社会、环境、人文、经济等多方面的有机结合，为城市可持续发展实现“腾笼换鸟”，为城市提速发展注入新动力。

房地产行业逐步由增量时代开始向存量时代转变，前期存量市场将逐步开始进入更新升级；据统计，2019年中国城镇人均住房建筑面积为39.8平方米，城镇的人口约为9.02亿人，目前城镇住宅存量约为358.99亿平，按照2%的城市更新转化率，城市更新或将带来约7.18亿平的市场，叠加城中村、老旧厂区、老旧街区等类型更新规模，未来城市更新市场潜力巨大。近期住建部开展21城城市更新试点工作，推动地方积极探索可持续发展模式，短期城市更新将呈现加速发展态势，不同领域企业纷纷加速布局城市更新业务，抱团合作共同应对城市更新多元化挑战，政府开始强化城市更新业务形式、推动片区综合开发运营，金融机构积极延伸业务发展，在资金层面持续支持、减轻城市更新服务企业融资压力，房企加速构建与业务拓展相匹配的组织架构与管理体系，通过合作实现优势互补、风险共担、获取低价优质土储，前期服务商开始蓬勃发展，保障补偿权益落实、推动项目合理、稳健运营，城市更新逐步成为新型城镇化背景下的新赛道。

大湾区城市更新功底深厚

新形势下企业发展迎来新机遇

粤港澳大湾区城市更新走在全国城市更新前列，根据政策完善程度、市场发展状态可将九大城市大体分为4个梯队，深圳城市更新政策数量最多，城市更新条例于2021年正式实行，位居区域城市更新前列，广州、东莞、佛山近3年政策不断完善，政策与市场呈现快速发展趋势，珠海、中山、惠州陆续强化城市更新发展，江门、肇庆城市更新市场相对较弱。

深圳2009年在全国率先提出“城市更新”概念，出台《深圳城市更新办法》标志着深圳城市更新正式拉开序幕。随后逐步完善多个配套政策、专项规定及指导意见，2020年7月出台《城市更新条例（征求意见稿）》，2021年3月1日正式实施，条例要求签约率达95%可启动个别征收，避免钉子户阻挠项目进度，加快城市更新进程。据统计，截止到2021年4月，深圳历年城市更新项目累计近千个，其中已经列入城市更新计划立项项目约460个，已通过城市更新专规批复项目约520个。

广州于2009年12月出台《加快推进“三旧”改造工作意见》、《广州推进旧城更新的实施意见》、《关于推进“城中村”整治改造的实施意见》、《关于广州市旧厂房改造土地处置1实施意见》等文件，确定了广州三旧改造“1+3”的政策体系。2015年通过《广州城市更新办法》强化城市更新赛道发展，随后出台相应城市更新办法配套文件，于2019年形成了“1+3+N”的政策体系。2020年8月，广州审议通过《深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》、《深化城市更新工作推进高质量发展工作方案》，对新一轮城市更新作出重要部署，形成“1+1+N”政策体系。经过多年的经验总结，“1+1+N”从顶层设计角度强调城市更新是实现城市高质量发展的新路径，提出以深化城市更新为突破口，树立“全周期管理”意识，建立城市更新“一张图”，以绣花功夫推进城市更新九项重点工作。

2020年中央定调未来五年将积极实施城市更新行动，2021年城市更新相关政策开始密集出台，中央10余次表态城市更新或直接出台相关政策，要求在落实城市更新底线要求、坚持“留改拆”并举的基础上，积极推动地方进行城市更新探索、形成可复制经验，在政策加速构建、规则持续完善背景下，大湾区拥有完善的体系、丰富的经验、优质的资源，或将推动企业迎来实践、发展、推广的机遇期。

共话城更新形势，遴选大湾区优秀案例

助力行业积极稳健实施城市更新行动

相比于传统新区建设，城市更新流程更加复杂，面临更多问题与挑战，大湾区城市更新已形成了丰富的更新案例、先进经验和优秀企业，为促进行业健康快速发展，发挥优质企业、典型项目的标杆效应，推动城市注入新的发展活力、产业提供发展空间，让城市发展方式由外延式扩张向内涵式增长转变，在广东省住房和城乡建设厅指导下，中指研究院联合广东省地产商会、兴广城将发掘城市更新实施能力强和发展潜力大的优秀实施主体、前期服务商，遴选优质城市更新项目，输出典型模式与宝贵经验，诚邀城市更新企业、城市更新项目参与主体、行业专家学者等进行推荐，相关研究结果将于12月19日“新政策新形势新机遇——2021中国城市更新（粤港澳大湾区）年度峰会”上进行发布。

关键词：峰会新政策新形势

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