中指研究院：楼市整体成交下行中央对房地产金融监管从严-- 迪族网

中指研究院：楼市整体成交下行中央对房地产金融监管从严

来源：房天下产业网　2021-11-02 18:10:15

2021年11月2日，中指研究院发布《中国主要城市房地产市场交易情报（2021年10月）》。2021年10月楼市整体成交延续下降态势，二三线代表城市同环比均下降。截至10月末，中指监测的主要城市库存总量环比上升0.45%。

一、政策盘点

中央“两个维护”维稳市场，房地产信贷环境或将边际改善

9月24日，中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度例会中，央行首次指出要“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，随后，中央多次释放稳楼市信号，一周以内，人民银行、银保监会联合召开的房地产金融工作座谈会积极商讨落地方案，会议中再次强调要求金融机构按照法制化、市场化原则，落实“两个维护”，同时，会议中关于房地产金融审慎管理制度的提法有所变化，从原来的“持续加强”和“深化”改变为“准确把握”和“执行好”。

10月，中央更是频繁发声，持续释放维稳信号，稳定房地产市场预期。

10月15日，央行第三季度金融统计数据新闻发布会上，央行重申下一阶段的货币政策仍将以稳为主，“稳健的货币政策将灵活精准、合理适度，以稳为主、稳字当头”，并提出四季度银行体系流动性供求将继续保持基本平衡，不会出现大的波动。针对市场关注的房地产信贷管理方面，邹澜司长指出，“少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常”。

10月20日，2021金融街论坛年会开幕，谈及了比较敏感的恒大暴雷、房地产市场和全球货币政策转向等一系列问题。针对房地产市场近况,国务院副总理刘鹤表示“目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变”。关于恒大事件，央行行长易纲表示，“总体而言，恒大风险是个案风险，恒大事件对金融行业的外溢性可控”。针对房地产金融贷款方面，央行副行长潘功胜表示，“金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常”，关于下一步房地产金融方向，潘功胜重申“两个维护”，表示“下一步，金融部门将积极配合住房城乡建设部和地方政府坚定的维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。

10月21日,三季度银行业保险业数据信息暨监管重点工作发布会中，关于银保监会如何维护房地产市场的稳定健康发展，银保监会刘忠瑞指出，主要的工作包括五个方面：一，督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求；第二，保障好刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持；第三，因城施策，指导派出机构配合地方政府做好房地产调控；第四，严肃惩治违法违规行为。第五，稳妥做好对住房租赁市场的金融支持。

受房地产调控政策、信贷收紧、部分企业债务违约等因素影响，购房者置业情绪明显降低，房地产市场调整态势显著，进一步加剧了房企的资金回笼压力。监管层要求金融机构要准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放。刘鹤副总理表示“合理的资金需求正在得到满足”。潘功胜指出，对于房地产市场，“金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正”，房地产信贷政策转向正在缓慢发生。四季度，房地产信贷政策会边际调整放松，房地产信贷投放将有所改善。从需求端看，合理住房个贷需求将得以满足，信贷审批时间缩短，利率有所下调，房地产需求释放，市场销售有望得以改善。从供给端看，一方面，房企合理融资需求将会得到满足，融资困难一定程度上将得到缓解。另一方面，销售改善，也有利于房企销售资金回笼。

房地产税试点工作或将加速落地

今年以来房地产税被高频提及。5月，财政部等4部门已召开房地产税改革试点工作座谈会，听取了部分城市政府负责人及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。8月，财政部指出下一步将健全地方税、直接税体系，积极稳妥推进房地产税立法和改革，配合做好增值税法、消费税法、关税法等立法审核工作。整体来看，房地产税立法和改革一直在积极稳妥推进。

10月15日，习近平总书记在《求是》发表文章《扎实推进共同富裕》，进一步强调“积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”，在扎实推进共同富裕的当下，房地产税或将在规范和调节高收入中发挥更加重要的作用。

10月23日，为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。《决定》授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。《决定》内容包括：

一、试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

二、国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。

三、国务院按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区，报全国人民代表大会常务委员会备案。

本决定授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。试点过程中，国务院应当及时总结试点经验，在授权期限届满的六个月以前，向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况，需要继续授权的，可以提出相关意见，由全国人民代表大会常务委员会决定。条件成熟时，及时制定法律。

