沈阳二轮供地过半土地底价出让土地市场缘何遇冷？-- 迪族网

沈阳二轮供地过半土地底价出让土地市场缘何遇冷？

来源：中国房地产报网　2021-09-19 00:46:37

中房报记者孟双奎沈阳报道

历经两次延期、三次调整，沈阳第二轮集中供地终于揭晓答案。

9月17日，沈阳第二轮集中供地结果出炉，土地成交总面积145.82万平方米，总成交金额139.04亿元。最终确认挂牌交易的22宗住宅用地，有19宗成交，其中15宗土地以底价出让，无一宗土地超出限价进入“竞品质”模式。之前被看好的新乐地块，溢价也只有4.42％。无论是成交面积还是成交金额，相比第一轮集中土拍都有大幅下滑。

沈阳集中供地一波三折过半土地“下架”

沈阳第二次集中供地可谓是一波三折。早在今年7月中旬，沈阳市自然资源局发布消息，拟推出51宗土地。到了7月末，官网正式发出通知，将土地交易时间调整到8月30日，交易方式改为挂牌交易，土地数量由最初拟定的51宗减少至46宗。8月18日官网再发通知，将交易最终时间延至9月17日，同时修改了竞地模式，涉及限地价的地块将采取“竞品质”模式。本以为即将揭晓答案时，在临近9月17日最终交易日的前两天，官网通知原定土地挂牌交易中的24宗土地停止交易，供地数量由46宗缩减至22宗，半数以上挂牌土地被“下架”。

图片来源：沈阳市自然资源局官方网站

业内人士表示，土地开拍前拿掉部分冷门土地，在沈阳土地交易市场中并不鲜见。在今年第一次集中土拍前夕，也有3宗土地突然被“下架”停止交易，但相对于最终成交22宗土地数量来说，拿掉的土地并不太影响总成交量和交易额。但是这次拿掉半数以上土地，着实让人惊讶。

上述业内人士称，一般房产部门在土地交易前，都会事先对土地市场行情进行“摸底”，没有买卖意向的地块，会在正式交易前拿掉，如果拿掉土地过多，一方面说明开发商都不看好这些地块，另一方面也反映出土地市场的冷淡。

自2021年开始，沈阳土地供应方式由之前“零散”改为“集中”，全国主要房地产较热的城市也都采用类似土地供给方式，初衷是为了有效控制供地量、地价，防止房价快速上涨，为楼市降温。

从年初开始，沈阳楼市热度相比去年已经大幅下降。从数据上看，1—6月的成交量远低于去年，月均销量95万平方米，去年月均销量为103万平方米。土地市场热度也随之下降，今年上半年沈阳第一次集中供地“430土拍”中，有3宗土地开拍前停止交易，8宗土地仅底价拍出。开发商对土地追逐的热情并非预期那样高，除了个别几宗地竞争激烈外，在首轮集中土拍中，无论是土地成交额、土地成交面积，还是溢价方面，表现都不突出。

房地产专业人士分析，沈阳第二次集中供地之所以一延再延，主要是因为沈阳楼市下行比较严重，成交量下滑幅度明显，房价预期不断走低，导致参与房企数量少、参与热度不高，同时全国其他城市土地交易方式也在不断调整，沈阳土地交易延期也并非个别现象。

全国土地市场普遍“遇冷”

在22个重点城市中，天津和青岛已完成了第二次土地集中出让。青岛此次土拍共成交76宗土地，除了熔断的4宗地，其他均为底价成交，整体溢价率0.46％。天津的二次集中供地，仅有9宗土地达到溢价，3宗土地进入摇号，19宗土地停止交易，2宗流拍。

除此之外，福州、济南等城市的第二轮集中供地，在溢价率、流拍数据方面也表现欠佳。福州在开拍前突然取消了7宗地。济南推出76宗地块，其中49宗住宅用地，但无一地块溢价成交，17宗地块因无人报名而撤牌，流拍率达35％。

有专业人士分析称，多个城市第二轮土地交易成绩不佳，大量土地被停止交易，流拍率高，一方面和城市楼市现状有关，另一方面，虽然在新的土拍规则中，一些城市下调了溢价率，但起拍价并没有降低，同时各地在执行楼市限价的政策，一些土地起拍价从开发商角度成本核算，利润已相当微薄。

目前金融政策收紧，拿地资金受限。在这样的背景下，很多房企的利润进一步压低。根据房企公布的上半年数据来看，全国上市30强房企净利润都已被压缩到10％以内，而一些中小企业房企利润率缩减更严重。在当前市场环境下，部分房企感受到房地产行业严冬将至，开始储备资金过冬，不敢轻易冒进拿地。多种原因导致在第二轮集中土地供应中，出现了大量流拍、终止交易的地块。

土地市场后续将有何变化？

土地市场的变化，对于未来楼市也会产生深远的影响。房地产专家称，沈阳这次集中供地量减少，对沈阳未来楼市主要有两方面影响：一是土地供应变少后，明年的市场供应量将大幅降低，接下来新建商品房的交易量有可能进一步萎缩；二是行业预期进一步降低，开发商拿地会更加谨慎，一些热度较低板块或者新开发区域，未来开发进度可能受限。

同时，也有专家表示，减少土地供应并非坏事。目前沈阳楼市成交量逐步下滑，总库存量还在节节攀升，沈阳二手房库存量15万套，新房去化周期在17个月以上，减少土地供应能够帮助解决沈阳目前高库存的难题。从房企角度，在目前金融政策背景下，收缩项目数量，将资金用到优质地块上，防止一味扩张导致烂尾楼现象丛生，对于楼市朝向高品质路线发展是利好的。

关键词：沈阳二轮供地过半

推荐DIY文章