评级机构成房地产最大利空？19家房企遭穆迪唱空，开发商纷纷喊冤

中资地产美元债扎堆爆雷之后，三大国际评级机构轮番上阵，大规模地下调房企评级。

穆迪官网显示，10月18-19日，多家房企遭到集中“狙击”，评级发生变动或有变动预期的房企至少达到19家，包括禹洲、中国奥园、合生创展、绿地、阳光城等。截至发稿时，这一数字仍在不断更新中。

时代财经了解到，评级出现“异动”并非近期的事情。今年以来，调控政策出台及市场行情遇冷，致使出现评级下调的房企数量激增。有统计数据显示，截至9月底，穆迪、标普和惠誉等三大国际评级机构下调房企的评级行动累计达到90余次，超过去年全年的两倍。

不过，随着政策持续收紧和市场下行，下半年的融资和销售困难加剧使得房企现金流断裂的风险变高，评级下调行动也因此变得更为密集。值得一提的是，10月4日花样年宣布美元债违约是一个标志性的事件，由于该事件的发生出乎市场意料，房企遭遇评级下调的频次达到了新的高潮。

19家房企评级或展望遭“唱空”

根据时代财经统计，10月18-19日短短两天时间，国内房企主体或相关债券信用评级遭到了国际评级机构穆迪的集中“狙击”，涉及房企数量至少达到19家，包括禹洲、世茂、金科、中骏、弘阳、宝龙、融信、绿地、中梁、富力、祥生等。

穆迪的此次评级行动基本为下调主体或相关债券信用评级，部分房企尽管评级暂时不变，但也遭到了评级展望的下调，或被列入可能发生评级下调的观察名单，其中少数房企同时遭到了主体信用评级、债券信用评级和评级展望的下调。

以绿地为例，穆迪在10月18日下调了其旗下两大房地产平台的相关评级，包括绿地控股集团有限公司（下称“绿地控股”）及绿地香港控股有限公司（下称“绿地香港”）。其中，绿地控股的主体评级即公司家族评级由“Ba1”下调至“Ba2”，而绿地香港则从Ba2下调至Ba3。

与此同时，穆迪将绿地全球投资有限公司的中期票据计划的高级无抵押债务评级从“（P）Ba2”下调至“（P）Ba3”，高级无抵押票据评级从“Ba2”下调至“B”；绿地香港的中期票据计划的高级无抵押债务评级从“（P）Ba3”下调至“（P）B1”，高级无抵押美元票据评级从“Ba3”下调至“B1”。

穆迪在其公告中补充道，这些评级已被同时列入进一步下调的观察名单，而评级被列入下调观察名单前，上述评级展望为负面。

时代财经了解到，上述等级代表了房企发生债务违约的可能性，就长期评级而言，穆迪共设置了9个级别，分别为Aaa、Aa、A、Baa、Ba、B、Caa、Ca和C，进行临时评级的中期票据则会在每个级别之前加上“（P）”。其中，Aaa级代表信用质量最高、信用风险最低，C级为最低等级；从Aa到Caa的6级别中，还可以添加数字1、2或3进一步显示评级排位，1为最高，而3为最低。一般而言，从Aaa级到Baa3级属于投资级，从Ba1级及以下则为投机级。

此外，穆迪还对信用评级给予展望评价，以显示其对有关评级的中期走势看法，展望分为“正面”（评级可能被上调）、“负面”（评级可能被下调）、“稳定”（评级变动的可能性较低）以及“发展中”（评级随着事件的变化而变化）；而对于短期内评级可能发生变动的被评级对象，穆迪则会将其列入信用观察名单。

穆迪高级副总裁曾启贤表示，评级下调反映了穆迪认为未来6-12个月内绿地控股在融资环境偏紧和大量债务到期的情况下，公司信用指标和流动性可能会转弱；此外，评级列入下调观察名单反映了在房地产行业融资趋紧的环境下，绿地控股在利用运营现金流以大幅减少债务至可持续的水平的同时维持当前顺畅融资渠道和充足流动性的能力存在不确定性。

