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又有一个城市出新政了，这一次轮到了海南。

海南省三部门联合发布了一则红头文件——《关于加强商业、办公类建设项目全过程管理意见》，对商住房开出严格限制要求。

海南这招，堪称史上最强的“禁公寓令”。

其核心内容，有以下几点：

1、商办类项目，不得出现“公寓”“卧室”“客厅”等住宅类功能描述；

2、应采用公共走廊、公共卫生间方式布局，不得采用住宅套型设计形式；

3、套内不得有阳台、盥洗室、卫生间、茶水间或饮水供应点、阳台（含露台）及各类型管井、烟道、风井等；

4、不得预留、违规增设可作为住宅用途的排水、排污、排烟等管位（道）、孔洞；

5、不得设置燃气设施和厨房；

6、不得违规增设结构梁、结构楼板、插层；

7、商办类项目可产权分割销售最小单元建筑面积不得小于 300 平方米；

简单用一句话总结就是——

今后，海南所有商办类公寓的居住功能和居住属性，统统被否决、被强制铲除！

这意味着，今后海南全岛，商办类公寓的生存空间将被彻底碾压，尤其是小面积loft产品。

所有的度假型公寓、养老型公寓都行不通了，卖不掉了！

连日常生活必需的排烟排水都没有，租都租不出去！

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曾经，商办类公寓高光时刻，卖得如火如荼，千人抢房、开盘日光屡见不鲜；当然，也帮开发商们赚了不少钱。

但不得不承认，商住房、商办类公寓的价值，一去再难复返。

但其实，这已经不是海南第一次发布“禁公寓令”。

而海南，也不是全国第一个发布“禁公寓令”的城市。

其实早在2个月前，海南就发过一次类似政策限制商住房，对比两次政策。

8月份的政策，仅仅提到了严禁商办公寓采用住宅套型设计、严禁套内设独立卫生间、厨房、排水排烟等。

但这则新政，对商住房的限制更严，四面八方全都已被堵死。

如果追溯到全国层面，率先启动整治“商改住”的还是北京和上海。

2017年，北京率先打了个样，困住了数十万购买商住的北京人：

新房项目不得出让给个人；

二手房项目出售给个人时需满足名下无房且连续缴纳五年社保；

商业银行暂停对个人购买商办类项目的贷款；

中介可代理商办房屋的出租出售，但不得宣传居住功能……

2018年，杭州和南京跟进：

明确不得建设酒店式公寓。

2019年，佛山出台公寓禁令，学位被砍：

不配置住宅类设施、教育学位等

不得预留排水、排污、排烟及燃气管道；

套内建筑面积不得小于200平；

同年，厦门出台严控公寓新政：

不得预留住宅功能的排水、排污、排烟和燃气管道，还严格限高；

办公用途，最小分割单元不得低于300㎡，层高不得超过4.2米；

商业用途，单套套内面积低于300㎡，层高不超4.5m，大于300㎡的，层高不超6m；

两年空窗期后，这次海南带头，再次掀起了新一轮商改住禁令。

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很快，海南全岛的公寓价格，会直接腰斩。

不管跌到多便宜，千万别想着去抄底，太多的先例告诉你，公寓的价格从来没有最低，只有更低。

随便扒几个城市出来，公寓身价都在惨跌。

郑州公寓价格跌得最狠，几乎全面腰斩：

二环主城地铁口，某公寓卖到了现房还没卖完，价格跌到6500；

南三环地铁口某公寓，之前首开10500，最低跌到5800；

宝能郑州中心公寓，2019年18000，现在12000；

长沙公寓，最高降幅50%。

滨江新城北辰时光里，年初均价还在一万以上，现在特价降到5888，跌了近40%；

绿地V岛，均价降到8500，降幅超过20%；

金地铂悦,从去年的万字头，下调到5888起；

有城市公寓项目，直接跌到建安成本价！

昆明有公寓居然跌到2888；

沈阳苏家屯，也有一公寓项目，跌到了2800；

按照中建系，建安成本最低标准2300元/平左右。

建安成本2300，另外还要加上土地成本、营销成本等等，售价才卖两千多。

这什么概念？

开发商是含着泪，卖一套赔一套。

先上车的公寓业主，房子还没交，价格先腰斩，房价蒸发一大半。

马上，这些先例都会在海南逐一上演。

在公寓的世界，分分钟让你体验一把，搏一搏，宝马变单车。

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马上，新一轮的“公寓”禁令，会在更多城市掀起一轮血雨腥风！

三点原因：价格跌的惨、库存量逆天、实用价值太小。

很多城市的商改住，仍在发疯似的扩建。原本规划的城市综合体，商办类全改成了公寓。

规划中：住宅+商业+办公，轻松实现家门口生活、家门口就业、家门口休闲购物消费

实际上：却变成了住宅+大量公寓，商场建成了公寓、写字楼建成了公寓。

没有了商业体和写字楼，大量的公寓能起到什么作用？

除了严重加剧容积率、严重拖垮住宅舒适度之外，几乎一无是处。

看几个典型城市的公寓库存，简直吓傻人。

长沙，公寓库存量持续突破历史最高水平，超过432万方，去化周期35.5月！

昆明，公寓库存高达448万方，去化周期55个月；

沈阳，截至2021年6月底，公寓存量为254万方，去化周期高达95个月。

郑州，截至到2020年底，公寓库存共计404万平，去化周期93个月；

什么概念？

假如现在全国所有城市立刻强制撤除商改住、假如这些城市立刻停止新建公寓，现有的公寓库存量多久能去化完？

长沙公寓库存，去化需要3年！

昆明公寓库存，需要去化近5年！

郑州公寓库存，需要近8年！

沈阳公寓库存，需要去化8年！

但事实是，没有一个城市能立刻停止新建公寓。

加上新建体量，很多城市未来10年，公寓的货量都是严重过剩的。

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而没有最严只有更严的“公寓禁令”，更会一夜吓哭公寓买房人。

就像2019年7月的佛山万科，5800套公寓，一夜变成了办公。

5000多名只想落户上学的业主，一夜间，既落不了户，也上不了学，连卫生间的马桶自由，都实现不了……

惨吗？这还仅仅只是开始。