解惑！混沌迷茫下看清置业者变化

解惑！混沌迷茫下看清置业者变化 | 中指调查

来源：中指研究院　2021-11-05 18:10:16

为持续反映中国居民置业心态，中指调查每月底持续开展对全国城市居民的置业意愿调查，并基于调查数据形成分析报告，以动态了解最新形势下，居民置业信心、置业计划、政策及价格预期等。

本次调查依托CREIS中指·云调研平台形成问卷。通过房天下网站平台、房天下经纪云、中指调查公众号以及中指研究院各分院等渠道进行问卷收集。本次共计收集问卷约7000份。现将问卷填答情况进行系统汇总，供行业和社会各界参考。

划重点：

①购房需求触底反弹：10月受访者购房需求占比较上月回升4个百分点，购房需求触底反弹，京津冀需求增幅尤为突出。

②观望情绪延续：10月全国置业到访占比维持稳定，伴随楼市下行叠加政策不确定性，观望情绪依然较浓。

③入市节奏放缓：10月计划半年内购房的占比降至13%，创今年以来新低，入市节奏再放缓。

④房地产税对短期市场影响较小：短期房价预期以平稳为主，拥有1套房多选择继续持有，2套房的人多选择出租，3套房以上人群选择待细则出台决定占比提升，同时有近三成人群选择出售房产。

⑤短期房价趋于平稳：10月49%的受访者认为短期房价将保持平稳，上涨预期趋于理性。

⑥贷款难度仍位居高位：近期信贷政策定调虽有转向，但受银行贷款集中管控限制，居民置业贷款难度仍位居高位，10月45%受访者表示银行贷款额度没有变化。

⑦置业意愿显著下降：房价上涨预期减弱、贷款难度较大，置业意愿持续下降，10月受访者购房意愿强于上月的占比较上月下降12个百分点。

受访者一览

与往期略有不同，此次参与调查的受访者主要以二线为主，一线和三四线相对较少。看城市能级和年龄，受访者中，绝大部分是在较高能级城市工作的青年，主要集中于85后～95后，是目前购房需求的主力军，看区域分布，受访者多在经济活力较大的国家级城市群工作和居住，因为这些地区房地产市场相对发达。

图：2021年10月受访者年龄和城市能级占比

图：2021年10月受访者城市分布热力图

购房计划

◆计划买房

购房置业需求触底反弹：本次调查中，54%的受访者拥有购房置业需求，占比较上月回升了4个百分点，计划购房置业需求触底反弹；分能级来看，除二线城市计划购房占比保持不变外，其余各能级城市的受访者有购房计划的占比均出现了提升，其中一线提升4%，三四线提升了8%，涨幅最大，县城提升4%；分区域来看，各区域差异较大，京津冀提升10%，涨幅明显，长三角、珠三角等区域计划购房的占比小幅提升，海峡西岸、长江中游出现小幅下降。整体来看，本月受访者的购房置业需求出现回升，继上个月触底后出现反弹。

图：2021年5月-2021年10月受访者有购房计划的占比（全国和分能级）

图：2021年5月-2021年10月受访者有购房计划的占比（分区域）

◆计划购房时间

购房节奏依然较慢（半年内购房者占比创新低）：2021年10月，有13%的受访者计划在半年内买房，与上个月相比下降了2个百分点，为今年以来最低值；计划半年到1年内和1~2年购房的占比分别为44%和31%，整体计划置业时间出现延后。近期多个房企出现“暴雷”，置业者对购买期房有所忌惮，同时“房地产税”即将落地试点，这给房地产市场增加了一些列不确定因素和潜在风险，多数购房者持续观望，放缓入市节奏。

图：2021年5月-2021年10月购房计划的时间分布

置业准备和渠道

◆置业准备

观望情绪延续，置业到访占比稳定：10月，有73%的受访者表示曾到访过售楼处或中介场所看房，这一占比处于历史中等位置；从不同城市等级来看，受访者到访率随城市能级降低而呈现下降趋势，其中，一线城市到访比例达83%，为各能级最高，县城到访占比为57%，为各能级最低。近两个月，楼市调控效果明显，市场降温显著，购房者置业情绪迅速下降，本月多地贷款政策有放松趋势，置业者情绪有所回升，但市场观望氛围持续浓烈，目前市场置业准备行为处于中低水平。