时代财经查阅19家房企的评级报告后得知，实际上，融资环境紧张、到期债务压顶和现金流紧张基本上是这些房企相关评级或评级展望遭到下调的原因。就最新的公司家族评级而言，这19家房企中，除了绿地属于投资级的Ba2和Ba3，其余房企大多数被评为投机级的B1-B3。

房企债务违约致行业整体受累

实际上，评级出现“异动”并非近期的事情，也并不非只有穆迪对房企展开“围剿”。今年以来，调控政策出台及市场行情遇冷，致使出现评级下调的房企数量激增，截至9月底，穆迪、标普和惠誉等三大国际评级机构下调房企的评级行动累计达到90余次，超过去年全年的两倍。

随着房企现金流断裂的风险变高，评级下调行动在近期变得更为密集。国金证券于10月14日发布的研究报告显示，自9月份开始不到一个半月的时间，穆迪、标普和惠誉至少对房企进行了25次的主体评级下调，其中部分房企被多次下调评级；如果算上10月18-19日穆迪对19家房企的评级行动，9月迄今发生评级下调的次数至少达到44次。

时代财经了解到，这些评级行动主要集中在10月4日后发生，这一天也被市场视为一个重要的分界点。10月4日，花样年公布当天到期的2.06亿美元票据未能如期兑现，由于直到国庆节前依然在释放“保兑付”的信号，这一违约事件令市场颇为意外，并开启了中资地产美元债市场的大幅震荡，同时房企的信用评级亦开始集中且大规模地遭到下调。此后，新力控股、当代置业和鑫苑置业等多家公司接连自曝潜在的违约可能，恐慌情绪持续扩散。

“下调评级主要反映对信用风险的担忧，具体来说，就是到期债务的偿还能力下降，资产变现的能力下降，再融资能力下降，房企信用风险暴露。前期已经有多家房企到期债务违约，甚至包括一些外界看来健康的企业，这类事件导致外界认为房企实际偿债能力可能被高估了”，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

实际上，对于本次大规模下调评级，有房企感到“委屈”，一位不愿具名的业内人士告诉时代财经，这次下调公司评级主要受整体行业趋势影响，“穆迪预计短期内行业不会出现好转，近期才对房企的评级进行了较多调整”。

近期同样遭遇评级下调的奥园则对时代财经回应称，“明白市场关注房企的短期流动性及偿还能力，但对标普和穆迪的此次评级行动，并不太认同其依据及论点，奥园一直按计划推进业务，提前铺排资金，主动管理债务，持续改善信贷指标”。

鉴于近期市场担心房企出现债务违约的情绪在扩大，不少房企通过股东贷款和赎回美元债等方式增强市场信心，包括奥园、中梁控股、禹洲集团、德信地产、金辉控股、弘阳地产和融信中国等。

然而，市场似乎并不买账，以世茂为例，10月15日其公布完成赎回于2021年到期6.375％优先票据，票据赎回后将被注销及除名，而此次兑付完成后，世茂将结清年内美元债。然而，10月19日晚间，穆迪还是将世茂的公司家族评级Ba1的评级展望，由“正面”下调为“稳定”。

此外，近期唯一一个得到机构上调评级的中骏亦在10月19日被下调了评级。时代财经了解到，9月下旬标普对中骏的评级展望由B＋（负面）调整为B＋，但10月9日穆迪对其B1评级展望由“正面”下调为“稳定”。

针对近期大规模下调评级的影响，国泰君安在其报告中指出，“随之带来的就是债券价格的大幅度下跌，然而，更具风险的是若到期后评级仍未有所扭转，将影响后续的债务续期，一旦中断，将带来较明显的违约风险。”

关键词： 评级机 构成 房地产 最大

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