前瞻 | 超30%地块流拍后，三批次供地规则调整已在路上！-- 迪族网

前瞻 | 超30%地块流拍后，三批次供地规则调整已在路上！

来源：中指研究院　2021-10-22 16:47:01

截至2021年10月21日，重点城市第二批集中供地进入尾声，北京、上海、武汉等20个城市完成第二批次地块出让。整体来看，地方响应中央加快完善“稳地价”要求调整土拍规则，严控溢价并调整出让方式降低企业拿地成本，通过加强购地自有资金监管等方式提高房企参拍门槛。

三季度，企业融资环境仍然偏紧，外部“输血”不足，同时楼市降温叠加房贷放款变慢导致销售回款受阻，房企资金压力不断加大，拿地能力与拿地意愿下降。受此影响，重点城市第二批次地块出让整体降温，城市间和城市内市场热度分化也进一步加剧。

9月底以来，中央连续释放维稳信号，短期地方加快落实“两个维护”要求，促进房地产市场平稳健康发展。但部分重点城市受地块流拍和撤牌影响，第二批宅地成交规模有所缩量，叠加新房可售库存相对不足，明年上半年或将出现新房供应紧张局面。中央稳地价、稳房价、稳预期要求下，重点城市第三批供地或将进一步优化地块出让条件，实行“一地一策”，对地块体量大小、初始价格、捆绑限制和品质要求等方面进行优化，促进土地市场平稳运行。

1、重点城市第二批供地整体降温流拍撤牌率明显上升

表：22个重点城市第二批集中供地（住宅用地）成交情况

注：统计口径：市本级；截至2021年10月21日，第二批集中供地成交指标较首批增加标红，否则标绿；

数据来源：中指数据CREIS

重点城市第二批集中供地土拍规则调整下，土地市场较首批整体降温，竞价达上限地块比重普遍下降，流拍和撤牌地块比重上行。截至10月21日，北京、上海和杭州等20个城市完成第二批地块集中出让，其中17个城市（长春、厦门和无锡8月前已完成二批次竞拍）响应自然资源部要求优化土拍规则，严格购地自有资金审查等，市场降温明显。超半数城市的宅地成交楼面价较首批有所下滑，多数城市竞价达上限地块比重明显下降。此外，20城第二批供地共计流拍70宗地块，撤牌195宗地块，整体流拍撤牌率达到31.8%（首批次为6.5%）。

图：20个已完成第二批集中供地城市的二批次地块成交、流拍和撤牌情况（市本级）

图：20城前两批集中供地底价成交地块占总成交地块比重和流拍撤牌率变化（市本级）

数据来源：中指数据CREIS

城市间和城市内部不同区域市场热度分化进一步加剧。长沙、长春、重庆和济南等城市二批次地块多为流拍、撤牌或底价成交；成都、天津等城市市场热度分化，对少量优质地块房企竞争积极性仍高，而多数地块以底价成交或因无人报价被撤牌；深圳、无锡和厦门等城市溢价地块比重相对较高，部分优质地块吸引力仍在，多宗地块竞价达到上限后转为摇号等方式。此外，重点城市第二批供地底价地块占比和流拍撤拍率普遍高于首批，长沙、北京、沈阳、杭州和广州5个城市流拍和撤牌地块占比超五成，而深圳、无锡和厦门流拍和撤牌地块比重则不超过5%。

2、多因素叠加导致第二批土拍趋冷地块利润空间不高是重要原因之一

重点城市第二批供地市场明显降温，房企谨慎拿地，究其原因：一方面，年内重点城市政策调控延续常态化，三季度房地产政策调控频繁，涉及限购、限售和二手房成交参考价格等方面，叠加银行按揭额度吃紧，市场观望情绪上升，多数城市调整压力增加下市场活跃度下滑明显，房企拿地预期下降。另一方面，中央持续完善房地产金融审慎管理，房企资金端持续承压，银行按揭额度吃紧下放款周期延长，影响房企回款节奏，个别企业违约事件也在一定程度上影响房企的正常融资，叠加第二批供地严格购地自有资金审查等，房企拿地意愿受到抑制。