图：2021年10月受访者到访购房场所情况（全国和不同能级）

◆置业渠道

去渠道化趋势明显，数字化营销发力：本月，从调查的反馈来看，网络在线营销已经成为和第三方渠道、老带新、自然来访占比接近的重要置业渠道方式，自去年疫情以来，网络在线营销快速发展，逐渐成为房企新的营销发力点，第三方渠道不再是房企营销端不可或缺的营销方式，网络在线营销逐渐成为重要的置业渠道来源，随着地产智能化、数字化升级，人们从线上渠道获取信息的占比不断提高，数字化营销时代悄然到来。

图：2021年10月受访者置业渠道来源（全国）

置换购房

◆购房方式

未来“置换”购房者将成为置业重要群体，二线、三四线表现更加突出：楼市已经进入存量时代，居民购房已经逐渐从“住房刚需”转向“改善刚需”。本月，有38%的受访者表示将会通过“置换”来实现购房。不同能级城市中，二线、三四线，在“置换购房”占比均为39%，高于一线和县城，主要是因为一线城市置换成本和门槛过高，而县城因人群消费能力较低致置换购房的需求有限。本月调查结果显示，在已经完成购房的人群中，有近三成的比例通过“置换”完成，而未来计划通过“置换”来购房的比例将达到44%。可以发现，“置换购房”人群逐渐成为未来购房者中的重要群体。目前房企也逐渐开始关注置换市场需求，比如走出广州布局全国的越秀地产已经在多个城市打造置换改善产品，其在广州万博CBD在售的越秀和樾府成为广州置换人群认可的的代表之一，从去年到今年几次推新去化均取得不错效果。作为广州中高端产品线中的项目之一，购买主要以高收入改善人群为主，该部分人群对住房品质要求更高，未来购房市场将会向该部分人群有所倾斜。

图：2021年10月受访者通过“置换”来购房的比例（全国和不同能级）

图：2021年10月已购房和计划购房“置换”占比

◆二手房“置换时间”

目前二手房置换时间集中于1-3个月，一线置换速度最快（略）

贷款难度

◆放贷周期

信贷环境边际改善，银行放贷周期缩短：9月底以来央行多次释放积极信号，银行贷款有边际放松趋势，致银行放贷周期有所加快，近五成的受访者表示自己所在城市放贷周期缩短1-6个月。其中，以郑州为代表的中原地区和以唐山为代表的京津冀地区放贷周期缩短1-3个月，以上海、苏州、芜湖等为代表的长三角和以广州为代表的珠三角放贷周期缩短3-6个月，放贷速度明显加快。预计四季度住房信贷的投放将回归“平稳有序”，对首套置业客群、卖一买一的改善客群予以保障和支持。

…图略

◆贷款额度：贷款环境虽边际放松，但贷款难度仍较大（略）

◆贷款难度对购房周期的影响：贷款难度较大叠加购房潜在风险提升，购房周期大幅延长（略）

“房地产税”

◆“房地产税”对房价的影响

房价预期平稳为主，一线仍有上涨潜力：近日，全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，预示着持续讨论多年的“房地产税”将会加速落地进程。为了解市场对“房地产税”的态度，本次调查了受访者对此的看法。调查结果表明，有五成的受访者认为在“房地产税”落地式但的情况下，房价整体将会保持平稳。在不同能级城市中，仍有38%的受访者看好房价继续上涨，因为一线城市对人口的强吸引力使得一线置业需求长期保持稳定，市场供需较为平稳，房价上涨符合市场运行规律。

…图略

◆“房地产税”对购房周期的影响：购房提前，一线、二线购房加快（略）

◆“房地产税”试点下房产处置方式：“房地产税”试点下，一线房产持有为主；二套出租，三套及以上选择理性观望（略）

未来预期

◆政策预期

楼市政策预期趋于稳定：城市二手房指导价及学区房监管效果显现，近期楼市热度持续下降，逐渐达到稳楼市预期。在此次调查中，有32%的受访者预期未来楼市政策将会趋紧，政策收紧预期保持稳定，同时有44%的人预期政策保持平稳，较上个月提升6%。整体来看，预期未来楼市调控以稳为主，保持现有的严厉态势。

一线和长三角政策持续收紧：在不同能级城市中，一线城市有42%的受访者认为未来的政策将会持续趋紧，远超过其他能级城市；二线城市有43%的受访者表示楼市政策将会保持稳定，这一占比为各能级城市中最高。在不同区域中，长三角区域有43%的受访者预期未来政策会继续趋紧，主要因为长三角楼市热度高于其余地区，政府调控预期持续收紧。

