董事会平稳换届，招商蛇口的新瓶与旧酒

在79位股东及股东代表的现场见证下，招商蛇口于2021年10月19日平稳完成董事会换届。招商蛇口新一届的高级管理人员名单也随之出炉。

根据招商蛇口发布的公告，招商蛇口第三届董事会2021年第一次临时会议审议并通过选举许永军为公司董事长，聘任蒋铁峰为公司总经理，聂黎明为副总经理，黄均隆为财务总监，刘宁为副总经理兼任董事会秘书，刘晔为副总经理兼任总法律顾问、陈江为证券事务代表。

与其他央企相似，招商蛇口的管理层倾向于从招商系自身培养体系中选拔，亦多数是服役招商系多年的老将。自从2015年完成重大无先例重组以后，招商蛇口权力结构逐渐稳定，许永军带领的高管团队也经历、见证了这艘巨舰的业绩起伏。

重组之初，招商蛇口一度被业界视作是房企转型的排头兵，五年多以来，招商蛇口当初划定的三大板块社区开发、园区开发和邮轮产业发展分化，除了社区开发之外，园区与邮轮声音渐弱。

这几年，招商蛇口一直极力摆脱“房地产商”的定位，调整战略布局概念，在投资者为持有型物业运营商、为物业服务企业投出支持票时，它亦喊出打造产业园区、集中商业、招商积余、邮轮四大IP，做持有型物业运营商。

相比起其他以综合开发为主业的央企，招商蛇口所拥有的背景、资源都是相对突出的。但是在组织创新、战略转型上，招商蛇口表现得略为踟蹰。新一届董事会、管理层将为招商蛇口什么样的变化，也将是投资者、资本市场以及行业关注的焦点。

坚守

招商蛇口新一届高级管理人员中，董事长仍由许永军担任。许永军出生于1963年，于2015年调任招商蛇口，任总经理一职。在此之前，他长期任职于招商局体系下的另一家公司招商物流，历任公司市场总监、副总经理、常务副总经理、总经理兼党委副书记。

许永军在到任招商蛇口前并无综合开发经验，这一任命也让外界感到颇为意外。不过，招商局体系在许永军上任之时给予了高度肯定。

在宣布招商蛇口经营班子调整的干部大会上，时任招商局集团董事长李建红介绍许永军时称：许永军具有坚定的政治信仰和忠诚的高尚情怀，在市场上摸爬滚打，经历了多个岗位的锻炼，市场经验比较丰富，有一把手工作经历，综合素质较高，分析问题能力较强，关注市场和客户，理解集团战略，工作富有激情，有国际化视野。在激烈的全球地产人才市场中也具有很强的竞争力。

“最近在集团中白项目合作中充分体现出许永军敏锐创新意识和务实创业精神，相信许永军在集团领导下一定会带领招商新蛇口领导班子开拓进取，认真做好转型发展各项工作。”李建红表示。

许永军在招商蛇口的履职过程也十分顺利。2019年，许永军接棒孙承铭成为招商蛇口董事长；今年这一次招商蛇口董事会换届，他也成功连任。

还有被聘任为总经理的蒋铁峰，是由招商局集团发布全球招聘后遴选出来的，也已经在招商局体系中履职多年。

公开资料显示，蒋铁峰出生于1973年，毕业于华中理工大学土木工程系建筑工程专业，获学士学位，后就读于清华大学，获工学硕士学位。曾任招商地产南京公司总经理，重组上市后历任招商蛇口上海公司总经理、华东区域和江南区域总经理、公司副总经理等。

招商蛇口彼时称，蒋铁峰是延续招商蛇口一贯的市场化用人选拔机制，通过公开招聘，脱颖而出的公司总经理。在此次董事会换届后，蒋铁峰获得了董事会的充分肯定，也将继续担任招商蛇口总经理职务。

IPG中国首席经济学家柏文喜在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“相比较其他央企团队，招商蛇口在组织架构方面还是相对比较传统。通过董事会迭代对公司治理体系和管理能力进行提升，也是抓住新的发展机遇和应对行业变化挑战的必要之举。”

创新

如果评价招商蛇口这几年的经营管理业绩，投资者、资本市场或许难以给出一致的反馈。这几年，在规模上并无更大进取的背景下，招商蛇口的净利润坐起了过山车，股价表现也不理想。

截至2021年10月26日收盘，招商蛇口收于11.29元／股，跌幅为1.66％，总市值为894.53亿元，相较于上市之初的23.9元／股的定价，已经跌去过半。

纵观过去几年，招商蛇口净利润呈现的是大起大落之势。招商蛇口发布的数据显示，2019年上半年招商蛇口的净利润为48.98亿元，2020年同期为9.13亿元，大幅下滑81％；今年上半年，净利润又大幅提升为42.51亿元。

招商蛇口今年前三季度业绩继续保持增长，据其发布的公告，2021年前三季度，公司实现营业收入817.57亿元，同比增长63.13％；归属于上市公司股东的净利润63.51亿元，同比增长189.76％

招商蛇口表示，年初至报告期末，归属于上市公司股东的净利润同比增长的原因，一方面是公司房地产业务结转规模同比大幅增长；另一方面，以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT作为首批基础设施公募REITs之一成功上市，产生税后收益14.58亿元。

一位不愿具名的地产分析师则告诉21世纪经济报道记者，“能增这么多，不是业绩好，而是去年掉得多。”

柏文喜也表示，过去几年招商蛇口业绩起伏大，和市场形势变化以及公司处于战略转型调整期有关。“REITs上市虽然从流动性方面改善和提升了招商蛇口的基本面并让其本期业绩大增”，但增长动力尚待观察。

也正是因为业绩表现不稳定加之转型的迫切压力，招商蛇口近年来致力于打造持有型业务，这也是其熨平业绩的一个保障。

许永军曾公开表示，招商蛇口的综合发展价值体现在“可持续发展”上，并且在转型过程中，“运营服务”是价值创造的道路。在未来，公司发展将以运营为主、销售为辅。在集中商业方面，招商蛇口还提出了“双百”要求，即2025年末拥有100个购物中心、营收100亿元。

不过，截至目前，招商蛇口的运营业务在业绩中贡献比例依然不大。招商蛇口2021年半年报显示，招商蛇口三大业务社区开发与运营、园区开发与运营、邮轮产业建设与运营，分别占营收比例分别为：71.53％、28.3％、0.17％。

而今年上半年，招商蛇口实现持有型物业经营收入仅16.70亿元，酒店经营收入3.03亿元，2025年末要跃过百亿营收，跨度颇大。

在房地产行业逐渐走向低迷之际，招商蛇口“可持续发展”的战略顺应了时势。投资者和资本市场通常是从未来看现在，唯有增长性才是确定性。这是招商蛇口新一届董事会、管理层需要证明的着力点，也是招商蛇口需要向外界展示的实力。

21世纪经济报道记者 吴抒颖 实习生杨静怡深圳报道

关键词： 房地产，房地产数据，房地产报告，房地产企业，房地产政

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