此外，重点城市第二批次地块虽然下调了最高溢价，但推出地块的初始价格、捆绑限制、试点规则、品质要求等出让条件较首批未有明显改善，部分地块甚至更为严苛。地块利润空间改善不及预期，亦是房企观望情绪上升和各地流拍撤牌率上行的一个重要原因。

图：20个已完成出让城市前两批供地核心区推出建面比重及初始楼面价变动情况（市本级）

注：重点城市核心区为中心城区或主城区；

数据来源：中指数据CREIS

·超半数城市二批核心区供地比重减少，但热点城市初始地价延续上行，房企拿地成本改善有限

已完成出让的20个城市中13个城市第二批供地核心区推出建面比重较首批有所下滑，厦门、重庆、南京等城市下滑明显。但从初始地价来看，20城第二批地块初始楼面均价较首批上涨3.7%，其中成都、重庆、杭州、南京等城市核心区推出建面比重较首批下滑但初始地价仍有上涨。受此影响，二批地块虽下调最高溢价，但房企拿地成本改善空间相对有限。

·部分城市取消“竞自持”或“竞配建”出让，增加地块捆绑要求，房企拿地意愿下降

表：22城第二批土拍规则变化情况

数据来源：中指研究院整理

为响应中央加快完善“稳地价”要求，自然资源部指导重点城市调整第二批供地土拍规则，要求“不得以竞配建等方式增加实际地价”，北京、合肥等11个城市取消“竞配建”及“竞自持”，广州、深圳等6个城市仍保留“竞自持”环节。但部分城市的地块出让条件增加较多捆绑要求，其中天津第二批部分地块捆绑自持保障性租赁住房面积要求，10宗位置较好的“自持”地块以底价成交，另有7宗“自持”地块遭流拍或撤牌。此外，长沙第二批部分地块出让条件较为严苛，涉及无偿配建、引入医疗和科技产业等，并明确毛坯限价按政策进行价格监管，市区16宗地块因无人报名撤牌，2宗地块流拍，流拍和撤牌地块比重超过六成。

·部分城市开展“竞品质、限房价、现房销售”等试点，提高房企开发要求，房企利润空间承压

杭州第二批供地十宗地块试点“竞品质”并要求现房销售，房企利润空间进一步承压，后因报名人数不足全部被撤牌。此外，广州实行“一区一策”，对首批土拍热点区域黄埔和南沙区试点“限房价”，并要求未来销售50%房源倾斜无房家庭，房企营销压力增加，利润空间在一定程度上受到挤压，房企拿地意愿下滑，最终三宗地块流拍。

·部分城市二批推出地块体量较大，保证金占用较高，购地资金来源审查趋严下房企拿地意愿不高

北京、杭州、广州、武汉等城市第二批供地推出部分大体量地块，固定保证金比例下这些地块参拍资金门槛较高，叠加各地加强房企购地自有资金审查并规定违规禁拍年限，房企拿地更偏好于中小体量地块，导致部分大体量地块遭流拍或撤牌。其中，北京第二批次地块中大体量地块比重有所上升，6宗地块保证金超过10亿元，房企资金压力下更倾向于同板块小体量地块，其中石景山区首钢园区和门头沟区永定镇本批均推出两宗地块，其中建面较小、保证金较低地块获房企参拍，而大体量地块因无人报名被延期至下一批。

