第三批土拍多城降门槛 专家：民企拿地积极性或增加，不会一直“躺平”

近日，广州、深圳、南京、苏州、合肥、上海等全国22个热点城市纷纷挂牌土地出让信息，开启第三轮集中供地。据悉，与第二次集中供地比起来，第三轮集中供地中，有城市下调了保证金和首付款比例，有城市取消了现房销售，还有城市下调了地块的出让价格。

有专家表示，第三批集中出让的土地门槛有所降低，这是针对第二批集中供地遇冷进行的调整。第三次集中供地整体不会恢复到今年第一次的火爆局面，但预计会比第二次集中土拍表现稍好一些，流拍的情况会减少，民企拿地积极性或有所增加。

无锡全部地块成功出让

11月1日，无锡第三批集中供地土拍落幕，成为全国22个热点城市中首个完成第三轮集中供地的城市。

据悉，无锡第三次集中供地共挂牌20宗地块，总占地面积约113.74万平方米。最终，20宗地块全部顺利出让，成交总金额约273.8亿元，其中有17宗地块均为底价成交，仅3宗地块溢价出让。

对比今年三轮集中土拍，无锡三轮土拍的热度依次递减。根据统计，无锡第三轮集中供地的整体溢价率为0.01%，与首轮12%和第二轮4%的溢价形成鲜明对比。

另外，底价成交成为无锡第三轮土拍的主旋律。据统计，第三轮集中土拍溢价成交的地块比重仅有15%，而首轮和第二轮的比重分别为100%和73%。

业内人士表示，在资金环境偏紧、房地产市场降温的大背景之下，房企“躺平”的情绪仍在延续，无锡第三轮集中拍地的热度降低在意料之中。不过，与二轮中止出让、流拍的情形不同，无锡本次挂牌的20宗宅地均成功出让，这主要是因为无锡本轮土拍的地块质量较优，低溢价为房企预留了较为充足的利润空间。

业内人士表示，无锡第三批土拍并没有出现流拍现象，预计各地在第三次供地前也会充分进行市场调研，最大限度降低土地流拍率。

多城土拍门槛下降

在无锡第三批土地出让的同时，广州、深圳、杭州、苏州、合肥、上海等多个城市发布了第三批集中供地地块的出让信息，相较上一次集中供地，多个城市的土地出让规则都有较大的变化，整体来看土拍的门槛在降低。

10月24日，南京挂牌第三批集中供地的61宗地块。据悉，南京本批次出让地块按“限房价、定品质、竞地价”方式出让，取消了企业“不得联合报名竞买、不得合作开发”的要求，降低了房企资质要求——从一级和二级降低到三级资质。

10月25日，苏州挂牌第三批集中供地的26宗地块。据悉，苏州第三批集中供地下调了保证金和首付款比例。

10月27日，深圳开启第三次集中供地，挂牌了11宗宅地。据悉，深圳第三批集中供地继续保持第二次集中供地中最高溢价率的标准——15%。另外，与第二轮相比，深圳第三轮集中供地将配建指标的“全年期自持的租赁住房”调整为“可售公共住房”，相比起来，“全年期自持的租赁住房”不能变现，而“可售公共住房”可以销售，能够加速房企资金回笼。

11 月 3 日杭州公布第三次集中供地信息。在竞拍规则上，杭州同时下调了保证金和首付款比例，取消了现房销售。具体来看，在保证金方面，第二批集中供地保证金比例为30%或者50%，而第三批次保证金比率全部下调至30%；在首次付款比例上，二批次中竞得地块的房企首次需缴纳土地出让金的60%，三批次中下调为50%。同时第二批的“竞品质”地块，在第三批改为“定品质”，不再提现房销售，而是要求房企按承诺进行相应建设。

11月2日，广州公共资源交易中心公布第三批集中供地清单，共计推出17宗地，总用地面积超120公顷，起拍总价434亿元。相比前两个批次的48宗地，广州第三轮集中供地规模明显减小。

据了解，广州此次集中供地，南沙、黄埔地块，取消了“限房价”的要求。此外，番禺、白云此前流拍的地块，本次重新挂牌，其地价下降了1200-3200元/平方米不等（不扣除配建）。另外，广州本次不再强调资金来源，取消了“一个月内一次性付清总价”的要求。

流拍地块会变少

业内人士表示，第二批土拍民企参与度减弱，主要原因是市场降温加上融资难。从第三批集中出让的土地信息来看，整体门槛有所降低。这是针对第二批集中供地遇冷进行的调整，而这类降门槛的做法预计在不少二三线城市都会有所体现。

业内人士预计，第三次集中供地整体不会恢复到今年第一次的火爆局面，但预计会比第二次集中土拍表现稍好一些。一方面政策层面加码的预期已经减弱，另一方面房企本身也有发展预期，并不会选择一直“躺平”，国企和部分财务稳健型房企会更多在拿地层面发力。

业内人士表示，第三次集中供地总的特点是创造更好的拿地环境，所以拿地成本和拿地约束明显减少了，这也是考虑到当前房企的各种压力和心态，防范“躺平”现象。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《华夏时报》记者表示，第三次集中供地的变化主要是多个城市降低土地出让门槛。

至于原因，李宇嘉表示，一方面，土地市场下行，被认为是楼市全链条下行的总根源。土地市场冷淡，预示着市场可能不看好未来房价，商品房销售可能受阻，开发商资金链紧张就会缩减拿地，这就形成了恶性循环。另一方面，土地市场下行，对基建投资的冲击比较大，也影响稳地价、稳房价、稳预期的长效机制目标。

李宇嘉预测，第三轮土拍，会有很多城市跟进微调，下调拿地门槛等。但是，有的底线会坚持，比如企业拿地必须是自有资金，地块的溢价率必须要控制等等。

风财讯智库研究员蔡艳平认为，在第三次集中供地中，在放宽拿地限制的前提下，民企拿地积极性或有所增加，在城市的选择上，房企更为谨慎，更愿意把钱投入到利润率高的城市。

关键词： 地积 极性 民企

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