17宗终止,杭州第二批集中供地热度骤降-- 迪族网

17宗终止,杭州第二批集中供地热度骤降

来源：土地情报站　2021-10-15 17:47:07

截至9月30日，22个重点集中供地城市已有15个城市完成出让活动。与首批集中出让相比第二批次的土地市场降温明显，15个城市中有13个城市出现撤销挂牌或流拍现象，多数地块以底价成交，流拍+撤销挂牌地块超百宗。

杭州第二批集中供地经历了一波三折之后，终于在10月12日完成了第二次集中出让：推出31宗地块，17宗终止挂牌，成交14宗，总成交建筑面积174万方，总成交金额达257.5亿元，平均楼面均价为14795元/㎡，平均溢价率为4.59%。

相对首批集中拍地，本次土地市场热度骤降，本文将回顾第二批集中供地的过程及分析市场热度下降的原因。

▌供应情况：公告多次调整，推出地块31宗

第二批集中供地的公告发布一波三折

■根据4月7日杭州市规划和自然资源局发布的公告显示第二批集中供地公告将在6月发布，6月29日杭州市规划和自然资源局发布公告杭州第二批宅地出让推延至7月；

■7月30日杭州第二批集中出让地块公告发布，出让活动定于9月7日-8日；

■8月18日，杭州市规划和自然资源局正式发布补充公告，7月31日集中公告的第二批31宗住宅用地终止挂牌，将于8月31日前重新公告

■8月26日，杭州市重新发布第二批住宅用地集中出让公告，并调整部分竞拍规则，于10月12-13日集中出让。

至此，杭州第二批次集中供地公告终于落地，第二批集中供地共出让地块31宗，总土地面积191.6万方，规划建筑总面积466万方，起拍总价633.8亿元。其中包括10宗地块进行“竞品质”试点，1宗人才专项租赁住房用地，1宗未来社区地块。总体来看，第二批次宅地供应较第一批次减少了110.2万方，但仍占2020年宅地供应面积的32.1%。

地块数量各区域分布均衡，临平、余杭地块体量较大

从地块宗数区域分布上看，各区域来看总体供应均衡。主城区共推出9宗地块，其中拱墅、西湖均供应三宗，非主城区每区供应均在4宗左右。其中竞品质的地块每区均有一宗。从土地出让面积上看，主城区9宗地块土地面积占总体20.7%，余杭、临平的地块体量较大，土地出让面积占比均超过20%。

图：杭州市各区域第二批集中供地推出土地宗数

数据来源：CREIS 中指数据

图：杭州市各区域第二批集中供地推出土地面积占比

数据来源：CREIS 中指数据

▌竞拍规则：响应“稳地价”要求，两次优化竞拍规则

供地两集中政策出台的目的是降低土地市场热度，稳定市场预期，但是第一批宅地集中出让，杭州土地市场热度领先全国，并没有达到政策目的。第二次集中供地公告多次延期、调整，正是杭州政府为了响应中央加快完善“稳地价”要求，从提升土拍门槛、降低拿地成本、引入品质相关要求等方面优化土拍规则。

■ 提升土拍门槛：与第一次集中供地时相比，本次暂停了以最多5000万保证金获得竞拍资格的预公告制度，提高了参拍企业的资金门槛；竞买人也增加了“具备一年以上房地产开发资质”的限制，筛选具有更强实力的房企参与竞拍。

■降低拿地成本：上限溢价率经历了两次调整，第一批集中拍地的上限溢价率为30%，7月30日第二批集中供地公告调整为20%（竞品质地块10%）；8月26日重新发布的公告进一步降低溢价上限为15%（竞品质地块5%）。第一批集中拍地时达到溢价上限后开始竞自持，此举增加了房企的资金沉淀，压缩了房企的利润空间；为降低企业的拿地成本，土拍规则先是改“竞自持”为“竞保障房”，在8月26日的最终公告里进一步降低拿地成本，溢价率达上限后采取公正摇号方式确定竞得人。

■引入品质相关要求：为进一步提升住宅整体品质，全面提升群众幸福感、获得感，本次集中供地学习北京，推出了10宗“竞品质”试点地块。但北京是先竞拍，达上限后通过竞报方案确定竞得者；杭州则是先线下竞报方案，最优方案作为建设要求，再线上竞拍地价。

数据来源：CREIS 中指数据

▌成交情况：热度骤降，17宗流拍，溢价率仅4.59%

17宗地块流拍，流拍率高达54.8%

由于下半年以来市场整体下行，政策调控延续常态化下市场调整压力增加，叠加房地产金融审慎管理严格落实下房企资金端持续承压，第二批集中供地市场表现普遍冷淡。截止9月30日，22个重点集中供地城市已经有15个完成了集中拍地，其中有13个城市出现了撤销挂牌或流拍现象；其中广州挂牌48宗地块流拍25宗；第一批集中供地中溢价率超40%的重庆，本次挂牌42宗地块，撤销9宗，流拍5宗。

同样，杭州也未能例外。10月11日杭州市规划和自然资源局发布公告，31宗公告地块中有17宗由于报名企业数量不足而终止出让，流拍率达54.8%，其中包括10宗竞品质地块和杭腾未来社区地块。