表：22城第二批部分保证金要求较高的流拍或撤牌地块

数据来源：中指数据CREIS

3、第三批地块或将继续优化“出让条件” 对初始地价、捆绑要求等方面进行调整继续推进由“降地价”向“降实际地价”转变

表：22城近几年宅地成交量及可售库存去化情况（市本级）

注：截至10月21日，灰色为第二批地块未完成出让城市；

数据来源：中指数据CREIS

重点城市第二批集中供地市场显著降温，部分城市流拍和撤拍地块占比超五成，22城前10月宅地成交规模累计同比下滑7%，叠加部分热点城市可售库存去化时间相对较低，明年上半年新房市场供应端或将出现缩量，新房价格上涨压力显现。

9月底以来，中央连续释放维稳信号，央行、银保监会、住建部等部门在遵循“房住不炒”总基调的基础上，围绕“三稳”目标加快落实“两个维护”，亦将有利于促进土地市场的平稳运行。稳地价稳房价稳预期要求下，预计重点城市第三批次地块或将对地块的“出让条件”进一步优化。

整体来看，重点城市在优化第三批次地块出让条件时仍需围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，细化和完善供地土拍规则，落实好因城施策，借鉴实行“一地一策”（北京规自委已明确指出要维护土地市场稳定，优化出让条件），加强精细化管理，合理调整地块的体量大小、初始价格、捆绑限制、试点规则等出让条件，在一定程度上保障房企利润空间，逐步引导房企提升产品的质量。具体而言，重点城市第三批供地或将在以下三个方面做出优化：

·重点城市购地资金监管难言放松，部分城市保证金比例或将边际改善，中小体量地块加大供应

7.22会议要求地方建立有效的房企购地资金审查制度，叠加中央引导房企“去杠杆、控风险和降负债”态度明确，预计第三批供地对房企购地自有资金来源的监管依旧较严。近期，无锡发布第三批集中供地挂牌公告，跟进其他城市新增房企购地自有资金审查和开发资质要求。

预计将降低房企参拍门槛，部分重点城市或将下调第三批次地块保证金比例。其中长沙、重庆等流拍撤牌率较高城市保证金比例存下调空间，而武汉已经在第二批供地挂牌期间对部分地块下调保证金要求。此外，北京等城市第二批部分大体量地块遭遇流拍或撤牌，预计第三批或将拆分为多宗中小体量地块挂牌，降低资金门槛。

表：22个重点城市第二批供地保证金比例情况

数据来源：中指数据CREIS

·为了完成全年租赁住房供应计划，部分城市第三批涉租赁用地或保持一定体量；“竞自持、定自持/配建及初始地价”等条件或将优化

年内中央加快完善住房保障体系，自然资源部要求重点城市年度供地计划中单列租赁住房用地占比一般不低于10%，从土地端为扩大保障性租赁住房供给提供政策支持。但据不完全统计，第二批供地中至少有70宗涉租赁地块未完成出让，而长沙、武汉和广州等城市虽保留“竞自持”环节，但部分地块以底价成交或遭流拍撤牌。

部分城市租赁住房用地供应量未达到全年计划，预计第三批地块中涉租赁用地仍将保持一定体量，其中长春已明确表示第三批地块原则上不再供应住宅用地。重点城市第三批供地或将对地块“竞自持、定自持/配建”等出让条件做出优化（不排除部分城市借鉴上海做法，推出纯租赁用地），适度下调初始地价，保障拿地企业项目利润空间。此外，部分城市或将上调近郊地块保障性租赁住房面积比重，降低远郊地块配建或自持要求，并设置合理地价，引导房企理性拿地。

·部分城市第三批地块或将优化试点规则，减少捆绑限制，逐步推进品质相关要求落地

从第二批土拍结果上来看，部分城市开展试点效果不佳，其中广州南沙和黄埔区试点“限房价”并要求未来销售50%倾斜无房家庭，三宗地块流拍；杭州十宗地块试点“竞品质”并要求现房销售，最终因报名人数不足全部撤牌。深圳二批供地重新挂牌后限制“同一企业及控股子公司”参拍地块数量，后又出台补充公告放宽为“同一企业”。此外，长沙等城市第二批次地块捆绑限制较多，涉及无偿配建面积、引入上市公司、科技、医疗产业资源等，六成地块遭流拍或撤牌。