图：2021年10月受访者对未来楼市政策预期（全国和不同能级）

图：2021年10月受访者对未来楼市政策预期（不同区域）

◆房价预期

整体房价预期以稳为主：近期楼市降温明显，居民置业情绪趋于理性，房价预期趋于稳定。据调查显示，近五成的受访者认为所在城市的房价将会持续保持平稳，认为房价仍会上涨的占比降至为30%。

一线和长三角区域房价上涨保持乐观：对于不同能级城市，一线城市有41%受访者认为房价会继续上涨，远超其他能级城市，他们认为一线城市房产价值依然较为优越，未来仍是保值增值型资产；二线城市有49%的受访者认为所在城市房价会保持相对稳定。对于不同区域，长三角各都市圈产业协同发展，经济活力较强，城市对人才吸附能力持续增强，对未来楼市支撑力度较强，超四成的受访者短期对房价上涨保持乐观。

图：2021年10月受访者对房价的预期（全国和不同能级）

图：2021年10月受访者对房价的预期（不同区域）

购房意愿

◆购房意愿下滑明显

10月，楼市趋冷叠加房企接连“暴雷”、“房地产税”即将落地试点，给置业者购房增加许多不确定性因素和风险，购房者置业信心再次下降，致使楼市热度持续下降。本月，购房信贷政策虽有边际放松迹象，但受贷款额度限制，置业群体受益有限，延续观望态度，本月28%的受访者购房意愿强于上个月，较上个月下降12个百分点，降幅较为显著。

…图略

◆一线城市购房情绪独占高位，二线城市购房意愿表现最为平稳（略）

◆长三角置业意愿居高不下，京津冀购房意愿再创新低（略）

总结和企业策略建议

◆总结

总结来看，中央对信贷定调开始转向，购房需求呈现触底回升趋势，但房价上涨预期逐步打破、市场有价无市，短期居民置业意愿仍处于低位，置业到访占比处于相对低位，市场观望情绪依然较为浓烈。购房者认为短期楼市政策将以稳为主，贷款周期出现边际缩短迹象，但贷款额度、审核条件依然保持相对严格，市场信贷改善幅度相对有限，短期市场或有小幅回升，但房价或将维持相对稳定。

◆企业策略建议：楼市宅地市场齐降温，营销聚焦刚需群体、强化价格与营销策略，投资需保障安全、强化土储结构调整

近期，随着二手房指导价、学区房调控范围的扩大，房企融资债暴雷事件频发、“房地产税”开始试点实施，增加了购房者的不确定性和潜在风险，购房者置业意愿快速下滑，房地产市场出现快速降温，房企资金流持续紧绷；为保障房地产市场稳定发展，高层密集表态保障刚需群体信贷需求，并对部分区域开始展开窗口指导，在保证总量控制前提下进行跨区域信贷调节，预计短期将优先省内信贷空间调节、再进行省份之间信贷调整，东部城市、省会城市的刚需积压信贷或将逐步得到满足，短期市场销售可聚焦刚需进行营销；但整体信贷的宽松幅度仍将有限，未来整体信贷资金或将与市场热度保持动态平衡状态，四季度市场销售或将延续激烈竞争态势，核心一二线城市市场需求支撑度相对较强，广州、深圳、成都、无锡等城市先行下调房贷利率、缩短放贷周期，可合理利用价格策略提升销售规模，同时积极利用网络营销发展趋势，强化推广活动营销与销拓一体置业潜力，而三四线城市市场热度快速降至低位，购房置业情绪快速降温，预计短期回升幅度或将有限，建议随行就市、“降价促销”提升资金周转金额。对于投资端来说，多城市在二次集中土拍升级出让规则，严查购地资金、竞品质、限马甲、现房销售等措施不同程度降低房企资金周转率、提升拿地门槛，对房企综合运营能力提出挑战，房企拿地积极性明显减弱；虽然近期高层集中解决房企美元债危机、信贷边际放松改善企业资金周转，但房企整体运营资金依然相对紧张，建议短期房企依然以稳健安全运营为主，理性谨慎拿地布局；对于资金相对充裕的房企可适度提升拿地规模，积极布局杭州、深圳、合肥、西安、成都等人口大幅流入型城市，但仍要避免高价地、地王、竞争激烈的地块。

关键词：中指混沌迷茫

推荐DIY文章