高流拍率的原因在于：第二批集中供地政策更加严格，房企的合规资金紧缺，20%的保证金和最多竞拍5宗地块的限制，加之下半年市场下行，促使房企选择目标地块更加谨慎，会更偏向于利润较高，风险较小的地块。

终止交易的地块中：竞品质的10宗地块需要竞报高品质建设模块，增加了建设成本，且需要现房销售拖长了房企的资金周转周期；最终10宗竞品质地块全部流拍。其他7宗地块或地处非核心地段，开发后利润难以确定；或商服用地比例较高，在禁商墅、限大平层的背景下利润空间较小、开发前景不明朗。

表：10月11日公告终止出让地块一览表

数据来源：CREIS 中指数据

14宗地块成功出让，平均溢价率仅4.59%，房企拿地意愿低迷

最终10月12日完成交易的仅有14宗地块，总成交建筑面积174万方，环比第一批集中供地下降77%；总成交金额达257.5亿元，环比下降78.1%；成交楼面均价为14795元/㎡，环比下降4.92%；平均溢价率为4.59%，较第一批减少21.46个百分点。

表：杭州第一、第二批集中拍地成交情况

数据来源：CREIS 中指数据

本次集中供地成交的特点为：

■多数以底价成交，溢价率低：本次成交的14宗地块中，底价成交的地块有9宗，无达溢价率上限地块；溢价成交的地块中萧山城区市北单元XSCQ1310-R2-20地块溢价率最高，达11.04%，且仅有该地块溢价率突破10%。

■以独立拿地为主：14宗地块仅有2宗地块竞得人为联合拿地，分别为绿城、西房、坤和联合竞得临平新城星桥片区M-21地块，杭房、富春山居联合竞得富春90-2号地块。

■国资企业占多数：14宗地块中，国资企业参与竞得的地块有9宗，占比64.3%，成交金额占比为82.1%。

■本土企业占主导：14宗地中仅有2宗分别为外来房企中海、金隅竞得，其他地块均被杭州本土企业竞得。

表：杭州第二批集中供地成交地块（以成交金额排序）

数据来源：CREIS 中指数据

杭州第二次集中拍地已经结束，无论是成交总建面、成交总金额、溢价率等数据上的表现，还是房企的竞争烈度与第一次集中拍地的表现相比都有较大差距。土地市场热点大幅下降的原因主要是：

1、政策调控频繁加码和房企资金持续承压下拿地节奏放缓。今年下半年以来杭州调控政策持续加码：8月初杭州进一步提高购房门槛，购房资质需要“落户+2年社保”、“非户籍+4年社保”；10月9日，杭州再次收紧落户政策，专科不再符合人才引进标准，硕士不再享受“先落户后就业”政策......同时6月以来银行贷款额度持续吃紧，杭州房贷利率上涨等因素使楼市热度下降，房企回款压力增加，企业资金压力进一步提升。此外，今年以来，中央持续加强房地产金融审慎管理，“三线四档”融资规则逐步完善并持续发力，拿地资金来源受到严格审查下，房企拿地意愿受到抑制。

2、第二批次地块土拍规则优化对房企利润端利好预期相对有限。本次集中拍地取消“竞自持”改为摇号确实可以客观提升房企利润空间。但是“竞品质”增加了施工成本；现房销售拉长了资金周转周期；多数地块有配公建要求也增加了房企成本；部分地块商服用地比例较高，在禁商墅、限大平层的背景下商服用地开发利润低、前景不明朗。这些因素造成了在成本增加，利润减少的情况下，房企拿地意愿不高。拍地的结果也显示，拍地规则优化后的摇号机制没有触发，并没有提高企业的利润空间。

3、房企对二批次地块的拿地紧迫性下降。根据杭州2021年的“两集中”供地计划，仅有第一、第二次集中供地是在年内完成出让的，首批集中供地期间前后几个月均再无供地，房企补货的需求强烈；而且首批集中出让的地块可以年内入市产生业绩。第二次集中供地延期到10月出让，竞得的地块已无望年内入市。第一次集中拍地供应量大，部分房企已经完成土储目标，对第二次的拿地紧迫性不强。

▌后市预判：杭州住宅市场供不应求加剧，第三次集中供地热度有望回升

当前杭州楼市呈现显著的供不应求特征，短期来看，截止9月30日杭州全市商品住宅显性库存量不足370万方，出清周期仅有1.76个月。长期来看，如按照原定计划，杭州第三批集中供地在明年1月进行，则2021年后续将无新的宅地供应。2021年全年仅供地1269.6万方，同比下降12.5%，远低于预期。18年至今杭州全市宅地成交量为5593.8万方，而住宅总成交量共计5035.0万方，差距仅558.8万方，按照近三年年平均去化速度计算，仅需半年即可全部消化，长期房源储备有限，亟需新的土地上市供应。

表：2018-2021年杭州宅地与商品住宅成交面积对比

注：2021年商品住宅成交面积为1-9月数据

数据来源：CREIS 中指数据

从供需的角度来看，尽管房地产调控政策放松的预期不大，但在市场供不应求加剧，房企土地储备不足的状况下，后续拿地意愿将提高。同时政府或将进一步考虑房企的拿地成本问题，不排除继续优化土拍规则的可能，预计第三批次集中供地土地市场热度有望回升。

关键词： 17宗终止杭州第二批

推荐DIY文章