两成首付重现，城区降价明显：领涨东北的大连楼市出现转折

大连市东港区。李国庆／摄。

通讯员 李国庆 中房报记者 孟双奎 大连报道

楼市下行期，曾经领涨东北楼市的大连也出现了降温迹象。

甘井子区是大连楼市成交量较多的一个区。该区域房产中介人员表示，今年甘井子区房价变化明显，很多项目均价下调了1000～2000元／平方米，例如万达体育新城项目，在年初时均价还在17000元／平方米左右，目前均价只有15000元／平方米。

10月30日，记者在调研走访中也发现，大连主要地区房价已开始松动，一些楼盘均价出现明显下跌。

在东北所有重要城市中，大连与众不同，无论哈尔滨、长春还是沈阳，都是东北典型的内陆城市，冬季干燥、寒冷；大连是沿海城市，气候宜人，拥有优质港口和发达旅游业，受经济、地理、气候等多方面因素，导致大连房价在东北诸多城市中高居首位。

2021年上半年，大连楼市表现出的“强势”和“坚挺”是其他几个东北城市无法比拟的。来自国家统计局数据显示，9月份70个大中城市商品住宅销售价格指数中，大连新建商品住宅销售价格指数同比增长6.1％，二手房销售价格指数同比增长5.5％，在东北四大城市中涨幅最高。

但在一系列调控与整体市场下行下，大连楼市迎来转折点。

均价普遍下跌1000～2000元／平方米

大连甘井子区某售楼处。李国庆／摄

在大连东港区，一位房产中介人士告诉记者，东港区有大量公寓住宅，已经有不少项目出现大幅降价情况，例如碧桂园东港国际在上个月活动促销中均价仅有9000多元／平方米，一些大面积的平层户型甚至跌到了8000多元／平方米，虽然近期价格回涨了一些，但较2021年上半年，价格普遍要低一些。

在沙河口区，万科大都会星海项目售楼处销售人员称，目前市场整体行情不好，原计划在10月底交房，由于疫情等原因，交房时间推迟到明年1月底。销售人员还介绍，万科大都会星海项目整体均价在2万元／平方米以上，“十一”过后，一些北向房源以特价方式售卖，均价在12500～13500元／平方米；在“十一”活动前，这些房源均价在17000元／平方米，平均降幅达到了4000元／平方米。

今年甘井子区房价也变化较明显。在万达体育新城售楼处，销售人员对记者表示，最近一段时间项目正在做活动，一些房源打特价，有些房子与以前相比降了近20万元，每平方米便宜近2000元，原价150多万元房子如今130万元左右就能买下。

位于同一区域的招商观园1872项目，销售人员告诉记者，招商观园四期刚开盘时售价在19000～20000元／平方米，为了应对市场下行趋势，后期加推的几栋楼不得不降低装修标准，将均价调低了2000元／平方米，虽然在装修标准上有部分缩水，但整体房价还是降了不少，一些洋房总房款较之前便宜近30万元。

限售政策出台大连楼市出现转折

实际上，今年大连房地产市场高开低走、先扬后抑，转折点出现在9月，这与大连市出台的相关限售政策有很大关系。

8月13日，大连市政府出台了《大连市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控和监管工作的通知》，凡在中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新区新购买住房的严格限制上市交易。商品住房需自网签备案之日起满5年方可上市交易，二手住房需取得《不动产权证书》满3年方可上市交易。

图片来源：大连房产公众号

限售政策出台后，大连楼市立刻出现变化。根据数联天下提供的大连市六区商品住宅成交量走势图可以看出，从第33周开始成交量明显下滑。在限售推出前，7月份大连楼市商品房周成交量高峰期达到了2000套以上；限购政策推出后，9月份周成交量最低时还不到500套，好一点也只有1000套左右。与去年同期相比，周成交量下滑30％以上。

房产分析人士称，自出台限售政策后，大连房地产市场一天比一天冷。限售政策在打击投机炒房客同时，也加重了普通刚需购房者观望情绪。

大连贝壳网房产中介人士告诉记者，现在各大售楼处看房人很少，中介门店也没什么客源。很多楼盘项目均有优惠或折扣，每平方米单价均有千元左右降幅；一些不好卖的楼盘甚至降价幅度更大。“这与限售政策出台有很大关系，限售政策给短期买房投资人设置了较高门槛，房价失去上升动力，随之刚需购房者热情下挫，因此造成了大连楼市前一段时间较大的市场波动。”

另外，地产商选择在此时主动降价与年底回款压力增大有一定关系。一位地产专家透露，距离2021年只剩一个月左右时间，如果开发商此时不主动降价促销，在年底很难完成回款任务，尤其是一些还踩在“三道红线”内房企，例如融创、万达、恒大等资金压力较大，降价幅度会明显大一些；一些资金实力尚可的房企，也面临着较大业绩压力。负责万科销售渠道的一位人士告诉记者，今年万科要在大连市场完成100亿元销售目标，1～5月仅完成15.9亿元；从7月份开始，万科一些项目也开始有计划地打折降价，就是为了能更接近年底销售目标。

购房门槛下降新房首付低至20％

大连楼市成交量持续下滑，虽然没有像沈阳、长春一些城市那样推出“限跌令”或所谓的救市政策，但在房贷政策和贷款利率上出现了一定的松绑迹象。

记者在走访调研期间，某售楼处售楼员在介绍项目时说：“银行贷款政策最近几天出现了变化，之前要想在大连买房，需要缴纳五险一金银行才给贷款，并且首付不能做到两成，现在招行、工行、建行、农行贷款政策放松了些，首套首付可以做到两成，且利率也下调了。”

记者走访一些楼盘发现，甘井子区和一些不限购地区首付大部分均能做到两成。房产中介人士告诉记者：之前在甘井子区首套房首付至少要在30％～40％，现在首套能做到20％；同时房贷利率也发生了明显变化，之前首套房商业贷款利率至少要5.8％～5.9％，目前利率已经可以做到5.6％。

目前银行贷款政策放松，对于房地产市场的确是一种刺激，但目前还没有看到明显改观，百姓购房观望情绪还很严重。一位原本想要定居大连的人士表示：大连房价比沈阳普遍要高很多，但工资收入并没有比沈阳高出多少，这让他的购房成本提高了，虽然房价出现了松动，很多楼盘均打折降价，但对于他来说目前的房价还是难以承受，他在犹豫是否要留在大连继续发展。

数据显示，2020年1～6月，大连人均可支配收入23886元，沈阳人均可支配收入23261元，收入上两者相差无几。但大连房价要比沈阳高出一大截，2021年8月沈阳地区新房均价为12710元／平方米，大连为17434元／平方米。

有分析人士评论，大连房价与人均收入严重不对，对于大连本地人来说要想进行住房改善升级难度都很大；对于一些外地人来说，高昂的房价更难让他们留在这个城市。虽然楼市降价对于房地产泡沫有一定挤压作用，但也造成成交量大幅下滑。银行房贷政策放松后，对今后楼市回暖是否有帮助，还有待后续观察。

关键词： 首付 大连 楼市

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