此外，14个重点城市第二批供地引入“竞品质”或“定品质”，但品质相关要求各异。北京和合肥要求相对较严，既定品质又竞品质，对地块设置了基本品质保障要求；苏州、无锡、南京和成都出台文件对住宅建筑、配套等方面提高要求，广州和宁波要求部分地块达到绿建三星标准；武汉、青岛等城市采取“竞地价、竞品质”，将绿色建筑、装配式建筑等建筑品质和规划配套设计列为评价标准；杭州采取“竞品质，竞地价”，从房企资信和品质方案两方面评估。值得注意的是，重点城市在品质方面仍处于探索试点阶段，定品质要求过严亦将提升房企建安成本，降低房企拿地意愿。

表：第二批集中供地中14个引入“竞品质”或“定品质”城市及其要求细则

数据来源：中指研究院整理

预计部分城市第三批供地将对地块的试点规则、捆绑限制和品质要求有所优化，减少地块捆绑限制，调整部分试点规则，提高房企拿地意愿，并逐步推进品质要求落地。部分城市或调整房企参拍开发资质门槛限制，转为部分地块出让要求（目前重庆要求房企二级以上开发资质，杭州要求房企1年以上开发资质）。此外，深圳、长沙等8个未引入品质相关要求的城市在第三批供地中有望跟进，而北京、合肥等部分城市或将对定品质要求有所调整，适当提高涉品质地块的销售价格限制，在一定程度上保障房企利润空间。此外，限制房企参拍数量和拿地预售时间等试点亦存调整预期。

总结：

综上所述，重点城市响应中央“稳地价”要求调整土拍规则，但第二批集中供地与市场下行周期及企业资金承压时点重合，市场整体明显降温，超两百宗地块被流拍或撤牌。除政策调控频繁、市场调整压力、房企资金承压等因素外，第二批次地块的初始价格、捆绑限制、试点规则、品质要求等出让条件限制，亦是房企观望情绪上升和流拍撤牌上行的一个重要原因。

流拍撤牌率上行引发重点城市宅地成交规模同比下滑，基于部分重点城市可售库存整体偏低、涉租赁用地流拍撤牌严重等原因，重点城市土地市场低迷态势亟需改善，预计第三批次地块或将从参拍门槛、保证金比例、地块体量、自持配建面积、初始价格、试点规则和品质要求等方面做出调整，优化地块的“出让条件”，提高房企拿地意愿，促进土地市场平稳运行。

9月底以来，中央连续释放维稳信号，近期广州、佛山等城市信贷端边际改善，哈尔滨出台政策缓解房企资金压力并加大购房补贴，预计后续更多城市或将跟进微调政策，市场短期内有望改善，但“房住不炒”基调下政策调控难言大幅放松，房地产市场调整压力仍在。预计第三批地块土拍规则和出让条件优化下，房企拿地预期或将边际改善，整体流拍和撤牌情况或略有好转，但市场热度分化态势依旧延续。

对房企而言，中央连续释放维稳信号有利于市场提振信心，银行信贷端边际改善下房企流动资金压力有望缓解。重点城市第三批次地块挂牌节奏有望加快，预计多数城市将在11-12月集中出让，市场资金实力雄厚的企业仍存在较好拿地机会，预计城市间和城市内市场热度分化延续，资金压力较小的中小房企亦可择机低价补货。

另外，部分房企资金端压力较大，现金流安全性迎来考验，加快回款仍旧是短期内房企工作重心。四季度重点城市首批供地项目或将集中入市，预计房企营销端将面临较大压力。

建议房企加快营销节奏的同时，加强对市场及竞品项目监测，利用数字化工具科学决策，更好地实现错峰销售。

关键词：前瞻地块流拍批次

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