本次全国人大常务委员会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，充分体现了国家最高领导人发声后，房地产税试点工作在加速推进和落地。从表述中亦可看出，房地产税的作用更多地是引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，稳定房地产市场是重要目的之一。值得注意的是，房地产税立法与改革的原则仍是“积极稳妥”，授权试点期限为五年，待充分总结试点经验，条件成熟时及时制定法律。授权期限届满后，仍需继续授权的，仍有望继续授权。

财政部、税务总局有关负责人已表示，财政部、税务总局将依照全国人大常委会的授权，起草房地产税试点办法（草案），按程序做好试点各项准备工作，目前看，试点城市名单或将加速落地，而五年期限内，是否会新增试点城市，我们认为中央仍将会根据各地房地产市场情况进行合理安排和推进。针对试点地区，《决定》中明确提出要“统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区”，预计试点地区更多地将出现在房价高、前期房价涨幅较大、市场韧性较强的地区。

综合来看，征收房地产税或可降低全社会对地产的依赖，试点城市短期市场成交可能受到一定冲击，房价也会出现阶段性回调。但从中长期来看，一二线核心城市仍是人口主要流入地，结合“要增加城乡居民住房、农村土地、金融资产等各类财产性收入”的相关表述，未来核心城市及区域房价平稳上涨的趋势具备较强支撑，也符合全社会总体利益。

结合当前情况，三季度全国房地产市场经历了深度调整，尽管9月底以来，调控政策已有所转向，调控及信贷环境改善预期不断加强，但市场尚未出现全面恢复，试点城市推行时点也需结合市场情况确定，预计试点城市最快可在2022年开始执行。

各地房地产扶持政策频出，部分城市信贷环境改善

地方层面，当前多地出台房地产扶持政策，涉及公积金贷款放宽、城市出台补贴政策、规范房价波动、预售机制调整等多项内容，均体现了在中央指导下，地方政府积极出台调控政策维护楼市稳定，避免楼市“大起大落”，提振购房者对市场的信心，缓解房企资金压力，以稳定市场预期，保障市场平稳运行。

加强房地产市场秩序管控，部分城市新房“限跌”。近几个月，据不完全统计已有菏泽、岳阳、长春、昆明、鄂州等十余个城市加强了对于房企降价销售行为的规范，打压恶意降价或大幅度降价，维护市场秩序。10月14日，湖北孝感要求楼盘在取得商品房预售许可后，拟销售价格（实际成交价格）调整幅度超过备案价10%的浮动，均需要重新备案。10月21日，湖州发布消息，低于备案价85折无法网签。在政府出台的限跌政策影响下，购房者对房地产市场的预期一定程度上得以稳定。

加大引才力度，提振房地产市场活跃度，部分城市发放人才购房补贴。10月10日，哈尔滨给在本市购房的优秀人才提供最高10万元的首套购房补贴。10月11日，宁波亦发布了相应的人才购房补贴政策，对符合条件的大专学历或初级职称人才，可给与最高8万元购房补贴。其中，部分城市购房补贴范围扩大。此前已有长春为首次购买90平方米以下商品住房的群体予以购房补贴，其中不仅包含人才群体，也包含进城农民群体。近期，哈尔滨同样扩大了补贴范围至全部新市民，购置首套商品房即可享受购房补贴。

放宽落户门槛，为房市注入新鲜活力。今年以来“零门槛”落户的省或城市增多，青海、湖北、甘肃等省份以及青岛、昆明等城市持续放开落户政策，各地户籍制度改革持续推进。近期，《甘肃省“十四五”市场体系建设规划》发布，强调“深化户籍制度改革，全面放开全省落户限制，实现城市、城镇落户‘零门槛’，推动户籍准入年限同城化累计互认”。继6月11日湖北省取消了除武汉市外全省其他地区落户限制，9月11日武汉落户政策再放松，发布接近“零门槛”落户政策，落户条件从就业满两年调整为连续6个月武市企业职工基本养老保险即可申请落户。另外，佛山实现珠三角城市群户籍准入年限同城化累计互认。

哈尔滨、义乌发文稳楼市，降低预售许可门槛。10月10日，哈尔滨出台“十六条”中放宽了预售门槛，预售标准从“高层建设2/3、多层封顶”，调整为目前的“高层达到一层工程主体施工形象、多层达到二层工程施工形象”即可申请预售资质。10月20日，金华义乌市出台房地产调控政策，降低预售条件。取消原有每批次间隔时间不少于3个月的规定。预售门槛的降低，一定程度上缓解了房地产开发企业的资金压力。

近期全国房地产调控出现边际放松，但在中央“房住不炒”的调控方向下，整体仍较为严紧，部分城市推出了规范市场秩序、管控市场价格的相关政策。

二手住房交易参考价格发布机制建立。10月8日，东莞市住房和城乡建设局发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，通知提到，东莞市住房城乡建设局东莞出台二手房交易参考价发布机制，首批纳入218个楼盘。并指出，房产经纪、房地产信息发布平台等不得受理或对对外发布明显高于本市二手住房交易参考价格的房源。

部分城市人才落户门槛收紧。10月9日，杭州发布关于调整杭州市大学毕业生落户政策的公告。此次政策属于收紧性政策，对比此前规定，此次政策有两个变化，第一，取消了大专生人才引进落户的政策。第二，硕士研究生此前可以“先落户，后就业”，但现在需先有工作并缴纳社保。

自住建部8部门发布关于持续整治规范房地产市场秩序的通知后，各地纷纷响应，从房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域，规范市场秩序。为规范管理商品房现售行为，10月11日，山东烟台发布《关于加强商品房现售管理的通知》，文件规范商品房现售行为，实现商品房网签备案现售全覆盖。为加强全装修样板房管理工作，10月12日，浙江绍兴市镜湖新区发布《关于进一步加强全装修交付标准住宅样板房管理工作的通知》，明确规定镜湖新区范围内出让土地的新建住宅，全部实行全装修和成品交付。为规范预售资金监管机制，10月21日，青岛发布《青岛市商品房预售资金监管暂行实施细则》，提出监管账户是预售资金收存的唯一账户，承购人须将全部预付购房款直接存入监管账户。同时，为规范房企销售行为，各城市纷纷推出“购房交易风险提示”，并要求房地产开发项目公司在销售现场醒目位置公示，供消费者准确识别风险。10月8日，针对购房过程中需要重点关注的风险事项，广州市住房和城乡建设局作出7点提示。10月20日，嘉兴海盐发布20条购房交易风险提示。

短期看来，预计各地稳定市场的扶持型调控政策将有更多城市跟进。部分房地产市场调整压力较大、去库存压力和房企经营压力较大的城市，将基于“两个维护”要求，适度、合理地调整政策，加强对于首套住房的信贷支持，发放购房补贴、提升公积金贷款额度、降低房贷利率等，稳定购房者预期，维护住房消费者的合法权益，防止“误伤”刚需群体，同时亦为房企提供合理信贷支持。但需要注意的是，全国整体调控仍保持严紧态势，中央始终坚持“房住不炒”和“三稳”目标，调控政策存在边际放松的预期，但大幅度放松可能性很小。

【中指观点】

2021年10月楼市整体成交延续下降态势，二三线代表城市同环比均下降。截至10月末，中指监测的主要城市库存总量环比上升0.45%。

二、市场概况

需求：10月楼市成交延续下降态势，二三线城市同环比均降

10月楼市成交量同环比均降。CREIS中指数据显示，2021年10月监测的主要城市成交面积环比下降4.26%，近5成城市环比均有不同程度下降，同比则下降28.95%。

环比来看，10个城市下降，泉州降幅较明显，福州次之，此外南宁和广州降幅较小，在5%以内；环比上升的城市中，东莞升幅明显。同比来看，17个城市下降，泉州、福州和重庆降幅较为明显。

分城市来看，一线城市成交面积环比上升9.85%，其中深圳升幅较大，为40.65%；一线城市同比下降8.23%，其中广州降幅较大。二线代表城市成交面积环比下降8.16%，同比下降30.60%。三线代表城市成交面积较上月下降7.50%，同比下降49.29%。

库存：库存总量稳中微升，韶关、厦门升幅显著

截至2021年10月末，中指监测的主要城市库存总量环比上升0.45%。重点监测的城市中，韶关升幅较大，为11.64%；厦门居次席，升幅为6.55%；南京升幅为5.98%，位居第三；重点监测的城市中，杭州环比降幅较大，为5.64%。

关键词：产业天下

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